房地產(chǎn)調(diào)控再次走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口,關(guān)于調(diào)控是否松動(dòng)的爭(zhēng)議暗涌。
“應(yīng)放松對(duì)一線城市高端住宅的限購(gòu)。”日前據(jù)《中國(guó)日?qǐng)?bào)》報(bào)道,全國(guó)政協(xié)常委會(huì)在一份提案中如此建議。
本報(bào)記者6月21日獲悉,上述建議只是全國(guó)政協(xié)針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑提出的整套提案中的一小部分,并非專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控。并有不愿具名的全國(guó)政協(xié)委員對(duì)記者表示,這也并不代表所有委員的意見(jiàn)。
全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任李德水20日說(shuō),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,要把限購(gòu)與促銷(xiāo)相結(jié)合,堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈并努力實(shí)現(xiàn)價(jià)格理性回歸的調(diào)控目標(biāo)。
根據(jù)北京住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至6月18日,本月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米,環(huán)比5月上漲了7.7%,年內(nèi)均價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)。此外,廣州、深圳樓市成交價(jià)格也在過(guò)去一周創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)的新高。
在這火爆跡象背后,究竟是哪些因素推動(dòng)樓市反彈?反彈能夠持續(xù)么?
央地博弈
從中央層面來(lái)看,限購(gòu)并未放松。這從最近一周來(lái)各部門(mén)密集辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申,堅(jiān)持限購(gòu)限貸為核心的調(diào)控政策不動(dòng)搖,并配合金融部門(mén)執(zhí)行差別化個(gè)貸政策。
但是,由于土地出讓金大幅下滑,地方財(cái)政受損,今年各地樓市政策微調(diào)沖動(dòng)普遍存在。
據(jù)接近湖南發(fā)改委的人士對(duì)本報(bào)記者表示,5月底國(guó)家發(fā)改委文件確實(shí)傳達(dá)了“利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購(gòu)買(mǎi)首套普通住房”的信息。
而這,或許是上半年多個(gè)地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)剛需入市政策的依據(jù)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),近40個(gè)城市已出臺(tái)了微調(diào)政策,具體手段包括調(diào)整公積金貸款首付及上限、重新定義“普通住宅”,減免購(gòu)房契稅或退稅,以及對(duì)特定住房進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)貼等。
在北京,甚至出現(xiàn)了購(gòu)房資格造假規(guī)避限購(gòu)的情況。據(jù)北京不愿具名的中介人士透露,具體有兩種方式,一是把外地戶籍購(gòu)房者變通“做入”北京集體戶,全部費(fèi)用加起來(lái)大概萬(wàn)元;一種是代辦北京工作居住證,“只要是統(tǒng)招統(tǒng)分的本科畢業(yè),正在北京繳納社保,就可以辦理,”記者咨詢北京的一家代辦機(jī)構(gòu)稱,工作證確需6萬(wàn)元,但辦理時(shí)間需要6-7個(gè)月。
此外,地方政府利用地價(jià)推高房?jī)r(jià)的手法也很純熟。5月底至今,北京、廣州、上海等地接連推出優(yōu)質(zhì)宅地,吸引開(kāi)發(fā)商入場(chǎng),并造出新地王。
“地方政府土地營(yíng)銷(xiāo)的手段很高明,甚至?xí)?lián)手一些旗下的企業(yè)做局,推高地價(jià),最后傳導(dǎo)到本區(qū)域的房?jī)r(jià)。”上海一家大型地產(chǎn)商投資部人士向本報(bào)記者坦言,地方政府往往選擇在市場(chǎng)回暖時(shí)推出優(yōu)質(zhì)土地,而在市場(chǎng)冷清時(shí),“雪藏”好地。
瑞信中國(guó)研究主管陳昌華指出,以上狀況,或許正是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策博弈的延續(xù),亦是多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控屢次未果、房?jī)r(jià)與居民收入越來(lái)越背離的原因。
央行的最新調(diào)查也顯示,近7成居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)太高,難以承受,但悖論的是,選擇下半年出手的人,卻比上季度增加了。
“我擔(dān)心今年會(huì)漲得越來(lái)越多,我看的幾套房子現(xiàn)在比2月份已經(jīng)漲了10萬(wàn)-15萬(wàn)了。”深圳市民朱敏(化名)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。
流動(dòng)性寬松之惑
