廣東省房地產行業(yè)協(xié)會日前公布上半年房地產市場分析報告，前半年廣東房地產投資增速放緩，商品房交易先冷后熱，企業(yè)資金充裕度有所緩解。專家和業(yè)內人士認為，下半年房地產投資情況與銷量密切相關，調控政策仍有趨嚴可能，開發(fā)商不宜盲目樂觀、盲目漲價。
投資增速放緩資金緊張有所緩解
今年上半年，廣東房地產完成開發(fā)投資同比增速呈現(xiàn)逐月快速回落趨勢。上半年全省完成投資2193.39億元，同比增長10.0%，增幅比今年第一季度和去年同期分別降低13.9%和22.2%。與過去兩年投資的快速增長相比，今年上半年的增長勢頭明顯乏力，尤其是第二季度，其同比增速僅為1.5%。
今年上半年房地產企業(yè)購置土地面積962.03萬平方米，同比下降17.5%。同期土地成交價款223.76億元，同比增長14.4%；土地購置均價為2326元/平方米。從近年同期土地購置情況來看，今年上半年購置面積與2006年和2009年相當，均屬于成交較少的年份，反映出當前土地市場總體仍較為冷清。
廣東中原地產項目總經理黃韜表示，由于上半年發(fā)展商廣泛采用以價換量策略，回籠資金，企業(yè)資金鏈緊張情況總體有所緩解。
根據(jù)廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所等機構統(tǒng)計分析，國內貸款和自籌資金占房地產企業(yè)到位資金小計比重呈逐月下降趨勢，其他資金(主要是銷售回籠資金)占比則逐月上升，反映出企業(yè)的資金結構逐步優(yōu)化，資金壓力比年初明顯得到緩解。
記者發(fā)現(xiàn)，雖然上半年廣東個人按揭貸款395.89億元，同比下降6.6%，但伴隨著銷售市場的逐月反彈，6月個人按揭貸款數(shù)據(jù)已接近去年同期水平。隨著差別化信貸政策的貫徹落實，加上當前市場交易以首次置業(yè)為主，預計隨著定金及預收款增速的回升，個人按揭貸款增速也將逐步恢復增長，下半年企業(yè)的資金壓力將有所放緩。
但值得注意的是，上半年房地產企業(yè)資金充裕度(到位資金/房地產開發(fā)投資額)為156%，比去年同期低7個百分點，為2004年以來同期次低。反映出當前房地產企業(yè)的資金壓力依然不小，行業(yè)投資仍面臨收縮壓力。
商業(yè)住宅成限購下第二增長點
廣東省統(tǒng)計局日前公布，上半年全省商品房銷售面積2977.00萬平方米，同比下降10.8%；銷售額2398.18億元，同比下降7.3%；銷售均價8056元/平方米，同比增長3.9%。其中，商品住宅銷售面積2686.71萬平方米，同比下降11.3%；銷售額2040.46億元，同比下降9.7%；銷售均價7595元/平方米，同比增長1.9%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房合計銷售209.71萬平方米，增長7.3%，比商品住宅銷售面積增幅高18.6個百分點。
在住宅市場受到嚴厲的政策調控下，商用物業(yè)銷售表現(xiàn)相對更為通暢。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，與往年同期相比，今年上半年商品房的銷售面積和銷售額同比雖然為負增長，但絕對數(shù)量為近十年同期的次高；商品住宅的銷售面積也僅低于2009和2011年同期。而從月度數(shù)據(jù)分析，上半年廣東商品房交易呈現(xiàn)“先冷后熱”的態(tài)勢。前兩月成交量只有621.95萬平方米，相比2011年同期下降22%，而在第二季度成交量逐月遞增，6月創(chuàng)下上半年單月最高，達到727.6萬平方米。
黃韜等認為，從現(xiàn)在的市場形勢觀察，活躍的市場氛圍仍在持續(xù)，7月銷量可能有微幅下降，但仍會維持在高位。
但據(jù)廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至6月底，全省商品房屋待售面積仍高達3216.22萬平方米，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米，占總增量的51.6%；均創(chuàng)下近十年來新高。從商品房待售年限看，待售1年以內1117.14萬平方米，占總待售面積的34.7%，比去年底增加196.01萬平方米；待售1-3年1732.82萬平方米，占53.9%，比去年末增加345.53萬平方米；待售3年以上366.26萬平方米，占11.4%。
下半年投資下降銷售壓力仍存
黃韜等專家認為，價格和成交量暴漲、暴跌都不是中央政府樂于看到的。平穩(wěn)發(fā)展的房地產行業(yè)不僅對于經濟、也對社會的穩(wěn)定有重要意義。
年中之際，降息、房貸優(yōu)惠利率等刺激與“限購、限價、限貸”等調控暫時構成“脆弱的平衡”。一些業(yè)內人士認為，下半年，真正的博弈才開始。
此輪回暖并不是無規(guī)則的“普漲”，而帶有鮮明的“剛需拉動”特點。在中央多次表態(tài)不取消限購的條件下，缺少投機和投資型需求的介入，支撐成交“量價飆升”的基礎很低。交易量能否延續(xù)大幅上漲的態(tài)勢尚存疑問。對此，專家表示，下半年投資增速能否企穩(wěn)，一定程度上取決于銷量能否繼續(xù)保持回升。
雖然上半年房地產企業(yè)土地購置面積、新開工面積同比增速均現(xiàn)兩位數(shù)下降，在建項目數(shù)量較上年末也有所減少，開發(fā)建設呈放緩態(tài)勢。但由于前兩年商品房新開工面積大幅增長，若順利施工，今明兩年可供應量預計能夠滿足市場需求。
此外，開發(fā)商的去化壓力和資金鏈仍很嚴峻，不足以支持開發(fā)商提價的戰(zhàn)略。萬科統(tǒng)計，北上廣深等14個主要城市5月末的庫存水平為1.14億平方米，仍在近年歷史高位。“即使按照房企5月份‘全線飄紅’的銷售量計算，庫存去化周期也長達近11個月”。萬科有關負責人表示。
五六月份以來銷量持續(xù)擴大，反映出市場需求方基本結束觀望，入市出手的意愿加強。專家建議，但當前商品房庫存量處于歷史高位，開發(fā)企業(yè)在看好后市的同時不宜過分樂觀，市場的回暖一方面將使企業(yè)的優(yōu)惠幅度收小甚至提價，另一方面將帶動高端樓盤的銷售，導致因產品結構變化出現(xiàn)的房價上升，控價、問責等行政措施可能再現(xiàn)，限價銷售或將更為嚴厲。企業(yè)切忌盲目樂觀非理性漲價，應盡快完成銷售回籠資金。