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連續(xù)兩次降息引發(fā)各界對樓市走向的種種猜測，而開發(fā)商借機(jī)造勢，“地王”重現(xiàn)，地產(chǎn)廣告卷土重來。在市場的拉鋸時期，政策面的每一點(diǎn)風(fēng)吹草動都會讓購房者的信心備受考驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)人士警示，國家各部委一再強(qiáng)調(diào)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。購房者應(yīng)保持理性態(tài)度，認(rèn)清住房將逐步回歸到居住的基本屬性，避免踏入開發(fā)商“托市”的陷阱。新華社記者
盧漢欣 |
記者日前從房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)獲悉，在樓盤促銷力度加大、剛性需求集中入市的影響下，天津房地產(chǎn)市場上半年呈現(xiàn)交易量顯著上升的情況，特別是在5、6月份連創(chuàng)新高。分析人士指出，在下半年樓市調(diào)控政策持續(xù)的背景下，開發(fā)商資金壓力加大、投機(jī)投資需求受到打壓和剛性需求入市等多重因素交織，樓市可能仍將面臨深度調(diào)整。
交易商“以價換量”樓市成交量顯著上升
經(jīng)中原地產(chǎn)(天津)投資顧問部對房管局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，上半年天津新建商品住宅共成交34306套，成交總面積357.83萬平方米。二手住宅成交23085套，成交面積177.9萬平方米。根據(jù)對上述數(shù)據(jù)的分析，中原地產(chǎn)三級市場部高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江認(rèn)為，2012年上半年天津市住宅市場成交量平均增長為20%-25%。
在新建商品房方面，朱慶江說，去年10月份是成交量的低谷期，而進(jìn)入2012年以來，成交量不斷突破，主要原因是在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，開發(fā)商大幅降價，而刺激了市場需求。此外，國家對首套貸款、家庭購房等的政策優(yōu)惠，也刺激了客戶的購買欲望。“今年5.6月份開始，新建商品房的成交量幾乎是每周甚至每天都在創(chuàng)新高。”
此外，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，目前天津在售新盤共有447個，六月底與一月初報價相比，共有95個新盤降價，約占在售樓盤總量的21.25%。其中，普通住宅單價降幅從20元/平方米到3800元/平方米不等，平均降幅7.77%。再加之以自住、改善為目的的剛性購房需求開始入市，成交量“暴漲”刺激了天津樓市的“小陽春”。
二手房方面，我愛我家市場研究中心分析人士指出，2012年上半年，天津市二手私產(chǎn)住宅成交量保持穩(wěn)中有升，結(jié)束了自2011年以來的連續(xù)下滑趨勢，成交總量環(huán)比上漲一成。特別是在春節(jié)后首輪剛性需求集中入市的帶動下，天津二手房市場成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但是宏觀調(diào)控限貸、限購等政策仍嚴(yán)厲執(zhí)行，投資投機(jī)需求依舊難以入市，新建商品房項(xiàng)目大力度優(yōu)惠促銷等，使得購房者對于房價下降的觀望氛圍依然較強(qiáng)，因此2012年上半年天津二手房市場成交呈現(xiàn)小幅增量的走勢。
結(jié)構(gòu)性需求依然突出小戶型成交活躍
我愛我家市場研究中心研究發(fā)現(xiàn)，今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交均價與去年仍呈現(xiàn)小幅上揚(yáng)的趨勢，但是從上半年各月的成交情況來看，價格的上漲主要受熱點(diǎn)戶型價格所帶動，如，低價位、中小戶型房源相對集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價也相對堅(jiān)挺，而高端片區(qū)并未受到市場活躍度整體增強(qiáng)的影響，買賣雙方的議價空間仍然較大。
記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)樓市調(diào)控的效果顯著，120平方米以上大戶型房源成交持續(xù)走低，剛性需求居主導(dǎo)地位，90平方米以下中小戶型占據(jù)整體的八成左右。在整體的價格結(jié)構(gòu)中，由于以剛需為主導(dǎo)的市場中，低總價的中小戶型成交提升，因此總價120萬元以內(nèi)的房源增量顯著，尤其80萬元以內(nèi)的低價房源成為2012年上半年的主流戶型。
此外，天津樓市新建商品房市場活躍度明顯大于二手房市場。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，天津二季度二手房成交量連續(xù)3個月保持平穩(wěn)走勢。盡管今年上半年，央行三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6月8日三年半來首次降息，重新恢復(fù)首套房貸的8.5折優(yōu)惠利率，但限購、限貸等專門針對房地產(chǎn)市場的政策仍然嚴(yán)厲執(zhí)行，二手房市場整體的觀望氛圍并未扭轉(zhuǎn)。
除新房“以價換量”帶來成交量的快速回升外，開發(fā)商與二手房中介企業(yè)的聯(lián)動銷售，也成為天津樓市上半年的鮮明特點(diǎn)。記者從一些研究部門獲悉，目前通過二手房中介渠道達(dá)成的成交量，已經(jīng)占新房整體銷量的20%-30%，部分項(xiàng)目甚至更高。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年隨著新房銷售壓力的增加，開發(fā)商將繼續(xù)加強(qiáng)與二手房中介的聯(lián)動業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年天津樓市仍將深度調(diào)整
進(jìn)入下半年以來，中國人民銀行年內(nèi)第二次利率的調(diào)整。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃總監(jiān)陳萌表示，降息可進(jìn)一步減輕購房者還款負(fù)擔(dān)，但降息更多的是針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩。他預(yù)測，天津樓市下半年市場仍將處于深度調(diào)整中，投資投機(jī)需求繼續(xù)被抑制，剛性自住需求在降息的利好下將會平穩(wěn)釋放，房價保持穩(wěn)中有降的趨勢。這主要源于以下三方面因素：
首先，本次央行發(fā)布降息幅度的同時，附加了“個人住房貸款利率浮動區(qū)間不做調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房”的說明。表明樓市的限貸以及限購政策難以出現(xiàn)松動，投資投機(jī)需求難以入場，成交量不會出現(xiàn)快速的反彈。
其次，降息在一定程度上降低貸款購房者的還款壓力及入市門檻，使得部分剛性自住需求得到利好，加之當(dāng)前新建商品房及部分二手房價格已出現(xiàn)下滑，因此會使得部分自住需求逐步入市，從而帶動市場交易活躍度的提升。
另外，下半年在調(diào)控持續(xù)的背景下，房價仍將保持穩(wěn)中有降的趨勢。新建商品房方面，降息對開發(fā)商的資金鏈壓力緩解有限，加之市場供大于求的現(xiàn)在難以扭轉(zhuǎn)，因此會持續(xù)降價促銷；隨著新房價格的回落，其周邊部分二手房的議價空間也將隨之增大，房價仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢，不會出現(xiàn)反彈。
在展望天津下半年樓市狀況時，中原地產(chǎn)(天津)董事總經(jīng)理殷則環(huán)分析，今年上半年市場成交量的上升，主因是開發(fā)商經(jīng)歷了去年市場低迷后以價換量的結(jié)果，也有降息、降準(zhǔn)及利率下調(diào)的刺激。后半年成交量應(yīng)該在目前基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，市場主線仍將是大部分開發(fā)商以價換量。
搜房網(wǎng)研究人士也表示，上半年天津樓市主要集中在中小戶型，有效需求和購買力較強(qiáng)的購房需求已經(jīng)被消化和滿足，因此下半年市場或許會再度陷入供過于求和成交萎縮的局面。開發(fā)商只有繼續(xù)采取積極的促銷策略，才有可能既穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)又調(diào)控房價，使得經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場都可以健康和持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。