近日，網(wǎng)絡(luò)上瘋傳的一則“降低首付，開啟樓市微調(diào)”的消息將湖南推向了風(fēng)口浪尖。5月31日，湖南省發(fā)展改革委緊急公告澄清，才令這場風(fēng)波戛然而止。在江蘇揚州、遼寧營口之后，樓市“微調(diào)”的猜測在多地驟然而起。在穩(wěn)增長的背景下，樓市已開始量價小幅齊升，這是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場開始回暖？樓市調(diào)控政策是否已經(jīng)“見底”？樓市“微調(diào)”還能走多遠？
銷量續(xù)增 價格企穩(wěn)回升
后湖地區(qū)是武漢許多剛性購房者的首選地。去年底上市的某大型樓盤，以均價7000元/平方米的優(yōu)惠價格吸引了大量剛需的青睞。近日，該樓盤將新開盤的價格上調(diào)至7300元/平方米。
“我們的項目價格雖然有點提升，但還是受到了顧客的熱捧，目前已經(jīng)售罄。”這個樓盤的售樓人員說。
與武漢情況相同的是，包括北京等一線城市在內(nèi)的多地商品住宅成交均價也都出現(xiàn)上漲苗頭。根據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)，5月北京新房均價為每平方米2.0106萬元，比4月均價上漲3.8%。在南京，“365網(wǎng)”研究數(shù)據(jù)顯示，5月份房價平均上漲了0.125%。
與此同時，樓市成交量也明顯回升，多地已超過了今年3月和4月份。5月28日，中國指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的最新報告顯示，上周全國樓市成交延續(xù)上漲趨勢，逾六成城市樓市成交周均同比皆有上升，幾個城市同比漲幅超過50%。南京漲幅最大，達86.66%。
對于樓市顯現(xiàn)回暖跡象的原因，中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸利率的調(diào)整，對首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯；第二是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰；第三就是開發(fā)商的價格策略，目前熱銷樓盤往往采取了低價策略，采取“以價換量”的戰(zhàn)術(shù)。雖然價格小幅上漲，但銷售狀況依舊延續(xù)之前的旺銷勢頭。
購房者擔(dān)憂房價反彈
雖然大范圍的漲價勢頭尚未出現(xiàn)，但市場人士擔(dān)心，在保增長氛圍之下，新一輪投資高潮會不會給房地產(chǎn)市場帶來更多的“松綁”，房地產(chǎn)會否重蹈2009年的“瞬間回暖”？
事實上，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州等30多個城市就出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。其中，蕪湖、佛山等城市的政策調(diào)整，幾天后均被叫停。其他“微調(diào)”措施被視為對房地產(chǎn)調(diào)控政策的補充與完善，得以保留下來。
許多購房者擔(dān)心，隨著成交量的回升，房價會上漲。這種擔(dān)憂促使許多持幣觀望的購房者果斷出手。正在武漢南湖一家樓盤看房的黃培告訴記者，他準備明年結(jié)婚，原來計劃下半年再買房，但怕繼續(xù)等下去會突然回漲。“我預(yù)計房價會出現(xiàn)反彈，所以趁現(xiàn)在價格還比較穩(wěn)定的時候買了算了。”黃培無奈地說。
而開發(fā)商并不這么認為。武漢某大型房地產(chǎn)商銷售經(jīng)理告訴記者，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是采取“以價換量”策略。“在目前的市場環(huán)境下，很難說下一步會出現(xiàn)什么狀況，房企在流動性沒有根本好轉(zhuǎn)的前提下，仍會‘優(yōu)惠快銷’，房價還沒有見底。”
“不存在大幅反彈因素”
國際評級機構(gòu)標準普爾5月24日發(fā)布的報告認為，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然面臨著生存考驗，中小開發(fā)商下半年可能會通過降價銷售維持生存。如果成交回暖不能持續(xù)，國內(nèi)外經(jīng)濟不確定因素繼續(xù)增多，下半年樓市還可能再出現(xiàn)價格戰(zhàn)。
從目前市場成交結(jié)構(gòu)看，改善型需求并未完全走出觀望。億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍說：“在目前剛需為主的市場下，以價換量、積極消化庫存仍是開發(fā)商的上策，因為剛需更加務(wù)實，而后期新房上市量仍會很大，開發(fā)商面臨的庫存壓力不可小覷。”
陳龍預(yù)計，在傳統(tǒng)淡季的六七月份，成交量可能出現(xiàn)一定程度下滑，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，在“十一”黃金周前后可能迎來下一輪成交旺季。
多位業(yè)內(nèi)人士也表示，目前市場不能說全面回暖，樓市還處于一個不穩(wěn)定的狀態(tài)，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明顯低于調(diào)控前水平。房地產(chǎn)未來的走勢如何，還要看調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟、金融政策、貨幣政策等的走向。
華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華認為，雖然不排除個別性價比高的樓盤出現(xiàn)漲價，但今年內(nèi)房價依然會保持相對穩(wěn)定。從佛山、蕪湖等地的微調(diào)政策被叫停來看，開發(fā)商對地方政府大幅放松調(diào)控不可抱有奢望，要謹慎對待目前的回暖。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在樓市調(diào)控不會全面放松、限購依然將嚴格執(zhí)行的情況下，房價回暖的基礎(chǔ)幾乎不存在。“因為從已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)樓市的城市所施行的措施來看，觸及限購原則的全部被叫停。目前，還不存在讓房價出現(xiàn)大幅反彈的因素。”