針對一段時間以來房產(chǎn)中介市場存在的亂象，多個地方積極創(chuàng)新管理的方法手段，整治取得了一定成效。業(yè)內(nèi)人士建議，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》自去年實施后，當前宜進一步加大落實力度，實現(xiàn)執(zhí)法必嚴、協(xié)同監(jiān)管，同時做大做強行業(yè)協(xié)會，加強行業(yè)自律，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
“制度+科技”加強監(jiān)管
近年來，多個地方紛紛出臺房產(chǎn)中介領域的管理措施，并通過網(wǎng)上監(jiān)管等科技手段加以實施，取得了較好效果。
例如，上海、北京、深圳等城市均已推行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管系統(tǒng)。今年4月1日起，南京也開始運行存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管系統(tǒng)。二手房交易環(huán)節(jié)的資金除定金外將全部納入監(jiān)管賬戶，只有等交易完成后，二手房賣主才能拿到房款，中介公司才能拿到傭金。而此前通過中介交易時，如果房子交易最終沒有實現(xiàn)，買方就會要求傭金和首付款，此時往往會產(chǎn)生糾紛。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年因二手房交易資金問題產(chǎn)生的糾紛就多達400多鏈家地產(chǎn)南京公司市場部經(jīng)理舒莉莉表示，這一措施其實就是讓政府充當“支付寶”的角色。實行二手房交易“網(wǎng)簽”后，只有經(jīng)過備案的中介公司才能登錄系統(tǒng)進行二手房交易，一定程度上杜絕了“黑中介”的活動，也有助于解決房地產(chǎn)中介吃差價、一房多賣、傭金不還等問題。資金監(jiān)管系統(tǒng)則可以防止中介公司在雙方簽訂合同后就收錢走人的情況出現(xiàn)，促成合同最終成立，維護買賣雙方的利益。
業(yè)界人士建議，一些地方的存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管系統(tǒng)還可進一步完善。南京滿堂紅房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀人王靜說，完成全部交易的時間由過去的三天延長到現(xiàn)在的至少一個月，效率需要進一步提升；此外，資金托管產(chǎn)生了大量的現(xiàn)金流，本金和利息的監(jiān)管、流向需要更加公開透明。
再如，針對房產(chǎn)中介市場存在的“陰陽合同”偷逃稅款現(xiàn)象，北京市從去年底開始應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管。北京市采集了最新的存量房交易數(shù)據(jù)作為測算依據(jù)，應用房地產(chǎn)估價技術對存量房交易申報價格進行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法，并根據(jù)房地產(chǎn)市場交易情況進行動態(tài)更新存量房交易價格評估值。
根據(jù)規(guī)定，對于申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格征收稅款。記者了解到，采用新的價格評估方法后，動態(tài)檢測系統(tǒng)所評估的價格與市場價已經(jīng)相當接近，有效壓縮了作弊空間。
業(yè)界呼吁“執(zhí)法必嚴”
業(yè)內(nèi)人士表示，由國家有關部門制定的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》已于去年4月1日實施，這是我國房產(chǎn)中介領域的一項重要政策規(guī)范，已經(jīng)產(chǎn)生了積極效果，當前宜進一步加大落實力度。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強說，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的許多條款都具有較強的針對性。例如，針對信息隱瞞及披露不充分等問題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的信息公示和告知義務；針對業(yè)務委托不規(guī)范問題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同行為；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務違規(guī)收費問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務實行明碼標價制度。
業(yè)內(nèi)人士同時表示，“有法可依”還須“執(zhí)法必嚴”，防止“多頭管理”變成“空頭管理”。中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄說，目前對房地產(chǎn)中介機構的監(jiān)管，涉及工商、物價、勞動等多個部門，這些部門尚未形成有效的監(jiān)管合力。對于領取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)中介的大量個體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍，對于存在未備案等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機構難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時清出市場。
薛建雄表示，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》在執(zhí)行中應由建設、物價、勞動、工商、稅務等多個部門齊抓共管，而哪一家具體負責哪一塊、如何加強協(xié)同還需更加完善。“例如，交易中假證明、假材料之所以能夠蒙混過關，主要是因為主管部門和社保、稅務部門沒有一個很好的聯(lián)系機制，缺乏共享的信息平臺。”
上海漢字地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叔認為，利益驅動加上尚不完善的監(jiān)管機制，導致中介違規(guī)行為屢禁不絕。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》的最終落實，還要靠更為詳細的地方細則，對于群眾舉報的中介違法違規(guī)行為及時予以查處。
做大做強行業(yè)協(xié)會
業(yè)內(nèi)人士建議，在政府部門加強和完善監(jiān)管的同時，還須創(chuàng)新房產(chǎn)中介行業(yè)的自律方式方法，做大做強行業(yè)協(xié)會，加快市場的優(yōu)勝劣汰。
南京市房管局中今科的負責人說，目前我國房地產(chǎn)中介采取的是備案制，這導致這個行業(yè)進入門檻偏低，公司規(guī)模大小不一，員工素質參差不齊。由于中介服務成本低，一張桌子幾個人就撐起了一家門店，有的門店除了進行房屋中介以外，還進行勞務中介，有的甚至還進行日用品零售。這些中介多為從事“地下”交易，給監(jiān)管帶來很大難度。
柴強表示，從市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員應當加入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織實行自律管理。我國還未建立全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會組織，一些地方甚至連區(qū)域性的房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會也沒有，即便是已經(jīng)建立的地區(qū)性經(jīng)紀協(xié)會，在會員數(shù)量、服務培訓、管理手段上往往不盡如人意，使行業(yè)自律處于缺位狀態(tài)。他建議，這一點今后應在《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂中予以解決。
“從業(yè)人員素質是決定行業(yè)水平的關鍵。”柴強說，鑒于目前取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的人數(shù)還較少，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當由一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名，此條應是過渡性規(guī)定。“等將來取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格的人數(shù)達到一定規(guī)模時，應當規(guī)定只有具有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格者才可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同上簽名。”