此次歐洲采訪，中國(guó)證券報(bào)記者看到了幾個(gè)截然不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)：德國(guó)過(guò)去十年房?jī)r(jià)平穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)小幅上漲；法國(guó)房?jī)r(jià)房租堅(jiān)挺，廉租房建設(shè)給青年人和低收入家庭提供了保障；西班牙和希臘有些類(lèi)似，房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)在大幅跳水后，未來(lái)仍將調(diào)整。這種種的不同，一方面由于各國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不同，另一方面也由于各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和風(fēng)險(xiǎn)控制不同，其中有些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得同樣面臨高房?jī)r(jià)困擾的中國(guó)借鑒。
稅收抑制投機(jī)買(mǎi)房
在歐洲幾國(guó)采訪時(shí)，中國(guó)證券報(bào)記者了解到當(dāng)?shù)卣畬?duì)個(gè)人用于自住購(gòu)買(mǎi)的首套房，都會(huì)給予稅收優(yōu)惠。對(duì)投機(jī)性購(gòu)房，則通過(guò)稅收來(lái)抑制。
德國(guó)憲法規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這是德國(guó)所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。德國(guó)政府鼓勵(lì)自住型購(gòu)房需求，鼓勵(lì)房主長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)。
不少德國(guó)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房自住，超過(guò)十年后再將房產(chǎn)進(jìn)行交易可以免稅。如果在十年內(nèi)交易，所得盈利一半以上會(huì)用于交稅，這使投機(jī)炒房收益大幅減少，大多數(shù)有意進(jìn)入德國(guó)房地產(chǎn)的資金，都出于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。一個(gè)在德國(guó)工作的朋友告訴中國(guó)證券報(bào)記者，德國(guó)很多制度一旦實(shí)施后，不會(huì)輕易修改。德國(guó)也出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)泡沫，上世紀(jì)90年代兩德統(tǒng)一后，德國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲。德國(guó)的房地產(chǎn)商興建了很多房子，但由于供大于求，社會(huì)進(jìn)入老齡化。1999年開(kāi)始德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲軟，并一直持續(xù)到2009年。
在希臘，中國(guó)證券報(bào)記者也了解到，在希臘買(mǎi)第一套房子，面積在100平方米以?xún)?nèi)是可以免稅的；超過(guò)的部分或買(mǎi)多套住房，則要收13%左右的稅。
德國(guó)租房制度完善
德國(guó)租房市場(chǎng)有比較完善的制度。一是突出對(duì)房主財(cái)產(chǎn)安全的保障。德國(guó)相關(guān)政策規(guī)定，租戶要保證房屋內(nèi)部完整，不得破壞房屋內(nèi)設(shè)施，否則將予以賠償。為此，一些租戶為了防范由于意外造成的房屋內(nèi)設(shè)備損失，還特意買(mǎi)了相關(guān)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。一是使得承租者對(duì)房租有比較明確的預(yù)期。德國(guó)規(guī)定房主在下一次提價(jià)時(shí)，租金漲幅不得超過(guò)通貨膨脹水平。德國(guó)房地產(chǎn)中介公司安家置業(yè)總經(jīng)理張琳在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果房東在下一年的租約中將租金漲得過(guò)高，租房人可以拒絕支付房費(fèi)，并到法院去控告房主。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經(jīng)過(guò)訴訟途徑，不得強(qiáng)迫房客搬出。
這讓德國(guó)人對(duì)于未來(lái)的租金心里有數(shù)，不急于買(mǎi)房。數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)超過(guò)50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑克·皮特斯告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前德國(guó)人買(mǎi)房的比例大約是45%。之所以這樣，一個(gè)重要原因是德國(guó)人工作的流動(dòng)性很大。在租房市場(chǎng)上，德國(guó)政府對(duì)承租人也有比較好的保護(hù)，這讓德國(guó)年輕人敢于不買(mǎi)房。
法國(guó)大力推廣廉租房
對(duì)于法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)證券報(bào)記者感觸最深的是，法國(guó)大力推動(dòng)社會(huì)保障性住房的建設(shè)和供給，廉租房租金通常只有市場(chǎng)價(jià)格的1/3，最低為1/6，租戶主要為中低收入階層。一個(gè)在巴黎留學(xué)的中國(guó)留學(xué)生說(shuō)，很多法國(guó)同學(xué)家里沒(méi)有買(mǎi)房，而是幾十年都租住在廉租房。
