在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”；另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng)、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經(jīng)濟(jì)，成為繼住宅市場之后，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。
新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱涌現(xiàn)
日前，恒大地產(chǎn)以13.22億元人民幣的天價，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價近3.3萬元每平方米。6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價16063元每平米，溢價率高達(dá)435.5%。樓市調(diào)控之下逆市熱襲的商業(yè)地產(chǎn)以“地王”的形式漸漸浮出水面。
2011年以來，不管是一線城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線城市杭州、成都、溫州，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，成為樓市嚴(yán)苛調(diào)控之下的逆市熱襲者。
在杭州，調(diào)控一度令樓市跌入“冰點”，但2011年下半年開盤的商務(wù)公寓“保利灣天地”項目卻受到極大關(guān)注。一方面，板塊超低開盤價讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試；另一方面，在嚴(yán)苛的限購環(huán)境下，“保利灣天地”的商務(wù)公寓身份將“買不了房”的購房者收羅麾下。
“保利灣天地”的熱銷只是商業(yè)地產(chǎn)在樓市限購大背景下的一個實例。不限戶籍、不限套數(shù)、不限貸的商務(wù)公寓以及寫字樓，在本輪樓市調(diào)控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動，催生新一輪商業(yè)地產(chǎn)熱。
2011年，在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”；另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴(yán)重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長。
深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫字樓供應(yīng)以商務(wù)公寓為主要形式，商務(wù)公寓供應(yīng)占比達(dá)49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務(wù)公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現(xiàn)成交的23個項目中，有多達(dá)13個項目屬于商務(wù)公寓，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的比重高達(dá)48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。
火爆的交易，帶動商業(yè)地產(chǎn)價格上漲。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。
房企逆市淘金
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產(chǎn)年報顯示，“2011年，為了進(jìn)一步整合公司的商業(yè)地產(chǎn)資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的全新平臺，初步確立了系列產(chǎn)品線。”并且表示“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也是商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的一個方向。”
金地地產(chǎn)年報顯示，2011年，金地旗下商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)成績初顯，開發(fā)與運營體系初步構(gòu)建完成。體系建設(shè)和項目經(jīng)營齊頭并進(jìn)，為金地商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展奠定雄厚基礎(chǔ)。而未來，金地將在進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)布局力度。
中海地產(chǎn)則要構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前中海地產(chǎn)正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)面積達(dá)250萬平方米。保利地產(chǎn)更是在2011年“抓住了商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機(jī)遇，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元”。
《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項目，掘金商業(yè)地產(chǎn)的意圖可見一斑。
民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會資金。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，顯示社會資金對商業(yè)地產(chǎn)的偏愛。
資金進(jìn)入步伐持續(xù)
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至5月，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房分別完成開發(fā)投資1082億元和2887億元，同比分別增長44.7%和31.6%，同期住宅開發(fā)投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐還在繼續(xù)。
從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達(dá)20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，僅2011年前10個月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達(dá)到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達(dá)59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率達(dá)到16.1%和23.7%。
分析人士指出，在住宅市場受到嚴(yán)苛調(diào)控的情況下，眾多房企和社會資本向相近領(lǐng)域傾注資本。商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展程度較低，加之伴隨著我國城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)成了房企和資本眼中的“價值洼地”，資本密集布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
而從房屋新開工面積增幅來看，更能顯示出商業(yè)地產(chǎn)逆市熱襲的趨勢。2012年1至5月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別增長12.4%和9.7%，同期的住宅新開工面積為下降8.2%。