限購(gòu)城市漲幅高于非限購(gòu)城市
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布“6月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有25個(gè)，尤以一二線(xiàn)城市和限購(gòu)類(lèi)城市居多。
受此影響，地產(chǎn)股盤(pán)中暴跌，招保萬(wàn)金四大地產(chǎn)龍頭領(lǐng)跌，金地集團(tuán)一度跌停。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貨幣政策松動(dòng)、開(kāi)發(fā)商漲價(jià)等多重因素造成6月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市增多。在監(jiān)管層不斷強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格樓市調(diào)控的同時(shí)房?jī)r(jià)仍在不斷上升，為后期樓市帶來(lái)價(jià)格反彈壓力。因此，未來(lái)仍需堅(jiān)持調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果。
房?jī)r(jià) 25城市環(huán)比上漲
6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況為，與上月相比價(jià)格下降的城市有21個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有25個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中漲幅均未超過(guò)0.6%。
與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有57個(gè)，持平的城市有2個(gè)，上漲的城市有11個(gè)。6月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個(gè)。
此外，二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況為，與上月相比70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有19個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.1%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有58個(gè)，上漲的城市有12個(gè)。6月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個(gè)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師馬曉明在分析6月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示，“6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下降城市個(gè)數(shù)雖然繼續(xù)有所增加，但環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)也增加較多。”
對(duì)部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的新變化，馬曉明分析認(rèn)為，“從環(huán)比數(shù)據(jù)看，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格上漲的城市均有所增加。其中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有25個(gè)，比5月份增加了19個(gè)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，比5月份增加了13個(gè)。”
馬曉明進(jìn)一步指出，“近幾個(gè)月來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量銷(xiāo)售策略影響下，市場(chǎng)成交逐漸活躍。在成交量放大的同時(shí)，多方面原因造成6月份一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。”
具體為，一方面利率下調(diào)和購(gòu)房成本的下降，使得部分人的購(gòu)房意愿有所增強(qiáng)；另外，前期累積的剛性需求和改善性需求逐步釋放后，房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期發(fā)生變化；而部分樓盤(pán)在以?xún)r(jià)換量獲得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價(jià)格。
趨勢(shì) 市場(chǎng)存在隱性風(fēng)險(xiǎn)
值得注意的是，從6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看出，一線(xiàn)城市中，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。深圳雖然環(huán)比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清據(jù)此分析認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲情況主要集中在一二線(xiàn)城市，這部分城市不僅自身包含的購(gòu)房需求較多，且還會(huì)吸引很多周邊地區(qū)的購(gòu)房需求，即使有限購(gòu)限貸的制約，購(gòu)房需求仍然較多，因此隨著市場(chǎng)的升溫，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也更為明顯。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月份一、二手房環(huán)比上漲的城市一共有18個(gè)，除大連、廈門(mén)、包頭、常德、惠州、瀘州外，其余12個(gè)城市全部為省會(huì)或直轄市。
常清表示，一線(xiàn)城市及這些省會(huì)城市當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的壓力較大，若未來(lái)持續(xù)上漲，則引發(fā)政策再度從緊的可能性也較大。
常清稱(chēng)，6月份限購(gòu)城市及非限購(gòu)城市新建商品住宅價(jià)格平均漲幅均為0.02%。而相比5月份，限購(gòu)城市的環(huán)比增幅更為明顯。“限購(gòu)政策對(duì)于市場(chǎng)抑制作用較強(qiáng)，而一旦市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)，反作用力也相對(duì)較大。尤其是隨著市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇，像北京、上海這樣的嚴(yán)格限購(gòu)城市也出現(xiàn)了一定的反彈。而未來(lái)如果一旦取消限購(gòu)，市場(chǎng)價(jià)格很可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲。”
另外，受統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)影響，18日地產(chǎn)股盤(pán)中暴跌，招保萬(wàn)金四大地產(chǎn)龍頭領(lǐng)跌，金地集團(tuán)大跌近9%，一度跌停；招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科緊隨其后，跌幅均超3%。港股恒生指數(shù)同日亦低開(kāi)低走，地產(chǎn)分類(lèi)指數(shù)跌幅居前。華潤(rùn)置地收跌5.93%，中國(guó)海外發(fā)展跌3.99%。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，房地產(chǎn)股領(lǐng)跌的主要原因是因?yàn)椤?月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上漲幅度超過(guò)預(yù)期，市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)調(diào)控再起，對(duì)房地產(chǎn)的走勢(shì)存在疑惑。另一方面當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有所起色，但是庫(kù)存量依然比較大，整體資金面依然偏緊，股市對(duì)房地產(chǎn)消息非常敏感。”
政策 堅(jiān)持調(diào)控不放松
鏈家地產(chǎn)常清分析認(rèn)為，逐漸放寬的貨幣政策對(duì)剛需起到一定的鼓勵(lì)作用，成交量的上漲促使開(kāi)發(fā)商和業(yè)主開(kāi)始試探性的提價(jià)。此外，未來(lái)房?jī)r(jià)看漲的預(yù)期，也在一定程度上成為主導(dǎo)當(dāng)前需求入市的一個(gè)主要原因。
“目前不僅僅是住宅市場(chǎng)，土地及商業(yè)也有所回溫。這也在一定程度上加劇了房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)。在政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)的調(diào)控背景下，預(yù)計(jì)下半年政策仍會(huì)從緊。”常清說(shuō)。
7月7日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶強(qiáng)調(diào)：“要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局13日亦強(qiáng)調(diào)，鑒于房地產(chǎn)泡沫化對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的沖擊作用，“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，尤其要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果”。而近段時(shí)間以來(lái)，央行、住建部、國(guó)土部等部委多次表態(tài)，強(qiáng)調(diào)必須堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。
“依據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌反彈的苗頭。在這種情況下，國(guó)家出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的可能性增大。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，如果三季度價(jià)格出現(xiàn)反彈，并且反彈的幅度比較可觀，可能引起新的調(diào)控政策的打壓，這個(gè)變量將決定下半年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。
馬曉明在分析6月份房?jī)r(jià)變動(dòng)情況時(shí)，也表示“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，必須毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，防止變相放松購(gòu)房政策，促使房?jī)r(jià)合理回歸，絕不能讓房?jī)r(jià)反彈。”
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，由于上半年整體政策和市場(chǎng)大環(huán)境沒(méi)有太大變化，大多數(shù)企業(yè)迫于政策壓力，以“以?xún)r(jià)換量”的方式消耗庫(kù)存。“現(xiàn)階段，調(diào)控的首要任務(wù)應(yīng)是穩(wěn)定政策和預(yù)期”。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“之前的房地產(chǎn)調(diào)控，多是抑制了需求，而供應(yīng)卻沒(méi)跟上。”他指出，在供求關(guān)系兩端，只有一方面遏制需求，另一方面加大供應(yīng)力度，才能真正使調(diào)控實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的作用。
“只要現(xiàn)階段限購(gòu)、限貸政策不發(fā)生變化，就不會(huì)引起房?jī)r(jià)的暴漲，但是我們必須注意到，我國(guó)樓市回暖速度并不一致。例如，京滬深等一線(xiàn)城市已有明顯跡象，而中西部地區(qū)則剛有跡象。因此，在未來(lái)的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)地，差異化地進(jìn)行調(diào)控政策。”顧云昌說(shuō)。