地王重現(xiàn) 投資客再出山
6月份,全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)結(jié)束了9個(gè)月的下跌,被一些業(yè)內(nèi)人士視為新一輪樓市上升期開始的信號(hào)
“以前炒房時(shí)的經(jīng)紀(jì)人打電話過來,說有大差價(jià)可以拿。被他一說,我就想還是去看看吧。”2010年“逃出”上海樓市的溫州投資客林宏(化名),在2012年重新出山了。
在炒房客圈子里,林宏屬于激進(jìn)派,2009年下半年曾出手買了好幾套房,隨即遭遇政策調(diào)控,被高位套牢,損失超過兩成,“炒房炒成了房東”。
樓市經(jīng)紀(jì)人頻繁地在各個(gè)樓盤跳槽,核心資源就是合作了多年的炒房客。“這個(gè)經(jīng)紀(jì)人跟我合作了6年,她賣的每個(gè)樓盤我都買過房子。”林宏說。經(jīng)紀(jì)人承諾,這個(gè)上海樓盤可以給炒房團(tuán)打7折,并保證1年內(nèi)將價(jià)格漲回去。
與此同時(shí),2012年上半年,全國各地“地王”紛出,這又意味著什么?
炒房客卷土重來
2012年春節(jié)后,就不斷有朋友去“抄底”。林宏說:“深圳一個(gè)樓盤宣布自開盤之日起逐月漲價(jià),保證12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度超過6%的貸款年利率,吸引了不少溫州客。”
6月份以來,投資客一次買下一整層住宅的消息也不少見,“香港和臺(tái)灣的投資客這次也很活躍,大手筆投資豪宅和別墅,出手闊綽,毫不猶豫。就跟2007年限外令推出前一樣。”林宏說。
現(xiàn)在看來,那一批“抄底”的投資客收獲頗豐。林宏幾個(gè)親戚曾在上海樓市降價(jià)聲最響的時(shí)候入市,投資的樓盤包括嘉定的路勁翡麗灣和寶山區(qū)的保利葉語,目前,這兩個(gè)樓盤的報(bào)價(jià)比2月時(shí)分別上漲了17%和16%。
投資客進(jìn)場(chǎng)已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。2012年7月上半個(gè)月,上海新建商品住宅成交43.6萬平方米,較6月同期提升7.6%。中高端、大面積產(chǎn)品的熱銷使上海房?jī)r(jià)持續(xù)維持高位。2012年6月,上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)24070元/平方米,為年內(nèi)新高;7月前22天商品住宅成交均價(jià)進(jìn)一步上升到24545元/平方米。
2012年2月以來,住宅成交總量中,小戶型占比持續(xù)下降,而超大戶型則連續(xù)上升。比如,7月9日到15日的一周內(nèi),上海單價(jià)在5萬元/平方米以上的豪宅成交51套,環(huán)比大漲54.6%;新建別墅成交99套,環(huán)比上漲32%。
開發(fā)商也順應(yīng)了這一趨勢(shì)。在這一周新增供應(yīng)的9個(gè)項(xiàng)目中,套均面積在140平方米以上的項(xiàng)目有4個(gè),房源預(yù)售、報(bào)價(jià)都低于2萬元/平方米的只有2個(gè)。
綜合公開信息來看,2012年8月,上海約有27個(gè)樓盤將開盤或加推房源,其中16個(gè)為改善型公寓、10個(gè)為別墅、1個(gè)為酒店式公寓。其中,改善型公寓面積多為90到150平方米的大戶型。
“業(yè)內(nèi)默契地將現(xiàn)在積極進(jìn)場(chǎng)的購房者定義為改善型需求,實(shí)際上改善型和投資者之間并沒有非常明確的區(qū)分。”上海某房企銷售總經(jīng)理李耀平告訴《瞭望東方周刊》,“改善型需求購房周期長、決策慢,有些甚至要先賣掉老房子再去付新房的首付,這樣的需求能支撐現(xiàn)在如此密集的供應(yīng)嗎?”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴本刊記者,近兩個(gè)月來,投資客在單價(jià)4萬、10萬元以上的中、高端市場(chǎng)上出手的跡象明顯。
他說,在融資壓力不減的背景下,部分樓盤以房地產(chǎn)信托投資等形式規(guī)避“限購”政策,達(dá)成成交實(shí)現(xiàn)回籠資金目的。另外還有開發(fā)商出于“過橋融資”的目的,短期內(nèi)批量將房源出售給投資公司,約定在房?jī)r(jià)反彈后回購,雙方按照一定比例分配房地產(chǎn)增值收益。這些公司背后有投資客或投資機(jī)構(gòu)的支持,實(shí)際年收益率普遍在10%到15%左右,高的也能達(dá)到15%到20%。
單體作戰(zhàn)的炒房客,大多將投資目標(biāo)瞄準(zhǔn)在“降價(jià)樓盤”上。2011年以來,上海個(gè)案樓盤的實(shí)際降幅在10%到15%之間,極少量的樓盤真實(shí)降幅達(dá)20%以上。“只要房?jī)r(jià)平穩(wěn)回升到降價(jià)前的水平,也意味著豐厚的回報(bào),雖然投資周期會(huì)拉長到1到2年。”張宏偉說,6月以來,伴隨著樓市成交回暖及地王不斷出現(xiàn),大批曾經(jīng)“撤退”的投資客在重新籌集資金,持幣觀望,隨時(shí)準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)。
6月份,全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)結(jié)束了9個(gè)月的下跌,環(huán)比上漲0.05%,這被很多業(yè)內(nèi)人士視為新一輪樓市上升期開始的信號(hào)。
地王為何重現(xiàn)
自2012年以來,樓市回暖的跡象在多個(gè)層面有所加強(qiáng)。
截至2012年7月11日,在已公布上半年銷售業(yè)績(jī)的37家房企中,有19家標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)飄紅,總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約5700億元。
