最近北京“地王”再現(xiàn)，深圳等地零星重現(xiàn)“排隊(duì)購(gòu)房”現(xiàn)象，上海、杭州、海南等多地樓市成交量有所放大－－借助樓市新“變數(shù)”，房?jī)r(jià)即將“反轉(zhuǎn)”之聲漸起。
如今房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“觸底反轉(zhuǎn)”？新的形勢(shì)下樓市走勢(shì)如何？市場(chǎng)博弈雙方誰(shuí)能勝算？有關(guān)樓市的預(yù)期牽動(dòng)人心。
樓市風(fēng)云突變，房?jī)r(jià)果真“起底”？
進(jìn)入６月份，上海、廣西與廣東等地相繼出現(xiàn)高溢價(jià)地塊成交現(xiàn)象。７月１０日，北京萬(wàn)柳地區(qū)新“地王”在一片喧嘩聲中誕生。這些“變化”與此前土地成交冷清的狀況形成對(duì)比。
一些地方土地成交回暖的背后，是房?jī)r(jià)和交易量有所放大。得益于刺激剛性需求的樓市“微調(diào)”，加之開(kāi)發(fā)商“以價(jià)跑量”，最近一些城市商品住宅交易呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，６月份以來(lái)，部分一二線城市新建商品住宅成交量創(chuàng)下新高。２０個(gè)重點(diǎn)城市上半年成交量同比增長(zhǎng)１７％，其中６月成交量與２０１０年調(diào)控以來(lái)最高點(diǎn)持平，與２００９年高點(diǎn)僅相差１５％。
樓市“回暖”引發(fā)多方博弈。市場(chǎng)上有人熱炒房?jī)r(jià)即將“反轉(zhuǎn)”，網(wǎng)上驚現(xiàn)“新一輪房?jī)r(jià)快速上漲正拉開(kāi)帷幕”，部分消費(fèi)者甚至“恐慌性入市”，未來(lái)樓市調(diào)控面臨復(fù)雜形勢(shì)。
在近日召開(kāi)的海南博鰲２１世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生等回應(yīng)說(shuō)，盡管成交量有所回升，但樓市呈現(xiàn)的還是筑底態(tài)勢(shì)。
專家認(rèn)為，一方面，庫(kù)存等大部分房地產(chǎn)指標(biāo)依然低迷；另一方面，限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策基本面未改，這決定了房?jī)r(jià)短期“反轉(zhuǎn)”可能性不大。
記者在海口、三亞樓市采訪發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商依然選擇打折促銷、以價(jià)換量，加速減少庫(kù)存。“樓市回暖只是局部的、階段性的，絕大部分是剛性需求的釋放，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”新世界中國(guó)地產(chǎn)（海口）有限公司營(yíng)銷副總監(jiān)莫添瑜說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)商品房待售面積３１４０８萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)３３．１％。
“巨大的庫(kù)存和消化庫(kù)存的較慢節(jié)奏，意味著今明兩年房地產(chǎn)行業(yè)仍將比較低迷。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說(shuō)。
國(guó)土資源部有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人近日表示，近期個(gè)別城市再現(xiàn)高價(jià)地，主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性市場(chǎng)波動(dòng)，并未改變市場(chǎng)整體偏冷的格局。
樓市借機(jī)“松綁”，誰(shuí)是背后推手？
記者追蹤發(fā)現(xiàn)，憑借宏觀政策由“控物價(jià)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長(zhǎng)”之機(jī)，一些地方政府流露出加快為樓市“松綁”的跡象，試圖盡快扭轉(zhuǎn)“土地財(cái)政”收入下滑現(xiàn)狀。
近期，一些“限購(gòu)”城市的高檔房和豪宅銷售有所活躍，“多數(shù)應(yīng)屬于‘限購(gòu)’對(duì)象。有些地方監(jiān)管部門(mén)對(duì)此睜一只眼、閉一只眼。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭如是說(shuō)。
一些被曝光的案例顯示，部分城市對(duì)涉及違規(guī)騙取購(gòu)房資格的開(kāi)發(fā)商、中介和個(gè)人，實(shí)際上采取默許態(tài)度。
對(duì)于這種“復(fù)雜局面”，國(guó)土資源部有關(guān)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告稱，“在宏觀政策調(diào)整與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，地方政府出臺(tái)微調(diào)政策情況下，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)一些變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入敏感階段。”
試圖改變房?jī)r(jià)預(yù)期的另一個(gè)推手是開(kāi)發(fā)商。記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商借一些地方政府“暗助”，開(kāi)始打起樓盤(pán)漲價(jià)的主意，積極釋放“房?jī)r(jià)已見(jiàn)底、調(diào)控將放松”的信號(hào)，誘導(dǎo)購(gòu)房者出手。
業(yè)內(nèi)人士透露，部分開(kāi)發(fā)商借市場(chǎng)階段性“回暖”之機(jī)，甚至自導(dǎo)自演“樓市熱銷、供需兩旺”的假象，為炒作漲價(jià)鋪路。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，部分房企年初下調(diào)全年指標(biāo)導(dǎo)致年中銷售業(yè)績(jī)“達(dá)標(biāo)”；還有的房企“粉飾”中報(bào)，報(bào)喜不報(bào)憂，炒作“回暖”現(xiàn)象，都是為了形成“買漲不買跌”的市場(chǎng)預(yù)期。
房?jī)r(jià)再度反彈，市民能否承受？
“如果房?jī)r(jià)再來(lái)一輪大漲，后果會(huì)很嚴(yán)重。”海口市民李曉巖說(shuō)，“不能中斷房地產(chǎn)調(diào)控。那樣房?jī)r(jià)必然會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，購(gòu)房自住的市民根本無(wú)法承受。”
針對(duì)消費(fèi)者的疑慮，住建部等四部委最近頻頻釋放樓市調(diào)控不動(dòng)搖的信號(hào)，有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)也一再?gòu)?qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
“在‘穩(wěn)增長(zhǎng)’政策下，樓市調(diào)控的變化只是更加重視剛性需求，抑制投機(jī)性需求的政策沒(méi)有改變。”顧云昌等專家說(shuō)。
有關(guān)專家表示，在保增長(zhǎng)的基調(diào)下要捍衛(wèi)調(diào)控成果，必須加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。例如房產(chǎn)稅改革應(yīng)該加快，城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作也應(yīng)該加快。
另一個(gè)問(wèn)題是，城市保障房建設(shè)如何繼續(xù)保持增量？以及分配方案有待于進(jìn)一步公開(kāi)透明。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)認(rèn)為，以廉租房、公租房為代表的保障房建設(shè)決不能放松，而且應(yīng)明確將其與城鎮(zhèn)化的兩大主力人群農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生掛鉤，防止分配不公。
“當(dāng)前樓市調(diào)控的重點(diǎn)仍是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，對(duì)土地、銀行等其他利益主體的調(diào)控力度不夠。”聶梅生認(rèn)為，房?jī)r(jià)涉及多元主體，今后應(yīng)配套推進(jìn)土地、金融、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入分配等一系列制度改革，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。