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        廣東房產銷量先冷后熱 開發(fā)商不宜盲目漲價
        2012-07-27   作者:記者 烏夢達/廣州報道  來源:經濟參考報
         
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            廣東省房地產行業(yè)協(xié)會日前公布上半年房地產市場分析報告,前半年廣東房地產投資增速放緩,商品房交易先冷后熱,企業(yè)資金充裕度有所緩解。專家和業(yè)內人士認為,下半年房地產投資情況與銷量密切相關,調控政策仍有趨嚴可能,開發(fā)商不宜盲目樂觀、盲目漲價。

          投資增速放緩資金緊張有所緩解

          今年上半年,廣東房地產完成開發(fā)投資同比增速呈現(xiàn)逐月快速回落趨勢。上半年全省完成投資2193.39億元,同比增長10.0%,增幅比今年第一季度和去年同期分別降低13.9%和22.2%。與過去兩年投資的快速增長相比,今年上半年的增長勢頭明顯乏力,尤其是第二季度,其同比增速僅為1.5%。
          今年上半年房地產企業(yè)購置土地面積962.03萬平方米,同比下降17.5%。同期土地成交價款223.76億元,同比增長14.4%;土地購置均價為2326元/平方米。從近年同期土地購置情況來看,今年上半年購置面積與2006年和2009年相當,均屬于成交較少的年份,反映出當前土地市場總體仍較為冷清。
          廣東中原地產項目總經理黃韜表示,由于上半年發(fā)展商廣泛采用以價換量策略,回籠資金,企業(yè)資金鏈緊張情況總體有所緩解。
          根據(jù)廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所等機構統(tǒng)計分析,國內貸款和自籌資金占房地產企業(yè)到位資金小計比重呈逐月下降趨勢,其他資金(主要是銷售回籠資金)占比則逐月上升,反映出企業(yè)的資金結構逐步優(yōu)化,資金壓力比年初明顯得到緩解。
          記者發(fā)現(xiàn),雖然上半年廣東個人按揭貸款395.89億元,同比下降6.6%,但伴隨著銷售市場的逐月反彈,6月個人按揭貸款數(shù)據(jù)已接近去年同期水平。隨著差別化信貸政策的貫徹落實,加上當前市場交易以首次置業(yè)為主,預計隨著定金及預收款增速的回升,個人按揭貸款增速也將逐步恢復增長,下半年企業(yè)的資金壓力將有所放緩。
          但值得注意的是,上半年房地產企業(yè)資金充裕度(到位資金/房地產開發(fā)投資額)為156%,比去年同期低7個百分點,為2004年以來同期次低。反映出當前房地產企業(yè)的資金壓力依然不小,行業(yè)投資仍面臨收縮壓力。

          商業(yè)住宅成限購下第二增長點

          廣東省統(tǒng)計局日前公布,上半年全省商品房銷售面積2977.00萬平方米,同比下降10.8%;銷售額2398.18億元,同比下降7.3%;銷售均價8056元/平方米,同比增長3.9%。其中,商品住宅銷售面積2686.71萬平方米,同比下降11.3%;銷售額2040.46億元,同比下降9.7%;銷售均價7595元/平方米,同比增長1.9%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房合計銷售209.71萬平方米,增長7.3%,比商品住宅銷售面積增幅高18.6個百分點。
          在住宅市場受到嚴厲的政策調控下,商用物業(yè)銷售表現(xiàn)相對更為通暢。
          記者查閱資料發(fā)現(xiàn),與往年同期相比,今年上半年商品房的銷售面積和銷售額同比雖然為負增長,但絕對數(shù)量為近十年同期的次高;商品住宅的銷售面積也僅低于2009和2011年同期。而從月度數(shù)據(jù)分析,上半年廣東商品房交易呈現(xiàn)“先冷后熱”的態(tài)勢。前兩月成交量只有621.95萬平方米,相比2011年同期下降22%,而在第二季度成交量逐月遞增,6月創(chuàng)下上半年單月最高,達到727.6萬平方米。
          黃韜等認為,從現(xiàn)在的市場形勢觀察,活躍的市場氛圍仍在持續(xù),7月銷量可能有微幅下降,但仍會維持在高位。
          但據(jù)廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),截至6月底,全省商品房屋待售面積仍高達3216.22萬平方米,比一季度末增加110.80萬平方米,其中住宅增加57.13萬平方米,占總增量的51.6%;均創(chuàng)下近十年來新高。從商品房待售年限看,待售1年以內1117.14萬平方米,占總待售面積的34.7%,比去年底增加196.01萬平方米;待售1-3年1732.82萬平方米,占53.9%,比去年末增加345.53萬平方米;待售3年以上366.26萬平方米,占11.4%。

          下半年投資下降銷售壓力仍存

          黃韜等專家認為,價格和成交量暴漲、暴跌都不是中央政府樂于看到的。平穩(wěn)發(fā)展的房地產行業(yè)不僅對于經濟、也對社會的穩(wěn)定有重要意義。
          年中之際,降息、房貸優(yōu)惠利率等刺激與“限購、限價、限貸”等調控暫時構成“脆弱的平衡”。一些業(yè)內人士認為,下半年,真正的博弈才開始。
          此輪回暖并不是無規(guī)則的“普漲”,而帶有鮮明的“剛需拉動”特點。在中央多次表態(tài)不取消限購的條件下,缺少投機和投資型需求的介入,支撐成交“量價飆升”的基礎很低。交易量能否延續(xù)大幅上漲的態(tài)勢尚存疑問。對此,專家表示,下半年投資增速能否企穩(wěn),一定程度上取決于銷量能否繼續(xù)保持回升。
          雖然上半年房地產企業(yè)土地購置面積、新開工面積同比增速均現(xiàn)兩位數(shù)下降,在建項目數(shù)量較上年末也有所減少,開發(fā)建設呈放緩態(tài)勢。但由于前兩年商品房新開工面積大幅增長,若順利施工,今明兩年可供應量預計能夠滿足市場需求。
          此外,開發(fā)商的去化壓力和資金鏈仍很嚴峻,不足以支持開發(fā)商提價的戰(zhàn)略。萬科統(tǒng)計,北上廣深等14個主要城市5月末的庫存水平為1.14億平方米,仍在近年歷史高位。“即使按照房企5月份‘全線飄紅’的銷售量計算,庫存去化周期也長達近11個月”。萬科有關負責人表示。
          五六月份以來銷量持續(xù)擴大,反映出市場需求方基本結束觀望,入市出手的意愿加強。專家建議,但當前商品房庫存量處于歷史高位,開發(fā)企業(yè)在看好后市的同時不宜過分樂觀,市場的回暖一方面將使企業(yè)的優(yōu)惠幅度收小甚至提價,另一方面將帶動高端樓盤的銷售,導致因產品結構變化出現(xiàn)的房價上升,控價、問責等行政措施可能再現(xiàn),限價銷售或將更為嚴厲。企業(yè)切忌盲目樂觀非理性漲價,應盡快完成銷售回籠資金。

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