6月,保利地產(chǎn)銷售金額和銷售面積均創(chuàng)歷史新高,銷售金額達(dá)155.15億元,同比增長36.65%;萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積122.4萬平方米,銷售金額133.2億元;招商地產(chǎn)簽約金額約45億元,環(huán)比5月增長50%,創(chuàng)單月新高。
綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時(shí)透露,2012年上半年,綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)原本的目標(biāo)是銷售額、利潤增幅“保2爭(zhēng)3”(增幅確保為20%,爭(zhēng)取達(dá)到30%),但春節(jié)后銷售面積和金額即出現(xiàn)出人意料的大幅增長,以致綠地將下半年的目標(biāo)調(diào)整為“保3爭(zhēng)4”,即銷售額爭(zhēng)取達(dá)到2600億元,利潤爭(zhēng)取達(dá)到120億元。
“前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法,現(xiàn)在調(diào)控已經(jīng)取得相當(dāng)成果了,再延續(xù)原先的辦法就不適宜了,未來限制投資可能更多采用市場(chǎng)化的辦法,如用征收房產(chǎn)稅等方式慢慢取代嚴(yán)厲的政策限制。”張玉良說。
土地市場(chǎng),地王重新頻出刺激著人們的神經(jīng)。
7月10日,在10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),以及327輪回購房面積競(jìng)報(bào)后,中赫集團(tuán)以26.3億元的最高上限價(jià)格拿下海淀區(qū)萬柳居住用地。為了獲得久違的“地王”,中赫集團(tuán)還需要配建16400平方米的回購房,而出讓文件規(guī)定,回購房房?jī)r(jià)只有1萬元/平方米。剔除回購費(fèi)因素,該地塊樓板價(jià)約4.42萬元/平方米,再創(chuàng)全國單價(jià)地王的紀(jì)錄。
北京掛牌出讓居住用地時(shí)一般都明確規(guī)定,在報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格后,競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)公租房配建面積。
萬柳地王并不是個(gè)例。4月,北京東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭(zhēng)奪終以19.15億元成交,并以2.57萬元/平方米的單價(jià)成為單價(jià)地王。6月18日,廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價(jià)成為廣州新地王,起始價(jià)約4.9億元。7月17日,北京再次出讓5宗地塊,其中2宗溢價(jià)率超過45%。
中國指數(shù)研究院的報(bào)告則顯示,二季度,全國100個(gè)重點(diǎn)城市居住用地樓面均價(jià)為1474元/平方米,同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價(jià)格為2904元/平方米,環(huán)比大幅上漲43.9%。
以上海為例,2012年1到5月,上海土地市場(chǎng)合計(jì)出讓的經(jīng)營性住宅用地(除動(dòng)遷安置用地)為20幅,合計(jì)出讓金額67.5億元,平均樓板價(jià)達(dá)3882元/平方米。而6月到7月25日,上海已成功出讓22幅經(jīng)營性用地,出讓金額達(dá)到83.18億元,平均樓板價(jià)超出6500元/平方米。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴本刊記者,上半年上海整體推地量下滑,結(jié)構(gòu)也以商辦和工業(yè)地塊為主。成交的209幅地塊中,居住用地(包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮(zhèn)混合)只有9幅,工業(yè)用地147幅,商辦用地26幅。
下半年,多地政府改變策略,將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價(jià),讓開發(fā)商也更容易接受,同時(shí)調(diào)低定價(jià)以防止流拍并獲得一定溢價(jià)率,配合營造土地市場(chǎng)回暖的跡象。
李耀平說,這么做也有缺陷:地塊太小,開發(fā)商騰挪余地就小,利潤空間有限,所以這也只能作為目前催熱市場(chǎng)的過渡手段,但幫助市場(chǎng)逐步恢復(fù)信心的效果已經(jīng)達(dá)到了。
地王潮真的來了嗎
土地市場(chǎng)也許沒有想象的那么熱火朝天。上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一度將唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊的拍賣結(jié)果作為土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
7月25日,綠順房地產(chǎn)以16.44億元奪得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅地塊,溢價(jià)率37%,樓板價(jià)約為15054元/平方米。
此次競(jìng)標(biāo)中,該地塊起始總價(jià)約為12億元,折合樓板價(jià)為11000元/平方米。實(shí)際上,該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次,當(dāng)時(shí)的土地起始總價(jià)為15.83億元,起始樓板價(jià)14500元/平方米。
