●6月以來全國重點城市的樓市確實出現(xiàn)了一些新動向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調(diào)控中罕見的。
●這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來所推動，一旦這股剛需消化掉，市場需求的增長將出現(xiàn)停滯。
●如果開發(fā)商繼續(xù)以價換量，交易量或還有增長余地，但房價顯然上升乏力，“量價齊升”將很難爆發(fā)。
最近數(shù)據(jù)顯示，7月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米8717元，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市增加25個。在北京、西安等地，作為樓市火爆標志性場面的日光盤、夜光盤又重現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)控政策基本沒有任何松動，當前樓市為何暖風頻吹？樓市出現(xiàn)回暖跡象，是不是預示著房價要重新回到上漲通道？就這些問題，記者（以下簡稱“記”）日前采訪了復旦大學管理學院住房政策研究中心主任陳杰（以下簡稱“陳”）。
記：最近數(shù)據(jù)顯示，7月全國70個城市房價環(huán)比上漲，北京、西安等地日光盤、夜光盤又重現(xiàn)樓市。有評論認為，樓市回暖。您同意這種判斷嗎？
陳：我基本同意這種判斷。判斷樓勢是否回暖，房價是一個重要參考，但成交量更加重要，兩者要結合來看。因為一方面，“有價無市”構成不了對市場行情的推動；另一方面，零星個別樓盤的成交價格有很大偶然性，作為對市場行情的判斷依據(jù)會有很大偏差與誤導。現(xiàn)在來自官方和民間各方面的房價和成交數(shù)據(jù)和種類繁多，要綜合對比和根據(jù)判斷需要來看。但無論國家統(tǒng)計局還是眾多大型中介服務機構，都認同6月以來全國重點城市的樓市確實出現(xiàn)了一些新動向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調(diào)控中罕見的。
就上海而言，從5月以來，無論是住房成交量還是價格都出現(xiàn)了小幅上漲。按照上海統(tǒng)計局含有動遷房和保障房的官方數(shù)據(jù)，上半年上海一手住宅銷售了703萬平方米，同比下降1.2%，是2010年以來最小降幅，但4月至6月都出現(xiàn)了11%以上的增幅。我們復旦大學住房政策研究中心掌握的數(shù)據(jù)顯示：在剔除配套動遷和保障房之后，6月份上海市場化新建商品住宅成交套數(shù)比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍，7月又繼續(xù)同比上升了7%，是2010年同期的1.8倍；同時，5月以來，無論是銷售交易均價，還是我們研究中心開發(fā)的控制地段和類型等結構性因素的特征法價格，都出現(xiàn)了止跌平穩(wěn)乃至有所反彈的跡象，雖然漲幅很小。
一般認為房產(chǎn)交易量持續(xù)同比上升5個至6個月，并配合房價的上升，才可以正式稱為“回暖”。但上海乃至全國樓市都正在出現(xiàn)回暖跡象，這點已經(jīng)基本確認，需要高度重視和嚴肅關注。
記：房地產(chǎn)調(diào)控政策基本沒有任何松動，什么原因?qū)е庐斍皹鞘信L頻吹？
陳：從根本上說，還是因為大量剛需的客觀存在，導致樓市需求有一個底部可以依托，不至于無限下滑，再加上連續(xù)降息的刺激，這部分剛需被激發(fā)出來。樓市在經(jīng)歷兩年半嚴厲調(diào)控達到一個平穩(wěn)發(fā)展階段后，積蓄的剛需在觀望多時后開始集中入市。
剛需對利率十分敏感，利率的連續(xù)下降，既因為直接減少了按揭成本，又帶有樓市調(diào)控政策不會進一步加強的信號釋放，進一步刺激了他們的購房欲望。一批剛需的入市活躍了市場，又改變另一部分剛需和改善型需求購房者對市場的預期，進一步放大市場成交。此外，部分開發(fā)商的降價促銷、以價換量的銷售策略，也起到了一定的推動作用。
有一個數(shù)據(jù)可以輔助我判斷近期的樓市回暖以自住型剛需為主。上海樓市近期在一手房交易量企穩(wěn)和反彈的時候，二手房交易卻仍然大幅下滑，上半年成交面積529.47萬平方米，下降31.1%。這說明購房者總體上是十分謹慎和理性的，而不是像2007年和2009年房價暴漲時候那樣像搶白菜一樣恐慌性哄搶所有市面可得的住房。還有一個原因是，剛需最大一部分是婚房，多偏愛新房。
記：樓市出現(xiàn)回暖跡象，是不是預示著房價要重新回到上漲通道？
陳：在當前限購政策與不太景氣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，我不認為房價會重回快速上漲通道。
樓市近期的回暖只是臨時性、階段性、技術性的反彈。基本因素是去年同期的基值太低，看起來同比增幅大，但絕對值并不高，尚構不成市場行情的總體反轉(zhuǎn)。
近期樓市的市場成交活躍，本質(zhì)是補償性回調(diào)。以上海為例，這幾個月的成交量，相比去年同期的同比增幅是高的，相對2010年同期也是很高的，但還僅恢復到過去6年歷史平均水平的60%至70%。要知道，中國主要城市2010年和2011年的成交量都連續(xù)出現(xiàn)過兩位數(shù)的大幅下跌。