法國(guó)房?jī)r(jià)在2008年金融危機(jī)后，總體調(diào)整幅度比較小。法國(guó)房地產(chǎn)中介公司柏高樂(lè)總經(jīng)理史帝芬以巴黎為例介紹說(shuō)，金融危機(jī)后，2008年巴黎房?jī)r(jià)大約跌了10％，此后重拾升勢(shì)，在2011年漲了10％以上，房?jī)r(jià)已經(jīng)再創(chuàng)新高，租金水平也水漲船高。與此同時(shí)，以廉租房為代表的保障性住房成為法國(guó)社會(huì)的“穩(wěn)定器”。法國(guó)2000年立法規(guī)定，在人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。此后政府出臺(tái)多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)加大福利性住房供給。
法國(guó)政府是廉租房的主要投資方，地方機(jī)構(gòu)以不同額度參與投資。中央政府會(huì)以財(cái)政預(yù)算撥款、減免土地稅和減免增值稅等方式直接進(jìn)行資助。還有專(zhuān)門(mén)的社會(huì)住房信貸機(jī)構(gòu)承擔(dān)住房建設(shè)的信貸和投資管理。政府還允許企業(yè)參與投資，為其雇員興建廉租房。另外一些慈善機(jī)構(gòu)吸收社會(huì)捐資款項(xiàng)用于福利性住房的建設(shè)。
在距離巴黎地鐵大概30分鐘的小城克里奇，當(dāng)?shù)嘏笥迅嬖V中國(guó)證券報(bào)記者，這里的廉租房建設(shè)很好，供應(yīng)充分。由于距離巴黎不遠(yuǎn)，一些巴黎人來(lái)這里申請(qǐng)廉租房。
實(shí)用小戶型受追捧
“巴黎的房租是很高的。”法國(guó)人史帝芬介紹說(shuō)，在好的地段，一套200平方米的房子每月租金高達(dá)4000－6000歐元。這對(duì)大多數(shù)年輕人和低收入人士而言是很難負(fù)擔(dān)的。不過(guò)，在巴黎，15平方米左右的小戶型房子，每月租金在600歐元左右，很受年輕人的追捧。
史帝芬給記者畫(huà)了一個(gè)示意圖，介紹巴黎市內(nèi)那些看似古老建筑的格局。一幢五層樓的建筑，一層是底商，二到四層是100-200平方米的大公寓，五層則是好多間15－25平方米左右的小戶型。據(jù)說(shuō)，如果市面上有一套這樣的小戶型出租，往往能吸引三四十個(gè)租戶，一天就能租出去。
更有趣的是，還可以逐步買(mǎi)下這些小戶型，然后打通后成為一個(gè)大房子。史帝芬介紹說(shuō)，他現(xiàn)在自己全家住的一套150平方米的大房子，就是在過(guò)去幾十年里，“一間一間”買(mǎi)下來(lái)的。他清楚記得，30年前剛剛20歲出頭時(shí)，他買(mǎi)下了一個(gè)15平方米的小戶型。此后的幾十年里，他又陸續(xù)買(mǎi)下了同層的幾套小戶型，最后打通后成了一套大房子，現(xiàn)在和3個(gè)孩子共住，其樂(lè)融融。
西班牙信貸失控吹大“泡沫”
西班牙目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用蕭條來(lái)形容。據(jù)西班牙國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，今年一季度，西班牙房?jī)r(jià)指數(shù)加速下滑，同比下滑12.6%，超過(guò)去年三季度和四季度7.4%、11.2%的跌幅。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，中國(guó)證券報(bào)記者采訪的各方人士認(rèn)為，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)還要進(jìn)一步“擠泡沫”。西班牙目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“苦果”與上個(gè)世紀(jì)末開(kāi)始的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)失控有著密切關(guān)系。
西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格在1997年-2007年的十年里出現(xiàn)了大幅上漲。西班牙許多地方儲(chǔ)蓄銀行的控股股東多是各個(gè)地方政府。而地方政府為了刺激本地經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)其控制的儲(chǔ)蓄銀行盡可能多地發(fā)放購(gòu)房貸款。
由于西班牙各銀行間互相競(jìng)爭(zhēng)，給買(mǎi)房人貸款優(yōu)惠。買(mǎi)房人甚至可以從銀行獲得高達(dá)房款100%甚至120%的貸款額。在房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的賺錢(qián)效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下，大批西班牙人加入購(gòu)房大軍,2007年擁有自有住房的西班牙人數(shù)量已經(jīng)達(dá)到總?cè)丝诘?0%。
另外，銀行對(duì)房地產(chǎn)商的貸款也失去風(fēng)險(xiǎn)控制，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，銀行給房地產(chǎn)公司大量的資金支持。在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下挫，許多銀行沒(méi)有想方設(shè)法收回貸款，反而認(rèn)為房?jī)r(jià)的調(diào)整只是一時(shí)的，繼續(xù)給房地產(chǎn)企業(yè)融資。后來(lái)許多房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，給銀行帶來(lái)了很多壞賬。
仲量聯(lián)行巴塞羅那資本市場(chǎng)部總監(jiān)夏維爾·艾斯托拉齊在向中國(guó)證券報(bào)記者介紹了當(dāng)?shù)氐那闆r后，聽(tīng)說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年也出現(xiàn)了大幅的上漲。他最關(guān)心的是目前中國(guó)購(gòu)房的貸款比例。當(dāng)聽(tīng)說(shuō)目前在中國(guó)買(mǎi)房個(gè)人首付必須在三成以上時(shí)，夏維爾表示，風(fēng)險(xiǎn)不大。