“非本市戶籍居民家庭通過補繳社保購房不予認(rèn)可”，“單身外地人士首套購房受限”，記者日前從上海多個房產(chǎn)交易中心了解到，近日已相繼執(zhí)行這一政策。盡管上海市住房保障和房屋管理局稱這是原有政策，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策沒有變化，但由于此前并沒有嚴(yán)格執(zhí)行，這仍被市場視為限購政策再度收緊。
高端與低端住宅將受影響
記者了解到，截至6月27日，非上海戶籍人士購房補繳社保已基本停止受理。上海目前執(zhí)行的限購令明確，對于不能提供兩年內(nèi)在上海市累計繳納一年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。但此規(guī)定存在可以補繳的漏洞，因此被一些機構(gòu)頻頻使用。
另外，限購政策對于外地未婚個人購買住房政策進(jìn)一步收緊。截至6月27日，各房產(chǎn)交易中心已停止受理外地單身個人購買住房。而此前外地人只要憑個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明都可購買。這是繼2011年7月叫停非本地居民“補繳稅單”取得購房資格后，上海樓市限購令執(zhí)行再度收緊。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計，此前有五成外地購房者是通過補交個人所得稅買房的。非滬籍人士采取“一次性”補交一年個人所得稅的做法，一度得到房地產(chǎn)交易中心的“默認(rèn)”。
上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，限購政策加碼實際上就是為了抑制需求的過快增長，從而抑制房價出現(xiàn)較大幅度的反彈。短短2天內(nèi)，停止補繳社保的區(qū)域和停止外地未婚個人購房的區(qū)域有所擴大，限購政策對市場的影響范圍也正逐漸放大。從影響力來看，限購只是阻礙了當(dāng)前需求進(jìn)入市場，而非真正影響需求心態(tài)，因此一旦限購放松，房價反彈沖動依然很大。
市場人士分析認(rèn)為，限購收緊對市場的影響最大的是高端住宅和低端住宅：能夠買得起高端住宅的外地客戶大部分是從商人士，他們或居住在上海或不居住在上海，但基本是不繳納社保的；而購買低端住宅的多為做小生意的小老板，他們一般在郊區(qū)購房，也不繳納社保。政策對中端住宅的影響有限，購買中端住宅的大多為從業(yè)人員，而根據(jù)規(guī)定從去年7月1日開始，上海市就業(yè)的外來從業(yè)人員和郊區(qū)用人單位從業(yè)人員已納入城鎮(zhèn)職工社會保險范圍，距今為止正好一年，這部分人本身就不存在補繳的問題。
中高端需求入市回暖面更廣
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8萬平方米，較5月同期提升21.4%，6月總成交量有望超過5月成為年內(nèi)新高。值得注意的是，部分項目價格回升幅度高達(dá)20%。有數(shù)據(jù)顯示，6月前17天上海新建商品住宅平均成交價格達(dá)到23141元/平方米，18個月后重新站上月度均價2.3萬元/平方米的高位，創(chuàng)2011年1月樓市調(diào)控以來的新高。
今年5月下旬上海市商品住宅存量突破1000萬平方米，達(dá)到近年來的高點，不過，此后全市商品住宅存量出現(xiàn)緩慢下降的趨勢。截至6月21日，全市商品住宅存量已進(jìn)一步降至999萬平方米，重新回到了千萬平方米以內(nèi)。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，目前上海樓市的成交量已經(jīng)恢復(fù)到2011年年中時調(diào)控尚未完全發(fā)揮效應(yīng)之前的水平，但是尚未有進(jìn)一步的突破，回暖幅度有限。從成交結(jié)構(gòu)來看，今年1、2月上海均價在3.5萬元/平方米及以上的中高端物業(yè)成交比重僅在5%左右，而3月至6月份這一比重已明顯上升至8%至10%，甚至較2011年同期6%至7%左右的水平仍有提高，足以證明中高端需求不僅開始恢復(fù)入市，目前樓市的成交結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐漸擺脫深度調(diào)控時期的“特剛需”特征，回暖面更廣，相應(yīng)的成交上升的含金量更高。
專家認(rèn)為，低端樓盤是前期以價換量的主力，在達(dá)到回籠資金目的后，開發(fā)商開始回調(diào)價格。值得注意的是，6月上中旬，單價2萬元以下的低端樓盤成交量與5月同期基本持平，而真正拉動成交增長的卻是單價2萬元以上的中端和高端樓盤，這一價格段的商品住宅成交漲幅接近于50%。而此次對外地單身人士限購，整體來說將抑制部分低端和高端住宅購買需求，進(jìn)而也會對開發(fā)商提價造成影響。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，剛需購房者往往對于價格較為敏感，因此低端樓盤成交量進(jìn)一步上漲受到了抑制。中端和高端市場中雖然也有部分樓盤回調(diào)價格，但其以價換量策略總體上還處在擴張階段，因此成交量依然具有上升的潛力。雖然目前庫存回落的趨勢較為明顯，但并不意味著開發(fā)商的庫存壓力得到了明顯的減輕，如果價格回調(diào)的情況進(jìn)一步蔓延，庫存量再度出現(xiàn)反彈也不無可能。
下半年地方政策可能微調(diào)
專家認(rèn)為，最近的市場行情確實有回暖跡象，包括上海以及一些二三線城市，但這其實只是金融政策發(fā)生了變化，還不能算是房地產(chǎn)市場發(fā)生變化。如果鼓勵性質(zhì)的政策具有持續(xù)性，未來一段時間的市場是值得期待的，可能會慢慢有復(fù)蘇的表現(xiàn)。但市場一旦回暖，政策方面也可能再次收緊微調(diào)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，上半年政策總體仍緊，但已結(jié)構(gòu)性放松，突出表現(xiàn)在首套房貸利率持續(xù)下滑，部分地方政府出政策保護(hù)剛需。絕大部分地方政府不再公布限價目標(biāo)。隨著住宅成交量的持續(xù)反彈，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持當(dāng)前的調(diào)控力度，房價也會止跌反彈。但由于經(jīng)濟下滑超預(yù)期，官方原認(rèn)為一季度觸底，結(jié)果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，還將繼續(xù)或明或暗地放松。
中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強稱，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其地位和作用不容忽視。近一段時間以來，有一些地方在放寬公積金購房貸款方面對房地產(chǎn)政策實行了微調(diào)，對居民購買自住性住房起到了支持作用。隨著中國政府將“穩(wěn)增長”作為首要政策目標(biāo)，估計地方政府會繼續(xù)處理好房地產(chǎn)在“穩(wěn)增長”與“保民生”之間的平穩(wěn)，對自住性需求繼續(xù)會采取支持政策，但從中央政府考慮，限購政策仍不會有松動。預(yù)計成交量將繼續(xù)上升，但房價不會像2009年那樣出現(xiàn)大規(guī)模、大范圍的非理性上漲。只要國家不取消限購政策，繼續(xù)限制投資投機性購房需求，房價大幅度上漲的基礎(chǔ)并不存在。