從歷史經(jīng)驗來看，樓市調(diào)整過程中的“量價”關系往往會經(jīng)歷四個階段。分別是“量跌價穩(wěn)——量跌價跌——量升價穩(wěn)——量價齊升”。這次樓市調(diào)整周期，從2010年4月“新國八條”到去年底，在重點城市基本上都出現(xiàn)了“量跌價穩(wěn)”。去年底到今年初，雖然房價總體價格跌幅可能不明顯，但不少局部確實
“量價齊跌”。而近幾個月，在沒有更嚴厲調(diào)控措施和降息刺激下，在房價基本穩(wěn)定的情況下，交易量連續(xù)上升，出現(xiàn)了第三階段“量升價穩(wěn)”的苗頭。
不過，樓市缺乏繼續(xù)升溫的基礎。這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來所推動，一旦這股剛需消化掉，市場需求的增長將出現(xiàn)停滯。因為在限購不放松的情況下，后續(xù)的剛需不像現(xiàn)在入市的剛需有兩年多的時間來積累收入與儲蓄，購買力相對不足，對價格更為敏感，無法支撐房價的上沖。如果開發(fā)商繼續(xù)以價換量，交易量或還有增長余地，但房價顯然上升乏力，“量價齊升”將很難爆發(fā)。
現(xiàn)在，所謂的樓市“回暖”更多應該理解成房地產(chǎn)市場“去投資化”后的回歸正常化：交易回升，是對過去兩年市場過度恐慌下跌的補償性反彈，但不是總體反轉(zhuǎn)；成交量還有繼續(xù)增長的空間，但所謂房價報復性反彈的可能性很小。
記：您反復提到剛需是推動本輪樓市回暖的關鍵。那么，就上海地區(qū)而言，剛需到底絕對量有多少？
陳：這方面的數(shù)據(jù)很難精確判斷，但一些相關數(shù)據(jù)可以幫我們推測——
上海現(xiàn)在大概有830多萬戶常住家庭，過去10年年平均新增20多萬戶；戶籍520多萬戶，上海戶籍曾經(jīng)控制很嚴，每年只增加3萬戶，但近年有所放松，2010年一年新增戶籍10萬戶。同時，上海近年來每年結婚就有13萬至14萬對，新畢業(yè)大學生13萬至15萬人。簡單說，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的剛性需求，或僅考慮新增戶籍家庭，就是很大的潛在購買力。
而按著市統(tǒng)計局發(fā)布的2011年含動遷房和保障房的1474萬平方米一手住宅銷售面積，折合14萬套左右，今年上半年則是7萬套左右。如果扣除定向部分戶籍人口配售的動遷房和保障房后，上海近年所統(tǒng)計的一手住宅銷售量中，市場化商品住宅大約只占一半。
這說明新增供應量相對新增需求總體上是不足的。只要房價稍有回落，或者說房價收入比稍有改善，就能激發(fā)出相當大的購房需求。所以，上海抑制房價的壓力始終很大，任務艱巨、不容松懈。
記：面對暖風頻吹的樓市，中央與地方政府都表現(xiàn)出高度關注，7月國務院、住建部、銀監(jiān)會等多次表態(tài)絕不松動調(diào)控，多項調(diào)控政策被再度重申，國務院于7月下旬派出8個督察組對全國16個省（市）貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督察，上海市政府7月26日也通過辦公廳專門發(fā)文重申調(diào)控政策不變。堅定調(diào)控態(tài)度的同時，有關部門也需要拿出更多辦法。對此，您有什么建議？
陳：中央政府和地方政府的政策表態(tài)是必要，也是及時的，否則如果坐視樓市回暖不聞不問，甚至推波助瀾，會給市場傳遞錯誤信號，導致購房者和投資者都誤判市場前景而做出錯誤選擇。資本市場參與者，買漲不買跌是與生俱來的慣性，“棘輪效應”難以避免。目前看來，這些政策穩(wěn)定了市場預期，還是比較有效遏制了恐慌性購買的重演。
但著眼未來，光靠行政命令的手段來遏制房地產(chǎn)投資顯然是不夠的，需要更長遠的制度設計。我覺得最重要有兩點，一是土地財政的改革，二是要做好保障房這張牌。
土地財政各國都有，只是形式不同，不可也不可能廢除，關鍵是怎么搞。但當前這種粗放式、掠奪式的土地出讓金制度，誘發(fā)地方政府對商用和住宅用地實行“饑餓供地”策略，是房價暴漲的根源，顯然是不可持續(xù)的。土地財政的背后，表面上是地方政府財權和事權的重新界定，需要重新對公共財政體制重新設計，但更根本的是城市發(fā)展中土地增值收益如何分配，而這又涉及到對地方政府的公權力如何授予、對其績效如何考核的問題，是將來改革的核心難題之一。
關于保障房，其實是住宅產(chǎn)業(yè)重新塑造的契機。國務院領導多次強調(diào)，保障性住房工程，不僅有改善住宅供應結構的直接作用，又兼有促民生、保增長、調(diào)結構、擴大內(nèi)需、推進城市化等多重宏觀功能，但大張旗鼓的保障性工程建設，哪些品種，量多大，怎么搞，都是需要好好思考和審慎決策的。特別強調(diào)一點，保障性住房不一定要全部新建，那樣風險大、公共成本高，可以通過政策設計和制度安排，多從現(xiàn)有房源中利用
“梯度消費原理”來籌措合適房源。
學者小傳
陳杰：復旦大學管理學院住房政策研究中心執(zhí)行主任、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系副教授。復旦大學學士、挪威奧斯陸大學碩士、瑞典烏普薩拉大學經(jīng)濟學博士，瑞典烏普薩拉大學房地產(chǎn)與城市研究所兼職研究員。在房地產(chǎn)與城市領域的國際權威期刊發(fā)表過多篇SSCI論文，主持完成和在研4項國家級課題，獲得省部級科研獎勵多項。致力于通過專業(yè)的學術研究和建設性的政策參與提高中國普通居民的住房民生福利。多次應邀參與國家和上海市的住房政策決策制定與咨詢。