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　　開發(fā)商囤地已經(jīng)不算新聞了，一直以來，囤地的行為盡管不斷的受到指責(zé)，但似乎也沒有什么好的解決辦法。近日，國土部門頒布的一條規(guī)定可能要讓有的人閑不住了。根據(jù)從這個月開始執(zhí)行的《閑置土地處置辦法》，閑置超過兩年的土地，可以被無償收回。而且如果由于地方政府的原因造成土地閑置，政府部門也要承擔(dān)責(zé)任。那么那些在我們眼皮底下，閑置已久、無人問津的土地，是否不能再繼續(xù)閑著也是閑著了？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
　　幾年不動工，地王變菜地，高價拿地為何屢屢閑置？閑置土地又為何難以收回？國土部新規(guī)出臺，能否讓閑置的土地不再閑著？
　　記者：阿姨種的什么菜啊？我來看看，種的什么菜？
　　蘇州獨墅湖周邊居民：這個是生菜啊。
　　記者：生菜啊。這個還有多長時間能熟呢？
　　蘇州獨墅湖周邊居民：這個有十來天就能吃了。
　　記者：種了兩年了？
　　蘇州獨墅湖周邊居民：嗯，兩年，種了兩年。人家種得多，我們種得少，自己吃吃吧。
　　記者：你住哪邊呢？住在后邊是嗎？
　　蘇州獨墅湖周邊居民：嗯，我們住在高爾夫（花園小區(qū)）。
　　在一片綠油油的菜田里，站著一位包著頭巾的大姐，有人正拿著鋤頭開荒鋤地，還有人在給菜地澆水，不時有附近的居民來到菜園種菜，收菜，湖旁還有剛被剪去的菜葉，很多成熟的油菜被拔起堆的路旁，別誤會，這里并不是哪個生態(tài)農(nóng)業(yè)基地，也不是時下流行的都市菜園，這里是兩年多前綠城集團(tuán)以36億元高價拍下的蘇州地王。
　　按照當(dāng)初開發(fā)商的計劃，這里要建成一個叫做綠城玫瑰園的高檔商品房項目，按照36億元的地價計算，單單樓面價就已經(jīng)達(dá)到了28000元。
　　蘇州獨墅湖周邊居民：這地方是個好地方，你想想，北邊就是金雞湖，南邊獨墅湖，就是很窄的地方。
　　這么好的地段，這么高的地價，為何兩年多來開發(fā)商遲遲不開工？以至于好地竟然變成了周邊居民的種菜休閑場所呢？
　　綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：我們正在規(guī)劃當(dāng)中，我們規(guī)劃方案還沒有出來，但是我們是一個創(chuàng)新的產(chǎn)品，所以我們規(guī)劃的過程可能會比較長一點。
　　記者：具體開工的時間，您這邊有消息嗎？
　　綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：這個我不是特別清楚。那塊我們都沒有動工，我們都沒有進(jìn)場。
　　地王長草的新聞近年來屢屢見諸報端，而時下地王種菜似乎又成為了新潮流，同樣在蘇州，高新區(qū)一塊面積一百多畝，七年前以4億多元價格成交的土地，如今也淪為了周邊居民的菜地和養(yǎng)雞場。反正開發(fā)商不開工，閑置的土地種種菜，養(yǎng)養(yǎng)雞似乎也算得上是物盡其用。但閑置土地有的也并不是白白閑著。
　　浙江寧波的一塊閑置土地不僅讓開發(fā)商拿回了當(dāng)初的拍賣款，還拿到了4個多億的賠款。6月22號，浙江寧波的一家上市的房地產(chǎn)公司發(fā)布公告稱，2009年取得的寧波市鄞州新城區(qū)廟堰4號地獲退，在取回23.07億土地出讓金的同時按年息12%的標(biāo)準(zhǔn)獲賠4.15億元。
　　劉戈：當(dāng)?shù)卣�府容忍土地閑置的狀況。
　　（《央視財經(jīng)評論》評論員）
　　綠城集團(tuán)在2009年9月份拍了這么一塊地，當(dāng)時樓面價就達(dá)到兩萬八，這兩萬八的價格現(xiàn)在用來種地，種出來的菜也夠貴，但是好歹地閑著也是閑著，與其放著什么都不干，還不如種點菜，說明這個開發(fā)商還是比較寬容，所以讓當(dāng)?shù)乩习傩杖ツ欠N菜。即使是按照我們原來的規(guī)定，在一年內(nèi)一定要開工，開工以前沒有特別明確的規(guī)定，但是一個坑總是要挖吧？現(xiàn)在我們來看，幾個樁子要打吧？沒有，那么兩年之內(nèi)，應(yīng)該有30%的面積要開工，或者投資的25%，顯然這一點也沒有做到。2009年9月份拍的地，從現(xiàn)在的規(guī)定來看，這個應(yīng)該已經(jīng)屬于收歸國有的土地，但是現(xiàn)在開發(fā)商還在那個地方準(zhǔn)備搞創(chuàng)新型的項目，但實際綠城集團(tuán)本身也有資金困擾的問題，因為它當(dāng)時拍的太高了，現(xiàn)在它如果開發(fā)會占用資金，所以就撂在那個地方，當(dāng)?shù)卣�府顯然是容忍了這樣的一種狀況。