也就是說,此次拍賣的高溢價(jià),很大程度上是由于調(diào)低起始價(jià)而來的。
唐鎮(zhèn)地塊的最終拍賣結(jié)果也說明,開發(fā)商的積極性雖有恢復(fù),但態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。唐鎮(zhèn)板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地,溢價(jià)均在100%以上,其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。
這不是孤立的個(gè)案。7月18日,寧波慈溪兩宗2011年底因無人競(jìng)拍而流拍的土地成交,不過此次拍賣的成交價(jià)卻只相當(dāng)于上次拍賣時(shí)起始價(jià)的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區(qū)下應(yīng)街道的鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊,在2011年4月和7月,該地塊兩度流拍,最終7月5日被萬科拿下,但價(jià)格只有首次掛牌時(shí)的近7折。
“和2009年地王頻出時(shí)不同,企業(yè)都很謹(jǐn)慎,對(duì)成本和利潤的計(jì)算很精確,并且嚴(yán)格遵守既定的策略,不愿過于追高。而且很多迷你地塊大企業(yè)并不愿意做,所以現(xiàn)在的地王不是很有代表性。”李耀平說。
炒房客的新獵物
住宅市場(chǎng)的撲朔迷離,對(duì)李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者,但她“抄”的卻是商業(yè)地產(chǎn)的“底”。李石燕說,2011年3月到9月,上海就曾出現(xiàn)過一波商業(yè)地產(chǎn)的投資潮,市場(chǎng)最熱時(shí)的7、8月,商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過普通住宅,不過,隨著銀監(jiān)會(huì)叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款,商業(yè)地產(chǎn)的炒作也戛然而止,產(chǎn)品也出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。正是看準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)困境能創(chuàng)造出比住宅更大的價(jià)差,很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場(chǎng)。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,在上海納入監(jiān)測(cè)的110個(gè)寫字樓項(xiàng)目中,2012年5、6月期間,多數(shù)出租率在90%以上,僅17個(gè)項(xiàng)目出租率在90%以下。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐商業(yè)樓宇部區(qū)域經(jīng)理朱永鋒告訴本刊記者,2008年到2012年,上海寫字樓租金始終平穩(wěn)上漲,唯一出現(xiàn)租金下調(diào)的板塊還是租金最高的陸家嘴板塊。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,2012年上半年,上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月,同比增長13.16%,同時(shí)上海的寫字樓供應(yīng)量卻下跌了27.74%。
“空置的辦公樓沒有現(xiàn)金流,很難在銀行獲得貸款,這就為我們創(chuàng)造了抄底的機(jī)會(huì),多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕說,上海寫字樓均價(jià)從2010年一季度到2011年三季度期間,從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米,2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米,到2012年二季度,均價(jià)依然只有3.83萬元/平方米。“很多人說這是一個(gè)雙重抄底機(jī)會(huì)。”
投資客的進(jìn)入,或許也為上海的開發(fā)商提供了信心。公開數(shù)據(jù)顯示,2011年4月到2012年4月期間,上海辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房開發(fā)投資累積同比增速多數(shù)月份都是負(fù)增長,但在最近兩個(gè)月,兩項(xiàng)增速指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)正增長,2012年6月間分別達(dá)到11.1%和27.7%,而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月,上海居住用地成交3幅,溢價(jià)為15.7%到71.4%不等;同期商業(yè)用地成交10幅,最高溢價(jià)率超過400%。
當(dāng)然,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加強(qiáng)投入,也是投資客看好商業(yè)地產(chǎn)的重要原因,因?yàn)檫@意味著更多的投資載體。以綠地集團(tuán)為例,張玉良就告訴本刊記者,2012年,綠地房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售額中,住宅占60%,商業(yè)地產(chǎn)占40%,但張玉良的目標(biāo)是將這個(gè)比例顛倒過來,也就是讓商業(yè)地產(chǎn)的銷售額占60%,“這還不包括綠地自己持有的商業(yè)物業(yè)”。