隨著金地集團(tuán)今天發(fā)布半年報(bào)業(yè)績(jī)，“萬保招金”四大標(biāo)桿房企上半年基本業(yè)績(jī)指標(biāo)全部出爐。據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，四家房企上半年?duì)I業(yè)收入總額超過674億元，同比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%；但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，達(dá)到79.12億元，增幅只有2%。其結(jié)果是，四家企業(yè)的凈利潤(rùn)率從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)。
今天，金地集團(tuán)發(fā)布半年報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.7億元、凈利潤(rùn)5.02億元，同比分別上升25.5%和5.1%；房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積47.01萬平方米、結(jié)算收入60.57億元，同比分別上升32.57%和25.20%。
回看之前已經(jīng)公布半年報(bào)或業(yè)績(jī)快報(bào)的另外三家企業(yè)，營(yíng)業(yè)收入無一不實(shí)現(xiàn)大漲。其中，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入307.2億元，同比增長(zhǎng)53.7%；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入100.81億元，同比增24.58%；保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入201.83億元，同比增長(zhǎng)32.86%。
不過，再看四家企業(yè)的凈利潤(rùn)，則是漲跌不一。其中，萬科和金地實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，萬科上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)37.3億元，增長(zhǎng)25.1%。另外兩家凈利潤(rùn)則出現(xiàn)下降，其中保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)24.6億元，同比減少12.13%；招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)12.22億元，同比下降16.76%。
如果用凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入相除來計(jì)算各企業(yè)的盈利能力，四大企業(yè)則全線下降。除金地凈利潤(rùn)率低至7.8%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)外，其他三家房企凈利潤(rùn)率基本在12%左右，且都出現(xiàn)了較去年6個(gè)點(diǎn)左右的下滑。
對(duì)于凈利率下降的原因，金地集團(tuán)的解釋是“合作項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多”。據(jù)了解，為了應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，金地上半年加強(qiáng)了項(xiàng)目股權(quán)合作力度，多個(gè)項(xiàng)目引入股權(quán)合作資金。
相比于凈利率，毛利率更能體現(xiàn)房?jī)r(jià)與成本間的直接關(guān)系。值得注意的是，目前不同類型房企呈現(xiàn)的毛利率水平差別較大。其中，萬科地產(chǎn)是毛利率較低的企業(yè)代表，其上半年房地產(chǎn)結(jié)算毛潤(rùn)率只有26.51%；另外兩家企業(yè)金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的結(jié)算毛利率分別為36.01%和52.6%。“拿地成本、設(shè)計(jì)及建設(shè)成本，以及物業(yè)類型的不同，是導(dǎo)致毛利率差別較大的主要原因。”一家房地產(chǎn)上市公司高層表示。
除了“萬保招金”外，一些在港上市的內(nèi)地房企也于近期發(fā)布了半年報(bào)。8月10日，中海地產(chǎn)發(fā)布半年報(bào)，公司上半年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)10%至252.8億港元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)12.2%至122.3億港元，其中歸屬股東利潤(rùn)增長(zhǎng)17.7%至83.8億港元（折合人民幣約68.7億元）。由此，中海地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)總額已接近萬科的兩倍，成為上半年最賺錢的內(nèi)地房企。“因?yàn)橹泻５染揞^在上半年賣得很好，全年來看，上市房企前五名的座次可能出現(xiàn)較大變化。”一家在銷售數(shù)據(jù)上多年排名前三位的房地產(chǎn)企業(yè)高層對(duì)記者表示。
毫無疑問，此輪日趨收緊的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是導(dǎo)致房企盈利能力下降的主要原因。金地集團(tuán)半年報(bào)直接預(yù)言，“限購、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)上不會(huì)退出，各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”而“由于銷售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力。”