　　嚴(yán)金明：更重要的是處罰辦法的履行和落實。
　　（中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
　　主要是在政府的監(jiān)管的責(zé)任上面，到底到位不到位？因為綠城明顯已經(jīng)超過了閑置土地兩年了，在這方面，它是一個非常硬的規(guī)定。我想地方政府應(yīng)該是知道的，但是在處理的時候，因為比較困難，所以就繞開走了，把這個先放在了一邊，這樣拖的時間就越來越長。
　　一個是違約責(zé)任，違約的責(zé)任人要付違約金，付違約金的時候規(guī)定是20%，這就是很大的責(zé)任。第二，就是從上一級對下一級監(jiān)督的時候，現(xiàn)在的用地比較緊張了，因為我們有一個18億畝耕地的紅線，在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的過程中，用地要保障，土地資源要保護(hù)，這里面就有一個用地指標(biāo)的問題。這個指標(biāo)是從上級往下下的，各個地方對這個都比較關(guān)心。我們看到閑置土地辦法里也講的很明確，如果出現(xiàn)了違約了，是因為政府的原因，那么我們在上一級對下一年的用地計劃指標(biāo)，包括在執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃相關(guān)問題的時候，就要嚴(yán)格的執(zhí)行，特別是在用地的指標(biāo)上面，要減少用地的指標(biāo)，甚至不供應(yīng)用地的指標(biāo)，而且今年和下一年本身是互動的，是相互聯(lián)系起來的，這一點是各級政府特別關(guān)心的。
　　王守智：要加強(qiáng)對政府的監(jiān)督。
　　（國土資源部政策法規(guī)司司長）
　　規(guī)定因市縣國土資源主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的，國土主管部門要承擔(dān)違約責(zé)任，加強(qiáng)對政府的監(jiān)督。如果說政府存在很大的閑置土地的話，就應(yīng)該從土地利用規(guī)劃，包括計劃上對新增用地方面加以限制，就失去新增用地的機(jī)會了，會影響它的發(fā)展。
　　劉戈：有了新的處罰辦法 也得有真正的執(zhí)行落實。
　　（《央視財經(jīng)評論》評論員）
　　其實我們可以把綠城玫瑰園這個項目當(dāng)成一個檢驗，那么已經(jīng)好幾年了，現(xiàn)在我查了一下，他們準(zhǔn)備開發(fā)一個別墅項目，它的竣工時間是定在2014年12月，但是到現(xiàn)在還是荒地一片，而且都變成了菜地。到目前為止，我們也沒有聽到企業(yè)任何解釋或者推諉的話，那么現(xiàn)在是不是可以追責(zé)一下？到底為什么到現(xiàn)在為止，三年時間已經(jīng)快過去了，但是它沒有得到一個懲處？不管是按照新的辦法，還是按照舊的辦法來說，這塊地都應(yīng)該已經(jīng)收回了。
　　這次的辦法是對于過去九幾年規(guī)則的一個修訂，其實就是要分清楚到底誰的責(zé)任。分清是誰的責(zé)任以后，這個責(zé)任到底怎么判定？它就是解決這兩個問題。所以它第一個就是建立了一個很明細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，我們現(xiàn)在拿著新的規(guī)則，現(xiàn)在在條文里面規(guī)定的，在七種情況下是政府的責(zé)任，非常的明確，包括把毛地賣了的問題，規(guī)劃的問題，有群眾上訪的問題，發(fā)現(xiàn)了文物的問題等等，這些都?xì)w政府管，都是政府的責(zé)任，政府來承擔(dān)。除此之外就是開發(fā)商的問題，那么就要處罰開發(fā)商，具體怎么處罰，后面也有非常明晰的規(guī)定。
