在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng)、后續(xù)資金乏力、庫(kù)存大等問(wèn)題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，成為繼住宅市場(chǎng)之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂(yōu)。而早在去年8月召開(kāi)的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)提醒，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺(jué)”。專(zhuān)家建議，要及早對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，完善現(xiàn)有的供地結(jié)構(gòu)，從源頭防止商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)熱”，同時(shí)要拓寬投資渠道，改變社會(huì)資本在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀。
商業(yè)地產(chǎn)隱憂(yōu)初現(xiàn)
中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫，需要引起重視。“商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許今天的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)就是明天的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。”曹旭東說(shuō)。
商業(yè)地產(chǎn)繁榮，眾多房企“轉(zhuǎn)商”，顯示了住宅調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)寄望于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金。與此同時(shí)，部分投機(jī)性需求也轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，隱含的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫逐漸顯現(xiàn)。
受資本追捧，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“走熱”，大批投資客乘勢(shì)“入場(chǎng)”。2011年，深圳一手寫(xiě)字樓成交均價(jià)為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長(zhǎng)44%。記者走訪(fǎng)了解到，目前在北京高端寫(xiě)字樓聚集區(qū)CBD區(qū)域，租金價(jià)格最高的國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓等寫(xiě)字樓租金可達(dá)每月每平方米1500元左右，銀泰寫(xiě)字樓、華貿(mào)中心寫(xiě)字樓等租金可達(dá)每月每平方米400元至500元。
商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高，無(wú)序、過(guò)熱發(fā)展可能導(dǎo)致泡沫越吹越大。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到16437萬(wàn)平米。以成都為例，2011年主城區(qū)人口為530萬(wàn)，城市綜合體存量為523萬(wàn)平方米，2012年將達(dá)到1061萬(wàn)平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認(rèn)為，未來(lái)幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷(xiāo)售給了個(gè)人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒(méi)有大幅上升的城市，如果開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者，無(wú)疑是將巨大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給后者，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。
抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁、張大偉等專(zhuān)家建議，政府應(yīng)出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，防止其步住宅市場(chǎng)“后塵”。嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和商品住宅市場(chǎng)，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求，同時(shí)，要完善城市規(guī)劃、調(diào)整城市建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu)，防止商業(yè)地產(chǎn)快速亢奮發(fā)展。
宋丁表示，短期看，要對(duì)“商改住”設(shè)置較為嚴(yán)格規(guī)范的條件，改變商務(wù)公寓無(wú)序發(fā)展、替代商品住宅的現(xiàn)狀，將商業(yè)地產(chǎn)與商品住宅做較為嚴(yán)格的區(qū)分，防止樓市調(diào)控管住了商品住宅、吹大了商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，關(guān)鍵是要和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相協(xié)調(diào)，不能矯枉過(guò)正、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜，改變現(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖動(dòng)狀態(tài)。
張大偉表示，要限制商務(wù)公寓市場(chǎng)的活躍性并不容易，即便開(kāi)發(fā)商建的是寫(xiě)字樓，如果價(jià)格便宜，一樣會(huì)被人當(dāng)住宅用，而動(dòng)用限購(gòu)手段也會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面效果。因此，要解決這一問(wèn)題，關(guān)鍵在于政府在出讓土地時(shí)做好規(guī)劃，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例，避免造成商業(yè)用地產(chǎn)供過(guò)于求，最后變相轉(zhuǎn)為住宅。其次，合理設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)中配建商務(wù)公寓的比例，限制商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務(wù)公寓。
“商業(yè)地產(chǎn)逐漸吹起的泡沫，既有開(kāi)發(fā)商資本攪局的因素，也有地方政府‘發(fā)展’和‘政績(jī)’沖動(dòng)。”曹旭東表示。
為資本找到新出路
多位專(zhuān)家表示，要抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”，穩(wěn)定樓市調(diào)控成果，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，拓寬投資渠道，破除社會(huì)資本投資中的“彈簧門(mén)”、“玻璃門(mén)”勢(shì)在必行，唯有為資本找到新出路，其在樓市“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀才能得以改觀。
2012年5月，全國(guó)多個(gè)樓市成交出現(xiàn)回暖跡象，部分城市的微調(diào)政策被決策層和市場(chǎng)所接受，杭州等地先前降價(jià)的樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)、微漲的情況，有分析認(rèn)為，“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策已經(jīng)見(jiàn)底，部分專(zhuān)家甚至斷言，買(mǎi)房“窗口”已經(jīng)打開(kāi)。
宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)欠佳，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力空前。在此背景下，樓市以成交放量回應(yīng)，資本已經(jīng)躍躍欲試。盡管中央一再表示，樓市調(diào)控政策基調(diào)不變，但是多個(gè)城市的一系列微調(diào)政策和市場(chǎng)的反應(yīng)，讓資本又開(kāi)始緊盯樓市，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。
張大偉表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，關(guān)鍵還是增加投資渠道，讓社會(huì)資本流動(dòng)起來(lái)，同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，改變地方經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，同時(shí)啟動(dòng)相關(guān)的財(cái)稅體制改革，使地方政府的財(cái)權(quán)事責(zé)相匹配，緩沖地方政府的“賣(mài)地”沖動(dòng)。
宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商業(yè)地產(chǎn)，說(shuō)到底是大量的閑置資本無(wú)處可去，只能在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資。“不管是商品住宅的調(diào)控，還是商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，要取得長(zhǎng)期的效果，必須為社會(huì)資本找到新的投資領(lǐng)域”，宋丁說(shuō)，“否則，社會(huì)資本在房地產(chǎn)行業(yè)‘打轉(zhuǎn)’的現(xiàn)狀很難改變”。