也正因?yàn)?009年至2010年高價(jià)拿地導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)類型局限性，金地集團(tuán)在2012年拿地動(dòng)作相當(dāng)謹(jǐn)慎，其半年報(bào)中顯示，報(bào)告期內(nèi)未有任何新的土地儲(chǔ)備。相比萬科、保利等高調(diào)“增儲(chǔ)”的動(dòng)作，金地的拿地策略也從側(cè)面體現(xiàn)了其資金壓力。
上市房企四巨頭上半年主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)
公司名稱 營(yíng)業(yè)收入 同比增幅 凈利潤(rùn) 同比增幅
金地集團(tuán) 64.7億元 25.5% 5.02億元 5.1%
萬 科
307.2億元 53.7% 37.3億元 25.1%
招商地產(chǎn) 100.81億元 24.58% 12.22億元 －16.76%
保利地產(chǎn)
201.83億元 32.86% 24.6億元 －12.13%
公司名稱 凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率（去年同期）
手持大把現(xiàn)金
龍頭房企償債能力大增
從萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)已公布的2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，得益于信貸松動(dòng)和市場(chǎng)回暖，調(diào)控以來房企緊繃的資金鏈壓力已有所緩解，銷售收入的增加使得企業(yè)手持大量現(xiàn)金。目前，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)三大房企目前手持現(xiàn)金840億元現(xiàn)金，短期償債能力明顯增加。
萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)在半年報(bào)中不約而同地提到，今年3月份之后，隨著首次置業(yè)的信貸環(huán)境獲得改善，價(jià)格回調(diào)對(duì)需求的促進(jìn)作用呈現(xiàn)，加上前期積累的自住需求的釋放，各大主要城市的住宅成交量出現(xiàn)回升。再加上宏觀層面“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解。
萬科半年報(bào)顯示，受預(yù)收賬款增加的影響，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.9%，較年初增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力；公司的凈負(fù)債率僅22.8%，較年初的23.8%進(jìn)一步降低。截至報(bào)告期末，公司持有現(xiàn)金470.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元，資金實(shí)力較年初進(jìn)一步增強(qiáng)。鑒于住宅市場(chǎng)調(diào)整期通常也伴隨著項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)會(huì)，在行業(yè)投資能力普遍減弱的背景下，良好的資金狀況使公司有機(jī)會(huì)以相對(duì)有利的條件獲取項(xiàng)目資源。
招商地產(chǎn)的半年報(bào)數(shù)據(jù)同樣顯示出較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和資本機(jī)構(gòu)，整體保持較高安全性。數(shù)據(jù)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率為70%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率46%，凈負(fù)債率24%，較去年年底下降7個(gè)百分點(diǎn)，也低于行業(yè)平均水平，貨幣資金與短期借款加一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的比值為2.61倍，償債無壓力。公司未來杠桿提升大有空間，面對(duì)行業(yè)機(jī)遇將具備較大彈性。
金地集團(tuán)半年報(bào)亦顯示，公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為41.2%，較2011年末下降4.3個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)負(fù)債率為42.3%，與2011年末幾乎持平。期末公司持有貨幣資金190.3億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍；長(zhǎng)期借款占總借款的62%，信托等高成本融資占比較低，良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)使公司融資成本處于較低水平。
不僅是三大龍頭房企，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月16日，已公布半年報(bào)的38家房企共持有現(xiàn)金1210億元，比年初增長(zhǎng)25%；一年內(nèi)到期債務(wù)（短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款）合計(jì)803億元，與年初相比增長(zhǎng)2%。現(xiàn)金是短期債務(wù)的1.51倍，而這一數(shù)據(jù)在年初僅為1.22。