　　嚴(yán)金明：要明晰土地閑置的原因與責(zé)任。
　　（中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
　　主要是要分清楚這個原因，本身是誰的責(zé)任？政府的原因造成的，還是開發(fā)商的原因所造成的？如果是開發(fā)商的原因所造成的，就是政府的監(jiān)管問題，政府有這個責(zé)任更加地重視這個問題。比如閑置的時候，本來是開發(fā)商的原因，那由于開發(fā)商和政府之間某種程度上的這種默契，或者是交換也好，或者是其它一些原因，那么政府把這個原因說成是自己的原因。因為如果是政府的原因，以往的時候是沒有處罰的辦法的，那么這次是明確了，政府的就是政府的，如果是開發(fā)商的就是開發(fā)商的。
　　非凈地不得出讓，政府違約也追責(zé)；閑置罰款不得轉(zhuǎn)嫁，國土部新規(guī)亮點頻現(xiàn)，禁絕土地閑置，不給任何人任何理由。
　　新規(guī)強(qiáng)化對限制土地的預(yù)防明確規(guī)定，市縣政府供應(yīng)的土地，應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利清晰，安置、補(bǔ)償落實到位的凈地，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，具備動工，開發(fā)必要的基本條件，不給任何開發(fā)商任何借口拖延開工，如果出讓土地不符合上述條件，國土部將對違規(guī)地方政府進(jìn)行追責(zé)。
　　王守智（國土資源部政策法規(guī)司司長）：出現(xiàn)這樣的土地，出讓政府將受到相應(yīng)的處罰，比如說我要對你土地利用規(guī)劃和年度計劃進(jìn)行控制。要減少你或停止你的新增供地。
　　新規(guī)強(qiáng)化了政府在土地限制問題上的責(zé)任，因市縣國土主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的，國土部門要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　王守智（國土資源部政策法規(guī)司司長）：政府原因造成（土地）閑置由政府承擔(dān)違約責(zé)任。比如要罰違約金，造成閑置后要占合同額的多少，要罰違約金，如果造成人家的經(jīng)濟(jì)損失，要有賠償。過去開工時間不明確，那么要約定開工時間，防止由于約定不清晰，政府拖延辦手續(xù)緩慢，最后造成的閑置。什么叫開工？就是要按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定你，不能說我建個圍墻就完了，那么要求你（開發(fā)商），如果打基樁的，你必須打基樁完畢，如果挖深基坑的，你深基坑必須完畢，第三個，如果你投資在土地上的費用，要達(dá)到（總費用的）三分之一。
　　新規(guī)強(qiáng)調(diào)，因開發(fā)商原因土地閑置超過兩年的，政府有權(quán)無償回收，超過一年未動工開發(fā)的閑置土地，按照土地出讓，或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。而且不能通過提高房價轉(zhuǎn)嫁給購房者。
　　王守智（國土資源部政策法規(guī)司司長）：而且這次明確規(guī)定，你收取20%的閑置費，不能打入你的開發(fā)成本，你要另外拿一筆錢，這樣就避免了，開發(fā)商一手交閑置費，一手去提高房價。
　　嚴(yán)金明：新辦法在關(guān)鍵的具體節(jié)點上做了明確規(guī)定。
　　（中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
　　非常明顯的亮點是，這次《閑置土地處置辦法》在有些具體的節(jié)點上做了一些明確的規(guī)定。以往我們有一個難點，就是什么叫開工？開工的時候，挖了一個坑叫不叫開工？原來沒有這方面的規(guī)定，這次在這個方面就有，比如你挖完了基坑，基樁也全部完成了，這才算開工。尤其在開工上還進(jìn)行了明確，也就是說新開工的建設(shè)用地的面積必須占整個應(yīng)該開工面積的三分之一，投資額要占總的投資額的25%以上，這才算是進(jìn)行了開工。再有，開竣工的時間問題也做了明確，原來我們是比較模糊的，那么現(xiàn)在在出讓的合同里必須明確的規(guī)定出讓的土地什么時候開工，什么時候竣工，那么在開工，竣工的節(jié)點上也進(jìn)行明確了。那么在把握閑置土地的時候，什么是閑置，相對來說就比較明確了。
