“剛剛‘圍觀’選房回來，終于見識什么叫‘日光盤’。”小張?jiān)隗w驗(yàn)了北京昌平回龍觀某樓盤開盤選房后感嘆道。隨著近期樓市成交回暖、剛需和改善型需求釋放，部分位置較好、性價(jià)比較高的樓盤遭到購房者“爭奪”。不僅如此，在新房成交回暖的同時(shí)，二手房價(jià)也“水漲船高”。
個(gè)別新盤遭搶購
小張終于“熬”過了限購條件中對外地人購房的“五年大限”。“其實(shí)年初就看上了回龍觀的一個(gè)樓盤。”他坦言，由于在中關(guān)村上班，一直計(jì)劃在城北買房；出于交通便利的考慮，地鐵沿線樓盤成為首選目標(biāo)。不過，令他憂心的是，一直關(guān)注的樓盤原本計(jì)劃5月二期開盤，但直到7月還未見動(dòng)靜。而這段期間，北京樓市正漸漸升溫。
北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在六七月北京成交量占據(jù)前100名的住宅類物業(yè)中，成交均價(jià)上漲的達(dá)到43個(gè)。個(gè)別項(xiàng)目成交均價(jià)上漲超過5%。
相比之下，小張心儀的位于回龍觀的樓盤二期盡管一直沒開盤，但報(bào)出的均價(jià)已“跟風(fēng)”上漲。“5月銷售人員給的報(bào)價(jià)表上，90平方米的兩居總價(jià)在160萬元左右，但現(xiàn)在的價(jià)格在180萬元以上。”小張顯得很無奈。
在苦等兩個(gè)多月后，小張終于盼到二期開盤的消息，開盤價(jià)則從此前公布的2萬元上漲到2.15萬元。該樓盤此次推出約430套房源，戶型為80平方米至140平方米兩居至四居。對大多數(shù)購房者而言，兩居房源是大熱門。不過，最終的搖號結(jié)果給小張“潑了盆冷水”。
“430套房源，1400人搖號，差不多30%的機(jī)會(huì)，趕上抽獎(jiǎng)了。”小張頗為郁悶，自己“手氣”不好，搖到近800號，基本沒什么希望。盡管如此，開盤當(dāng)天小張還是頂著悶熱的天氣趕到樓盤現(xiàn)場。
“我下午過去的，當(dāng)時(shí)已經(jīng)叫到300號。如果每人有三分鐘選房機(jī)會(huì)，就算輪到我也要再等上整整一天。本來幻想著會(huì)有人因?yàn)閼粜汀⒊虻纫蛩胤艞夁x房，但是現(xiàn)場放棄的人幾乎沒有。”小張表示，下午5點(diǎn)時(shí)僅剩下140平方米四居戶型的部分房源。
二手房成交回升
二手房市場也走出一季度的低迷。由于市場回暖，看房人數(shù)增加，二手房中介業(yè)務(wù)開始繁忙。
“現(xiàn)在的業(yè)務(wù)比去年要好做，我們?nèi)耸忠呀?jīng)不夠用。”在一家知名房地產(chǎn)中介工作的李堯(化名)告訴中國證券報(bào)(微博)記者。
在他工作的這間三十多平方米的房間里，墻上貼滿掛牌出售的房源信息，有不少還用紅筆顯著地標(biāo)出“驚爆價(jià)”字樣。他的幾位同事要么忙著接打電話，要么接待前來咨詢的客戶。“還有幾個(gè)同事帶客戶看房子。”李堯說。
作為這家門店的銷售明星，李堯曾經(jīng)取得過搶眼的銷售業(yè)績。“上一波地產(chǎn)行情好時(shí)，我手里壓了很多單子，經(jīng)常忙得沒時(shí)間帶客戶看房，有一次只畫了房子的平面圖就和客戶簽了單子。”回想起過去的情景，李堯仍止不住一臉興奮。
不過，自2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控以及隨后到來的低迷市場，讓李堯的業(yè)務(wù)一落千丈。“最艱難時(shí)，一個(gè)月也賣不出一套房，很多業(yè)務(wù)員都走了。”李堯感嘆道。
由于成交量大幅萎縮，2011年房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷“大洗牌”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一年時(shí)間內(nèi)，北京上千家房產(chǎn)中介關(guān)店停業(yè)，是近幾年關(guān)店數(shù)量最多的一年。
時(shí)過境遷，今年以來隨著市場逐步回暖，二手房成交量開始緩慢提升。尤其是3月以來，二手房與新建住宅成交均回升。北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，北京市二手房住宅簽約量已逼近1.4萬套，比上月增逾三成，與去年同期相比成交量已經(jīng)翻番。
“雖然趕不上市場最火爆的時(shí)候，但現(xiàn)在業(yè)務(wù)量比最難時(shí)好多了。”李堯表示，他所在的門店今年招了不少新員工。“我們在一些社區(qū)、公司等人較多的地方都設(shè)立了移動(dòng)工作點(diǎn)。‘底薪+提成’的工資雖然變化不大，但是房子好賣了，提成便多一些。”
隨著連續(xù)降息后市場流動(dòng)性好轉(zhuǎn)，購房者實(shí)際支付能力提升，對房價(jià)的預(yù)期有所改變，入市積極性明顯提高。
開發(fā)商定價(jià)謹(jǐn)慎
在銷售回款增加、資金鏈壓力緩解后，開發(fā)商信心明顯回升，8月推盤量持續(xù)增多，不過定價(jià)愈發(fā)謹(jǐn)慎。
數(shù)據(jù)顯示，8月北京預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目達(dá)到35個(gè)，大興、通州及昌平等地均有新老項(xiàng)目入市。在這35個(gè)項(xiàng)目中，除10個(gè)位于城區(qū)的項(xiàng)目外，郊區(qū)占據(jù)絕大部分。“我們的項(xiàng)目就要開盤，總共1066戶，但目前均價(jià)待定。這期開盤主要是88平方米的兩居戶型，最適合剛需和改善型置業(yè)。”位于北京房山某樓盤的銷售人員如此推介。
不過，中國證券報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如何定價(jià)已成為當(dāng)前項(xiàng)目入市時(shí)的一大難題。與銷售低迷時(shí)不同，當(dāng)前大多數(shù)樓盤在開盤前并沒有提供具體價(jià)位。尤其是郊區(qū)項(xiàng)目，即使提供了價(jià)格，也主要以底價(jià)示人。
“開發(fā)商的資金鏈壓力得到緩解后，已經(jīng)可以控制項(xiàng)目的銷售速度，因此降價(jià)動(dòng)力明顯不足。”北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商主要依據(jù)前期“蓄客”的程度來決定樓盤最終價(jià)格的變化幅度。隨著剛需入市，很多開發(fā)商在積累一定客源的基礎(chǔ)上，才選擇申請預(yù)售證開盤，因此很多樓盤價(jià)格平穩(wěn)，而不再“降價(jià)走量”。
當(dāng)前樓市調(diào)控已經(jīng)步入“深水區(qū)”，在政府堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求的主基調(diào)下，各地對于首套自住需求的政策有所傾斜，但“限購”政策依舊是房地產(chǎn)調(diào)控的底線。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管樓市近期出現(xiàn)量價(jià)齊升，但入市項(xiàng)目定價(jià)依然謹(jǐn)慎。雖然房價(jià)繼續(xù)下跌的可能性不大，但是在政策調(diào)控持續(xù)落實(shí)的背景下，未來價(jià)格上漲的幅度有限。