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        樓市成交轉勢走低 9月北京新房開盤價持續(xù)上漲
        2012-08-28   作者:于萍  來源:中國證券報
         
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            亞豪機構最新監(jiān)測數(shù)據顯示,9月北京有15個純新盤項目計劃開盤,另外還有20個老項目后期預計入市,計劃開盤項目數(shù)量合計達35個。新房開盤量明顯增加。價格方面,多數(shù)已確定開盤價格的項目,意向銷售價格均比項目前期或周邊均價有所上漲。統(tǒng)計表明,8月上半月北京商品住宅成交均價為20693元/平方米,比7月均價上漲約3%。

          成交走弱

          繼5、6月份成交大幅上漲后,7、8月份,北京樓市開始回落。8月上半月北京新建商品住宅共成交6251套,成交面積66.6萬平方米,比7月同期小幅下跌。
          同期,樓市供應量則明顯增長。8月上半月北京住宅市場共有15個項目開盤銷售,其中包括老項目后期13個,純新盤兩個,入市數(shù)量比上月同期增加3個。15個項目共提供住宅產品3572套,預售許可面積38萬平方米,相比上月同期分別增長75.1%、81%。雖然市場供應開始提速,但由于項目價格均開始有所調整,對于樓市成交并未產生推動力。上半月入市的13個老項目后期產品當中有9個出現(xiàn)價格上漲,其中幾個高端項目例如中信城、五礦萬科如園、金茂府上漲幅度均在5000-8000元/平方米。
          亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,成交量持續(xù)走低主要由于,前一階段大量項目集中成交,使得調控一年以來積累的資格購房群體大量消化,而在限購政策仍未取消的前提下,重新積累起一定數(shù)量資格人群尚需較長時間;在售項目價格不斷上調使得需求方的購買熱情逐漸降低,購房者不再盲目追漲。

          供應分化

          “豪宅看四環(huán)內,改善性居住看五環(huán),剛需直奔六環(huán)外。”目前北京樓市新房供應的大體格局可以如此概括。業(yè)內人士指出,四環(huán)內土地供應稀缺,使得開發(fā)商一旦在城里拿地,便瞄準高端。另外,教育、商業(yè)等資源集中的區(qū)域,住宅供應也呈現(xiàn)高端化特點。
          以海淀為例,今年7月萬柳地塊拍出天價后,海淀房價顯著上漲。8月8日北京市國土局新公布的2012年第二批擬供地計劃當中,未出現(xiàn)海淀區(qū)的身影。任啟鑫指出,需求的階段性持續(xù)增長與市場供應的“斷頓”,將使得該區(qū)域供需缺口不斷增大。區(qū)內新建住宅的“豪宅化”將是趨勢。
          在四環(huán)內,所剩不多的在售項目有一個共同特性,均為大戶型甚至超大戶型產品。比如,西三環(huán)區(qū)域目前僅有釣魚臺七號院與國悅府項目在售,其中國悅府項目售價高達50000元/平方米;而釣魚臺七號院則已突破十萬元,最大戶型甚至達到1000平方米。
          即將于近期入市的海淀九號,定位依然是中高端客群。該項目為沄沄國際二期,地處西三環(huán)畔萬壽路板塊,屬于城區(qū)核心板塊項目。隨著三環(huán)以內住宅供地計劃停止,該項目的區(qū)位優(yōu)勢和資源特點日益受到市場認可。據了解,海淀九號的產品為60-177平方米的中等戶型面積,中高端產品定位,主要面向自住型、改善型需求人群。

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