房企現(xiàn)金流的明顯改善，首先得益于銷售回款的增加。已公布半年報(bào)的三大房企上半年銷售回款總共約700億元。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，上半年房企以價(jià)換量的銷售策略奏效，龍頭房企優(yōu)勢(shì)愈加凸顯，市場(chǎng)份額同比有所提高；同時(shí)，上半年房地產(chǎn)行業(yè)信貸有所松動(dòng)，房企融資能力增強(qiáng)，尤其是龍頭房企獲得貸款的優(yōu)勢(shì)明顯，例如萬科上半年新增借款263.18億元，增幅達(dá)到88%。
從數(shù)據(jù)來看，房企持有現(xiàn)金增速較快，而一年內(nèi)到期的債務(wù)增速較慢，短期債務(wù)償還能力有較大提升，且有足夠現(xiàn)金去拿地或收購。由此，年內(nèi)的土地市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)或會(huì)隨著龍頭房企擴(kuò)張進(jìn)一步活躍。
常清認(rèn)為，從房企現(xiàn)金持有、短期債務(wù)、銷售回款及新增借款等幾個(gè)指標(biāo)來看，房企短期債務(wù)償還能力明顯提高，不僅為未來規(guī)模擴(kuò)張打下基礎(chǔ)，且節(jié)省了融資成本，使得未來利潤(rùn)率依然能夠保持較高水平。而中小房企對(duì)借款依賴較大，在財(cái)務(wù)成本明顯增加的同時(shí)，未來償債壓力不容小視。隨著9-10月份傳統(tǒng)旺季來臨，再加上房企融資成本下滑，房企資金壓力有進(jìn)一步降低趨勢(shì)。下半年來房企以價(jià)換量動(dòng)機(jī)明顯降低，這將會(huì)給近幾月房?jī)r(jià)走勢(shì)增添更多不確定因素。
蓄水“未結(jié)算面積”
房企下半年業(yè)績(jī)可期
房地產(chǎn)業(yè)不同于一般制造業(yè)，其資產(chǎn)中的大量存貨其實(shí)已經(jīng)預(yù)售。縱觀幾大龍頭房企，豐厚的預(yù)售儲(chǔ)備已為下半年?duì)I收打下了良好的基礎(chǔ)。
萬科2012年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1392萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1464億元，較2011年末分別增長(zhǎng)28%和20%。
金地集團(tuán)截至6月30日的已售但尚未結(jié)算面積約302萬平方米，簽約金額約390億元。“另外，下半年公司可供資源總量和結(jié)構(gòu)都將進(jìn)一步優(yōu)于上半年，預(yù)計(jì)新增可售貨源約149萬平方米，下半年總可售貨源約332萬平方米。”金地集團(tuán)半年報(bào)如此預(yù)估下半年銷售。
對(duì)下半年業(yè)績(jī)樂觀的還有招商地產(chǎn)。據(jù)了解，上半年招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積116.94萬平方米，簽約金額161.31億元，分別同比上漲181%和136%，去庫存節(jié)奏明顯加快。結(jié)合2010年新開工情況，預(yù)計(jì)公司2012結(jié)算面積將達(dá)111萬平方米，同比增長(zhǎng)48%。即使考慮到毛利率下滑和財(cái)務(wù)費(fèi)用增加的不利因素，公司2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速預(yù)計(jì)仍將達(dá)到20%以上。
另外，招商地產(chǎn)2012年計(jì)劃新開工面積290萬平方米，是四大龍頭房企中唯一保持新開工面積不降的公司。同時(shí)，上半年新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備119萬平方米，與上年同期銷售面積持平，也顯示出公司較強(qiáng)的擴(kuò)張欲望。
對(duì)于從預(yù)售備案到實(shí)現(xiàn)結(jié)算的周期，萬科地產(chǎn)董事會(huì)秘書譚華杰介紹，這一般與建筑類型、各地預(yù)售條件及項(xiàng)目是否精裝修等相關(guān)。以高層精裝修為例，一般需要20個(gè)月左右。
“如果市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生大的不利變化，隨著9月份之后更多新盤入市，預(yù)計(jì)公司下半年銷售將超過上半年，全年銷售將超過2011年。”萬科的樂觀溢于半年報(bào)的字里行間。
對(duì)于全年完成銷售目標(biāo)胸有成竹的企業(yè)還有不少。由于上半年已經(jīng)完成800億港元銷售目標(biāo)的94%，在港上市的中海地產(chǎn)表示將上調(diào)全年銷售目標(biāo)至1000億港元。屆時(shí)，中海可能成為與萬科比肩的業(yè)績(jī)黑馬。受此激勵(lì)，中海董事局主席孔慶平表示，下半年會(huì)加快買地步伐。“我們年初訂下了全年720萬平方米新增土地的計(jì)劃，現(xiàn)在（完成目標(biāo)）仍有距離，我們還會(huì)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)。”
孔慶平稱，從現(xiàn)在到明年上半年或許將是房企買地的極佳機(jī)會(huì)。
驕傲于今年的“黑馬”姿態(tài)，孫慶平在香港舉行的半年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上始終笑意盈盈。“要繼續(xù)保持全國性布局，通過全國性布局來平衡局部市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)堅(jiān)持穩(wěn)健的理財(cái)原則，手上的現(xiàn)金至少占總資產(chǎn)10%的比例。更重要的是，要非常注重產(chǎn)品和模式創(chuàng)新，通過不斷地創(chuàng)新來保持公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”孫慶平這樣總結(jié)中海的成功之道。
調(diào)控風(fēng)暴進(jìn)行時(shí)
房企“避險(xiǎn)”不忘“擴(kuò)張”