接受本報(bào)記者采訪的開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士均認(rèn)為,除地方政策變通微調(diào)之外,貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào),更助推市場(chǎng)逐步回暖。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭(微博)便指出,貨幣因素是房?jī)r(jià)逐步止跌乃至上漲的根本因素。
據(jù)深圳中原整理,自“新國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái),市場(chǎng)經(jīng)歷了3次加息及6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,市場(chǎng)流動(dòng)性整體收緊,增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度,也提高了購(gòu)房成本,到2011年底,房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯下跌。但隨后貨幣政策卻開(kāi)始松動(dòng)。
2011年11月底,央行宣布降存準(zhǔn)率,2012年2月中,央行再降存準(zhǔn)率,“這導(dǎo)致市場(chǎng)格局悄然發(fā)生變化”。深圳中原有關(guān)人士稱,這一次對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了巨大沖擊,開(kāi)始出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象,各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)首套房貸利率,5月18日央行再次降低存款準(zhǔn)備金率,不斷寬松的流動(dòng)性直接催生了樓市“紅五月”。
那么,這些流動(dòng)性是如何流入樓市的呢?本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了首套房貸款利率優(yōu)惠之外,在廣州、深圳等地,針對(duì)二套、多套房的限貸政策已經(jīng)變相放松,“夫妻雙方擁有一套房產(chǎn)的,只要另一方?jīng)]有貸款記錄,就可以辦理首套房貸款,享受利率下調(diào)優(yōu)惠,”深圳多位中介人士透露說(shuō)。而這,已經(jīng)突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的調(diào)控政策。
廣州一家中介網(wǎng)點(diǎn)的工作人員透露,目前有一小部分銀行在執(zhí)行“二套”的認(rèn)定上有松動(dòng),“如果你能提供還清證明,我有辦法幫你在一些銀行申請(qǐng)到房貸”,這位工作人員說(shuō),在部分銀行,如果購(gòu)房人此前的按揭已經(jīng)還清,出具還清證明,即使擁有二套房產(chǎn)也仍可以申請(qǐng)房貸。
貨幣寬松之下,之前被壓抑的改善型和投資型需求紛紛進(jìn)場(chǎng)。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),5月份20個(gè)典型城市中小戶型(90-140平)成交增幅最大,說(shuō)明部分改善性需求也開(kāi)始入市了。
降息促使預(yù)期改變?
在成交量上升之時(shí),便早有開(kāi)發(fā)商打起了悄悄漲價(jià)的主意,并開(kāi)始積極走量。這種現(xiàn)象在降息之后更加明顯,“市場(chǎng)主體預(yù)期的方向已發(fā)生轉(zhuǎn)變”。深圳中原總經(jīng)理李耀智說(shuō)。
李分析稱,最近一次降息,從理論上來(lái)看,并非直接面向房地產(chǎn)市場(chǎng),并且宏觀調(diào)控的總基調(diào)仍未變,限購(gòu)在短期內(nèi)并不會(huì)松動(dòng)。但是,不得不承認(rèn),在此敏感期,降息無(wú)疑將更加堅(jiān)定了市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)向,同時(shí)將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。
新華社最近發(fā)表文章亦指出,降息導(dǎo)致購(gòu)房者心理發(fā)生微妙變化。而購(gòu)房者的心理變化,被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分利用。一些開(kāi)發(fā)商有意釋放“房?jī)r(jià)已見(jiàn)底、調(diào)控將放松”的信號(hào),誘導(dǎo)購(gòu)房者出手。“不排除開(kāi)發(fā)商在唱多賣(mài)空”。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為,過(guò)去一年來(lái),樓盤(pán)都不好賣(mài),竣工面積增加百分之二三十,可銷(xiāo)售面積卻下滑16%,明顯供大于求,開(kāi)發(fā)商壓力大,需要回款,少數(shù)樓盤(pán)出現(xiàn)的熱賣(mài)現(xiàn)象,有炒作之嫌。
大摩投資分析師吳漢青指出,房地產(chǎn)大量的庫(kù)存仍舊是困擾企業(yè)現(xiàn)金流的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)泰君安的統(tǒng)計(jì),目前15個(gè)主流城市新房平均可售面積接近歷史高點(diǎn),較2010年4月的歷史低點(diǎn)上升85%。其中,上海和廣州的可售量處于歷史高位,分別為1008萬(wàn)平方米及724萬(wàn)平方米。
據(jù)媒體報(bào)道,住建部已著手匯總分析北上廣深等地樓市成交數(shù)據(jù),做好“政策儲(chǔ)備”,及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。