　　劉戈：要形成完整、全面的監(jiān)管體制。
　　（《央視財經(jīng)評論》評論員）
　　我們對于政府的責(zé)任現(xiàn)在很清晰，政府和開發(fā)商之間的責(zé)任分界非常清晰，對于開工的標(biāo)準(zhǔn)和閑置的標(biāo)準(zhǔn)定的也非常清晰，而且已經(jīng)清晰到建筑圖紙上以及投資報表上。但是我覺得光有這些還不夠，因為我們在2010年的時候，我記得我們的國土資源對囤地的現(xiàn)象有一個風(fēng)暴整治，當(dāng)時查出來有2800多宗的閑置土地，占到整個出讓土地的三分之一。現(xiàn)在過了兩年，這些到底有多少被收回的？現(xiàn)在我們還不是特別清晰。那么除了上級部門的監(jiān)督，公眾的監(jiān)督也非常重要，是不是在我們的這個《辦法》里，或者我們有其它的補(bǔ)充辦法里，我們號召社會公眾和其它的相關(guān)部門，比如建筑商等等，都納入到這樣一個監(jiān)督體系里來。其實這些地在通常情況下是地王，在那個地方閑置了好幾年，這個時候如果有人舉報，最后我們必須要給一個回答，回答了以后，必須要有一個成熟的結(jié)果，有了結(jié)果，就必須要通過媒體來公開，這和上級部門的監(jiān)管再結(jié)合起來，這才形成了一個完整、全面的監(jiān)管體制。
　　葉檀：掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾？讓公眾也參與監(jiān)督？
　　（財經(jīng)頻道特約評論員）
　　從認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來看，比1999年的5號令，它的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確實是要嚴(yán)格一點，如果是實行這樣嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的話，對于抑制閑置土地是有利的，而且國土資源部有殺手锏，就是它的衛(wèi)星系統(tǒng)，這塊地挖了一個基坑，或者是進(jìn)行了真正的開發(fā)，國土資源部要掌握是比較容易的。現(xiàn)在關(guān)鍵問題是，第一，它掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾？讓公眾也來參與監(jiān)督？第二，讓地方政府對閑置土地的處理負(fù)有主要責(zé)任，我想說的是，國土資源部對地方政府到底有什么責(zé)任？它的責(zé)權(quán)利的邊界到底在什么地方？我們假設(shè)，一年后兩年后，還是有大規(guī)模的閑置土地的話，這個責(zé)任到底是得到政府的？還是國土資源部的？這個責(zé)任的邊界必須分清楚，否則任何一級都可以把它的責(zé)任壓給下一級，而它自己不承擔(dān)主要的責(zé)任，那么閑置土地的問題，就永遠(yuǎn)也解決不好。
　　劉戈：誰來懲治地方上的領(lǐng)導(dǎo)們？
　　（《央視財經(jīng)評論》評論員）
　　現(xiàn)在是國土資源部下發(fā)的文件，地方上真正和開發(fā)商產(chǎn)生關(guān)系的是市長，縣長們，國土資源的部長、廳長是管不到他們的。所以如果要是真的在一些土地閑置的過程當(dāng)中，有一些地方的政府領(lǐng)導(dǎo)主要的犯有一些錯誤，那么最后誰來懲治他們？這個可能就需要其它一些部門的介入，比如閑置了很長時間，最后證明是政府部門的問題，最后又賠了人家4億多，那這4億多是從哪出的？最后誰為這4億要承擔(dān)責(zé)任？這個時候應(yīng)該要有一個能管住干部的部門，給他頭上有這么一個戒尺，這樣可能對于我們這個政策的執(zhí)行會有非常實際的效果。
　　嚴(yán)金明：首先還是要分清楚閑置土地的原因。
　　（中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
　　在我來看，從《閑置土地處置辦法》來找依據(jù)的時候，首先對閑置土地的原因還是要分清楚，政府要盡量地減少土地在違約前面的一些條件。