回顧2012年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在“限購”、“限貸”等一系列調(diào)控政策下急劇動(dòng)蕩：房企開發(fā)意愿低迷，積極銷售跑量，平穩(wěn)負(fù)債比率，但同時(shí)卻又沒忘了“增加土地儲(chǔ)備”這一立身之本。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年上半年全國商品住宅成交面積同比下降11.2%，商品住宅開發(fā)投資同比增速快速下降至12%，商品住宅新開工面積同比下降10.7%。房地產(chǎn)企業(yè)新開工的低迷程度達(dá)到歷史低點(diǎn)。
資金方面，上半年全國房地產(chǎn)貸款增加5653億元，同比少增2271億元；房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比例為12.3%，相比2011年的17.5%有明顯下降。融資難更令房企雪上加霜。“市場(chǎng)供需關(guān)系整體上處于受政策抑制狀態(tài)。”金地集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)報(bào)告這樣總結(jié)剛剛過去的2012上半年。
在整體形勢(shì)不佳的情況下，上半年曾出現(xiàn)短暫的出貨“窗口期”。房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，此輪調(diào)控旨在抑制投資投機(jī)性需求，但同時(shí)也在積極鼓勵(lì)剛需入市，其辦法是差別化信貸政策及交易稅費(fèi)減免政策。這些差別化政策，給了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)契合的房企銷售回暖的機(jī)會(huì)。
“一、二線城市壓抑較長(zhǎng)時(shí)間的剛需客戶開始選擇價(jià)格調(diào)整到位的樓盤積極入場(chǎng)，致使2011年下半年以來的市場(chǎng)交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團(tuán)表示，特別是進(jìn)入今年二季度后，各主要一、二線城市成交量開始回歸至較高水平，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)得到緩解。
不過，從各大房企的業(yè)績(jī)情況來看，因?yàn)楫a(chǎn)品類型與政策契合程度不同，直接影響了企業(yè)的收益情況。其中，以開發(fā)高端物業(yè)為主的金地集團(tuán)房源去化率相對(duì)較弱。“自2011年開始，面對(duì)調(diào)控政策的深化以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，公司采取積極促銷的經(jīng)營(yíng)策略，提高產(chǎn)品去化速度。由于銷售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力。”金地集團(tuán)半年報(bào)基調(diào)悲觀。
從宏觀面看，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)超預(yù)期回落，國家在信貸、財(cái)政等方面出臺(tái)了一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)寬松措施。雖然這種寬松政策未直接涉及尚處于嚴(yán)厲調(diào)控中的房地產(chǎn)行業(yè)，但在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期開始向正面改觀。
“基于對(duì)下半年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及已完成的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整情況，我們判斷房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的底部已基本形成，未來除非房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度反彈，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的必要性和可能性較低。不過，因?yàn)橄拶彙⑾拶J等核心調(diào)控政策短期內(nèi)上不會(huì)退出，各主要城市可售庫存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。”金地集團(tuán)半年報(bào)預(yù)期仍偏保守。
在這種預(yù)期下，房企下半年紛紛選擇“快銷+融資+適時(shí)拿地”的模式，以避免政策風(fēng)險(xiǎn)，并抓住可能的機(jī)會(huì)。“積極銷售、加大回款；密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資策略，有效協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)資源，把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)積極拓展多樣化的融資渠道，滿足穩(wěn)健發(fā)展的融資需求。”金地集團(tuán)表示。
同樣考慮到下半年土地供應(yīng)增加可能會(huì)帶來的機(jī)會(huì)，萬科也表示將立足現(xiàn)有城市，以自住需求為基礎(chǔ)，密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)遇。“但在具體項(xiàng)目的決策上，公司仍然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格相對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的合理性以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控性，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利前景建立在過于樂觀的預(yù)期上。”