一邊，中央“堅持調(diào)控不動搖”，一邊，地方政府“微調(diào)”小動作頻頻，一邊開發(fā)商“以價換量”，一邊降息刺激。2012年上半年，房地產(chǎn)市場始終伴隨中央政府、開發(fā)商、地方政府和購房者之間的深度博弈。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至7月11日，22家上市房地產(chǎn)企業(yè)公布2012上半年銷售業(yè)績合計4149億元，同比上漲14%。一些業(yè)界人士分析，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，頂著史上最嚴調(diào)控的壓力，完成如此銷售業(yè)績，難能可貴。但專家表示，飄紅數(shù)字背后，是開發(fā)商以價換量、斷臂求發(fā)展的結(jié)果。
觀察地產(chǎn)企業(yè)的成交結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商今年前兩月成交低迷，而從3月開始有明顯增長。例如，兩大房地產(chǎn)標桿企業(yè)中，萬科3月份實現(xiàn)銷售金額115.2億元，環(huán)比上升56.9%；恒大則實現(xiàn)銷售收入48.6億元，超過前2個月合計銷售金額之和。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，3月份北上廣深四個一線房價成交面積環(huán)比上漲幅度別為73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。
而讓銷量實現(xiàn)“U型逆轉(zhuǎn)”的不二法寶是：降價促銷。從3月起，全國范圍內(nèi)的以價換量帶動了成交量的回升。廣東中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜總結(jié)，甚至可以說“無降價、不成交”，降價樓盤貢獻了80%以上的成交量。
而在調(diào)控下面臨壓力的不僅是開發(fā)商。如果說以價換量是開發(fā)商自救的措施，而開發(fā)商也從未放棄另外的途徑：在調(diào)控進入關(guān)鍵時期，落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，也面臨地方土地財政利益的更大掣肘。實施限購帶來的房地產(chǎn)市場萎縮、土地出讓金減少對依賴土地財政的地方政府而言影響巨大。
暨南大學管理學院教授胡剛分析，由于對土地財政的依賴，一些地方政府不曾放棄與中央調(diào)控抗衡，使用的方式就是各式各樣的“政策微調(diào)”，這也成為上半年觀察樓市的另一個關(guān)鍵詞。
據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年先后有佛山、蕪湖、中山、成都、揚州等30多個城市出臺了各類“微調(diào)政策”，包括提高普通住房標準、提高最低限價、提高公積金貸款額度等等。
而記者注意到，由于佛山、蕪湖、成都等城市出臺的微調(diào)由于明顯違反“限購”“限制投機”等紅線而被叫停，一些地方政府在出臺政策時更加謹慎，穩(wěn)妥的方式則是“打擦邊球”跟風。
不少專家和業(yè)內(nèi)人士擔憂，掌握政策實際操作的地方政府屢屢與中央調(diào)控政策“跟不上”、“有偏差”甚至“唱反調(diào)”，不僅會誤導市場，帶來信息的混亂，也會直接導致調(diào)控打折扣。
于是，當5月樓市成交量回暖企穩(wěn)、看房和購房人數(shù)有所增加之時，一些松綁調(diào)控、房地長將暴漲的聲音再度有所抬頭。而中央的應(yīng)對舉措則是住建部等相關(guān)部委密集表態(tài)“調(diào)控不動搖”。
7月初，溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時就房地產(chǎn)調(diào)控再次表態(tài)，“要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。”有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，這是總理半年內(nèi)第五次就調(diào)控發(fā)言，而態(tài)度一次比一次堅決。
“總理和部委多次表態(tài)，背后則是中央和地方體現(xiàn)在調(diào)控的博弈不斷深化。”胡剛表示。