■樓市價格博弈系列之政策篇
編者按：本輪樓市調(diào)控已實施兩年有余，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定的成效。但值得注意的是，隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭，部分購房者開始擔心房價反彈。為了詳細梳理樓市現(xiàn)狀以及未來的走向，《經(jīng)濟參考報》從今日起推出“樓市價格博弈”系列報道，將圍繞政策層面、市場現(xiàn)狀、購房者心理等角度展開剖析。
24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。這是近兩個月來，中央層面對樓市調(diào)控的第十次表態(tài)，釋放出調(diào)控不動搖，穩(wěn)定樓市預(yù)期的明確信號。而近期，南京、鄭州等地相繼曝出“樓市新政”，引發(fā)輿論對未來樓市調(diào)控走向的頗多猜測。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家指出，當前樓市各方博弈加劇，在調(diào)控的關(guān)鍵敏感期，應(yīng)盡快推行后續(xù)調(diào)控政策，并建立起調(diào)控長效機制，防止房價反彈。
態(tài)度 中央“穩(wěn)樓市”信號十連發(fā)
24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，為進一步推動房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實，堅決抑制投機投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對北京、天津、河北、上海等16個省(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查。
通知指出，此次督查重點檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進行整改。
這是近兩個月來，中央層面對樓市調(diào)控的第十次表態(tài)。
此前，6月5日，住建部相關(guān)負責人在接受媒體采訪時重申繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實；6月12日、14日，發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會相繼對媒體誤報、誤讀辟謠；6月19日，住建部再次重申將積極配合金融部門、繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策；7月5日，央行指出金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房；7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào)，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣；7月17日，國土部部長徐紹史表示，將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，地方由于財政壓力，動作頻頻。
顧云昌表示，此次督查，一方面顯現(xiàn)中央對調(diào)控的決心不僅在口頭，而已在落實，另一方面，再次釋放堅決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控信號。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從2011年以“國八條”為標志的本輪最嚴厲調(diào)控開始執(zhí)行到現(xiàn)在，一直存在中央對樓市調(diào)控堅決執(zhí)行與地方政府對調(diào)控微調(diào)的博弈。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度，甚至10天內(nèi)四部委辟謠，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn)，地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿很強烈。
博弈 地方屢屢試探“政策微調(diào)”
23日，南京市與鄭州市分別推出房地產(chǎn)新政，雖未觸碰限購、限貸紅線，但在中央頻發(fā)信號穩(wěn)市場預(yù)期的關(guān)鍵期，引起眾人熱議。
鄭州住房管理中心通知顯示，8月1日起，鄭州低收入人群若同時符合以下條件可申請公積金貸款限額貼息，連續(xù)正常繳存公積金兩年以上；購房面積小于90平方米(含90平方米)，且家庭只有一套住房；申請人按貸款合同約定正常還款一年以上，尚未結(jié)清貸款，無違約記錄；申請人上年家庭實際收入低于當?shù)厣夏瓿擎?zhèn)居民人均可支配收入標準或申請人有重大疾病。
同日，南京市出臺《市政府關(guān)于拉動內(nèi)需擴大消費的若干意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》要求，“加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度”、“對于公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持”。與此同時提出，入選“321”計劃的人才，正常繳納公積金的可優(yōu)先享受公積金貸款；若首次購買自住商品住房，視同南京戶籍，并可按五年內(nèi)個人所得稅市以下留成部分，給予購房補貼。
對于外界解讀的變相放松限購，南京市住建委相關(guān)負責人回應(yīng)稱，這是一些媒體對于此次政策的“誤讀”。該負責人強調(diào)，“目前，南京不可能解除限購，南京市將嚴格執(zhí)行國務(wù)院對于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。”
南京鏈家總經(jīng)理黃月平認為，雖然是引進人才，涉及人群較少，政策表面上看也不會直接促使成交量上漲。但執(zhí)行后對于購房者的心理預(yù)期將產(chǎn)生一定影響，尤其是在政府剛剛出臺通知打壓樓市的敏感期，政府行為很容易引起消費者對于政策放松的誤導(dǎo)。
與此同時，一些業(yè)內(nèi)人士表示，樓市成交回暖，價格也出現(xiàn)回升趨勢，如果本次南京出臺的新政策能夠順利施行，未來不排除其余城市跟進效仿，采取類似舉措刺激經(jīng)濟的可能。
“南京新政旨在擴大內(nèi)需，影響有限被叫停可能性不大。”中國房地產(chǎn)信息集團評論員潘紹之認為，此項政策受惠面并不大，也符合我國發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的政策，因此，不大可能被叫停。
在潘紹之看來，此次新政不能視為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號，準確意義上，它是政府在當前經(jīng)濟形勢下在保增長和保民生(房地產(chǎn)調(diào)控)之間彷徨不定的表現(xiàn)。但是，彷徨本身在當下的環(huán)境下，對于房地產(chǎn)行業(yè)即是最大的利好。與此同時，盡管中央層面的口風至今依然趨嚴，但仍抑制不住地方政府放松限購的沖動。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達近50個，雖然成都、重慶、揚州等城市微調(diào)政策獲放行。但有些省市“新政”出臺不到一個月，甚至還來不及實施就已夭折。例如：石家莊曾草擬的住房限購微調(diào)辦法，直接遭上級主管部門叫停，河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū)，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停。
對此，顧云昌表示，地方有自己的難處，土地出讓金下降、稅收下降、投資下降的連環(huán)效應(yīng)，使地方財政變得艱難。
地方財政收入大幅下降，可能是地方政府在調(diào)控關(guān)鍵期仍動作頻頻的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，20個重點城市土地流拍數(shù)高達163宗，住宅用地流拍最為明顯。全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超4000億元。其中，一線城市中上海降幅最為明顯，住宅用地出讓同比下降近50%，商業(yè)地塊降幅也高達30%。
呼吁 應(yīng)推出后續(xù)新政
“現(xiàn)階段，已實行近兩年的限購政策隨著時間的推移效力不斷衰減。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華認為，樓市低迷條件下地方政府面臨財政困難，對限購政策執(zhí)行力度大打折扣；限購大都以戶籍及社保、稅收繳納年限為門檻，符合納稅和社保條件的人隨時間推移而增多；各種規(guī)避限購手段越來越成熟，都在減輕最嚴厲調(diào)控手段的限購效力，與此同時，新的抑制住房投資投機的有效手段尚難以跟進，從而形成相對的政策薄弱期。
中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲也同意以上觀點，他表示，雖然在投資、投機性泡沫被完全擠出市場之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，例如能有效抑制投資、投機性住房需求、穩(wěn)定稅收來源的房產(chǎn)稅政策。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，現(xiàn)階段我國處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期，急需推行后續(xù)新政，亟待形成長效調(diào)控機制，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。
“但是我們必須注意到，我國樓市回暖速度并不一致。例如，京滬深等一線城市已有明顯跡象，而中西部地區(qū)則剛有跡象。因此，在未來的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)地，差異化地進行調(diào)控政策。”顧云昌說。
相關(guān)鏈接
房企資金壓力猶存 房價下行趨勢難改
地方頻打剛需牌 買賣博弈加深