7月3日,某著名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)發(fā)布報告稱,中信泰富上海項目申宏大廈(正式名稱應(yīng)為“申虹廣場”)整體出租率僅由年初的0%上升至年中的2%,且租金價格由年初的4.5元/平方米下調(diào)至4.2元/平方米。
對此,記者向中信泰富方面進行核實,但未得到回應(yīng)。不過,21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家房地產(chǎn)機構(gòu)7月5日向記者證實,申虹廣場目前的出租率確實不高,即使在近期安捷倫租賃了其中6000平方米寫字樓之后,其整體出租率也只增加至百分之十幾,仍低于上海平均水平。
出租情況遜于市場同類物業(yè)
7月3日,上述機構(gòu)發(fā)布《2012半年市場回顧及展望》透露,相比去年同期,上海寫字樓的租金同比上漲10%-15%,和去年底相比,租金上漲2.12%。在37.2萬平方米甲級寫字樓的巨量供應(yīng)下,上海寫字樓空置率依然維持在低位,平均空置率僅為8.81%,其中浦東為4.93%,供應(yīng)量較多的浦西也不過10.94%。
在此背景下,今年新上市的寫字樓紛紛出現(xiàn)了快速出租的勢頭。單位平均租金僅9元/天的嘉里中心二期僅半年時間,出租率就由10%上升至70%,且租金價格已上漲至12-13元/平方米·天。而年初出租率就已經(jīng)達到50%的雅士大廈,截至6月底,出租率更是升至98%。另一位于浦東的東方金融廣場,盡管是銷售型寫字樓,半年時間銷售率也由原來的20%上升至50%,售價則上漲了8000元/平方米,達到58000元/平方米。
但是,申虹廣場是這些項目中唯一出租情況欠佳的。截至年中,出租率僅為2%,租金價格更是出現(xiàn)下調(diào),由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期,安捷倫租賃了其中6000平方米,才使其出租率有所上升。
根據(jù)中信泰富年報,申虹廣場項目是中信泰富今年在上海竣工的唯一一個投資類物業(yè)。上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會資料顯示,這一項目的總投資額達到7.4億元。而如果以2%的寫字樓出租面積計算,該物業(yè)在上半年可以確定的租金收益僅為100多萬元。
何以投入這么高,租金回報卻這么低?21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐綜合事業(yè)二部經(jīng)理吳曉明表示,周邊的寫字樓租金水平較低,多在3元/平方米·天,進而影響到了物業(yè)的租賃。他認(rèn)為,以目前的市場情況,即使到了年底,申虹廣場的出租率也難以上升至80%以上。
或影響集團整體估值
申虹廣場的低出租率和租金價格,有可能進一步拉低中信泰富的租金回報率。年報顯示,中信泰富的租金收入僅為8.69億港元,僅為價值152.7億港元的投資類物業(yè)的5.69%。而上述申虹廣場的出租率和租價,有可能進一步影響中信泰富的投資類物業(yè)租金收益率。
值得一提的是,此前,香櫞等境外機構(gòu)在做空中國房地產(chǎn)公司時,就是以租金回報水平質(zhì)疑公司的估值。雖然有多家投行發(fā)表報告,認(rèn)為這種質(zhì)疑不專業(yè),但一定程度上仍然讓市場擔(dān)心內(nèi)房股價值存在水分。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民認(rèn)為,出租率較低是否會影響中信集團的整體上市,將直接取決于內(nèi)地樓市的回暖速度。如果集團整體上市時,市場仍然比較低迷,那么資本市場將會選擇以租金看待投資類物業(yè)的價值,這時,投資類物業(yè)的估值就會被認(rèn)為是
“偏高的”;否則,空置水平較高所帶來的負(fù)面影響就沒那么大了。