剛剛以13.22億元拿下廣州“新地王”、又高調(diào)宣布進軍音樂界的知名房企恒大地產(chǎn)，日前突然被國際調(diào)查機構(gòu)發(fā)布“瀕臨破產(chǎn)”報告。盡管恒大地產(chǎn)全力辟謠，但公司股價依然坐上“瘋狂過山車”，并拖累中國地產(chǎn)業(yè)及香港、內(nèi)地股市。
分析人士認為，恒大地產(chǎn)作為國內(nèi)銷售面積首屈一指的地產(chǎn)企業(yè)，竟然經(jīng)受不住國外一家小機構(gòu)一份真假莫辨的調(diào)查報告，目前國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出與其體量不符的“脆弱”，背后凸顯市場對地產(chǎn)行業(yè)信心不足。
恒大地產(chǎn)“被做空”
6月21日香港股市開盤前，美國香櫞機構(gòu)發(fā)布報告，指恒大地產(chǎn)已嚴重“資不抵債”，以虛假會計手法掩蓋瀕臨破產(chǎn)的危機；濫用資金增肥個人腰包，大肆揮霍股東錢；以賄賂等不合法方式購入土地。
公開資料顯示，香櫞是一家與對沖基金合作，專門做空中國概念股的民間調(diào)查機構(gòu)，曾以做空“東南融通”并導(dǎo)致其退市而聞名。
受此報告影響，恒大地產(chǎn)H股股價當天暴跌，上午跌幅一度達17.41%。午后，恒大地產(chǎn)發(fā)表簡短澄清聲明，股價有所反彈，收報3.97港元，全日跌幅11.38%，當日市值縮水76.26億港元。成交量達37.14億港元，較前一日放大12倍，其中做空金額2.54億港元，較前一日放大近30倍。
22日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，逐條反駁香櫞報告，表示公司財務(wù)結(jié)構(gòu)良好，凈負債率處于67%的健康水平。當天，恒大地產(chǎn)股價繼續(xù)劇烈波動，先跌后升再跌，收市報3.83元，跌約4%，股價單日波幅高達9%，成交19.2億元。兩天累計跌幅達14.5%。直至25日，恒大地產(chǎn)收報3.93港元，上漲2.61%，成交額7.16億港元，開始趨于正常。
地產(chǎn)股信心危機凸顯
21日，受恒大地產(chǎn)被指“造假”消息拖累，在香港上市的內(nèi)地房企股價都出現(xiàn)下跌。其中世茂房地產(chǎn)跌6.72%。滬深股市地產(chǎn)股25日也全面暴跌。其中華業(yè)地產(chǎn)跌9.97%，金地集團跌6.44%，招商地產(chǎn)跌5.79%，保利地產(chǎn)跌4.87%，萬科A跌3.10%。英大證券研究所所長李大霄認為，房地產(chǎn)股全面下跌，有市場本身調(diào)整的需求，也有恒大地產(chǎn)因素的牽連。
作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，恒大地產(chǎn)去年合約銷售面積和凈利潤都位居國內(nèi)房企之首，為何面對美國一家小做空機構(gòu)的報告卻引發(fā)股價大幅波動，甚至拖累中國地產(chǎn)業(yè)及香港、內(nèi)地股市？
吐深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，盡管近年來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但“資不抵債”已經(jīng)成為投資者最擔憂的房企粗放式發(fā)展的問題。香櫞做空恒大地產(chǎn)影響到了投資者持有地產(chǎn)股的信心，這也是地產(chǎn)股大跌的原因之一。
專家介紹，房地產(chǎn)企業(yè)負債率超過70%，就被認為是舉債式發(fā)展；負債率超過80%，就越過了負債警戒線，如果市場出現(xiàn)大幅波動，企業(yè)可能面臨資不抵債的風險。
因此，王鋒表示，盡管香櫞對恒大的指責在真實性上存疑，但其關(guān)注的地產(chǎn)企業(yè)負債問題仍需警惕，因為香櫞披露的融資成本高企、虛增利潤、流動性枯竭等問題，也是多年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)高速、粗放發(fā)展中面臨的通病。
有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，就這起事件目前披露的證據(jù)而言，恒大地產(chǎn)可能并不存在太大的問題，但卻反映了市場對地產(chǎn)股信心不足，因此稍有風吹草動，就大量拋盤。
房企負債壓力仍存
近期，隨著成交量的部分回暖，房價即將大幅反彈的論調(diào)也不絕于耳。加上連續(xù)數(shù)月冰封的土地市場成交回暖，溢價回升，開發(fā)商的積極動作也讓地產(chǎn)業(yè)有了觸底反彈的跡象。但香櫞發(fā)布的報告和恒大的回應(yīng)，則再度將開發(fā)商資金鏈問題推到了臺前。
自年初以來，由于嚴厲調(diào)控舉措，開發(fā)商資金鏈日趨緊繃，不少開發(fā)商開始以價換量，帶動成交量回升。
根據(jù)上海易居研究院此前發(fā)布的研究報告，今年一季度146家滬深上市房企總負債為20760億元，與去年末相比凈增603億元。其中17家房企資產(chǎn)負債率超過80%。這也顯示開發(fā)商資金鏈狀況并未發(fā)生根本性改善，只是出現(xiàn)了兩極分化：部分改善，部分愈發(fā)嚴峻。
廣州房地產(chǎn)專家趙卓文認為，近期市場成交量增長，價格相對平穩(wěn)。目前看來，樓市筑底期可能提前完成，如果政策一直保持不變，成交持續(xù)放量可能加速庫存消化。由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的滯后性，需要警惕出現(xiàn)量價齊升再度累加泡沫的情況出現(xiàn)。