開(kāi)發(fā)商拆借房屋銷(xiāo)售過(guò)程中的預(yù)付資金，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一。針對(duì)此問(wèn)題，天津于2009年開(kāi)始實(shí)施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，截至目前，不僅實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)納入資金監(jiān)管在建項(xiàng)目”的全覆蓋，還針對(duì)市場(chǎng)的變化與時(shí)俱進(jìn)優(yōu)化監(jiān)管方式，取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效果。
防范資金挪用風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái)，我國(guó)不少地方出現(xiàn)過(guò)購(gòu)房者交錢(qián)買(mǎi)期房，但由于預(yù)售資金沒(méi)有專(zhuān)款專(zhuān)用而被開(kāi)發(fā)商挪作他用，造成資金鏈斷裂，在建項(xiàng)目不能按期完成的情況。不但購(gòu)房者蒙受巨大損失，也引發(fā)了社會(huì)不穩(wěn)定因素。但業(yè)內(nèi)分析，預(yù)售商品房制度減少了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，增加了商品房的有效供給，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極意義。出現(xiàn)“攜款潛逃”等現(xiàn)象，錯(cuò)不在預(yù)售房制度，而在無(wú)法形成有效監(jiān)管。
天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心主任許建明介紹說(shuō)，天津推進(jìn)和實(shí)施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的一個(gè)基本做法就是“立法先行”、“漸進(jìn)推開(kāi)”。2008年11月，天津市在不同區(qū)縣選取一部分有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)始試行預(yù)售資金監(jiān)管制度，在試點(diǎn)取得成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，2009年8月20日天津市首先在市內(nèi)六區(qū)實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管制度，同年12月25日在全市范圍內(nèi)全面實(shí)施。
許建明告訴記者，初期，天津采取按比例監(jiān)管模式，即預(yù)售資金全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)其中一定比例的預(yù)售資金進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，監(jiān)管資金主要用于支付總承包工程款和區(qū)內(nèi)主要配套費(fèi)用。這樣安排既達(dá)到了防控風(fēng)險(xiǎn)的目的，也能使開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一定自主權(quán)，提高企業(yè)資金使用效率。
天津?qū)︻A(yù)售資金實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管。依托天津市國(guó)土房管局“一張圖”工程，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)與商品房銷(xiāo)售管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍系統(tǒng)、公積金管理系統(tǒng)、商業(yè)銀行結(jié)算系統(tǒng)以及銀聯(lián)網(wǎng)銀系統(tǒng)進(jìn)行多部門(mén)、跨行業(yè)鏈接，實(shí)現(xiàn)對(duì)全市新建商品房預(yù)售資金進(jìn)行實(shí)時(shí)有效監(jiān)管。
截至目前，天津市應(yīng)納入資金監(jiān)管的在建項(xiàng)目全部進(jìn)入監(jiān)管系統(tǒng)，共有572家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的696個(gè)新建商品房建設(shè)項(xiàng)目，共計(jì)11505幢樓辦理了監(jiān)管手續(xù)，共開(kāi)立監(jiān)管賬戶(hù)2619個(gè)，監(jiān)管面積5371.05萬(wàn)平方米。目前，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金相對(duì)穩(wěn)定在127億元左右。監(jiān)測(cè)顯示，在建工程進(jìn)展順利，企業(yè)申請(qǐng)撥付的監(jiān)管資金做到專(zhuān)款專(zhuān)用。
優(yōu)化監(jiān)管方式
許建明說(shuō)，2011年12月1日前天津預(yù)售資金監(jiān)管制度采取的是“全程按比例監(jiān)管”的模式，該監(jiān)管模式在預(yù)售資金監(jiān)管制度實(shí)施初期發(fā)揮了積極的作用。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，也存在以下兩個(gè)方面的不足：
一是監(jiān)管比例與市場(chǎng)實(shí)際存在一定的差異，監(jiān)管的資金量不夠客觀(guān)。由于監(jiān)管比例測(cè)算具有一定的滯后性，同時(shí)受房?jī)r(jià)上漲等因素影響，致使在企業(yè)申請(qǐng)撥付監(jiān)管資金后，容易造成監(jiān)管賬戶(hù)留存的資金余額過(guò)大。
二是操作環(huán)節(jié)多，企業(yè)和監(jiān)管部門(mén)工作量大，影響效率。在操作中需要錄入總承包合同信息，拆分、計(jì)算造價(jià)及費(fèi)用預(yù)算，追加專(zhuān)業(yè)發(fā)包合同信息等，業(yè)務(wù)操作較為繁雜、工作量和企業(yè)負(fù)擔(dān)都有所增加。
經(jīng)過(guò)廣泛調(diào)研和反復(fù)征求意見(jiàn)，2011年5月，天津市從實(shí)際出發(fā)對(duì)《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》進(jìn)行了重新修訂，并于同年12月1日起正式實(shí)施，將“全程按比例監(jiān)管”的模式調(diào)整為“全程按重點(diǎn)建設(shè)資金監(jiān)管”的模式。新的模式主要是對(duì)一定的建筑安裝費(fèi)用和區(qū)內(nèi)主要配套費(fèi)用進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，其余資金可以隨時(shí)提取，重點(diǎn)監(jiān)管資金按工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崛 Ｖ攸c(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)由天津市國(guó)土房管局組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，結(jié)合區(qū)域、建筑結(jié)構(gòu)、用途等因素綜合測(cè)定，并根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。
新的預(yù)售資金監(jiān)管模式，使監(jiān)管的資金量更加客觀(guān)、合理、科學(xué)，監(jiān)管目的更加明晰，監(jiān)管程序更加簡(jiǎn)化，監(jiān)管流程更加優(yōu)化，在保證項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)的前提下，能夠最大限度滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求。
監(jiān)管與服務(wù)并重規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)
許建明說(shuō)，政府不但要發(fā)揮監(jiān)管的職責(zé)，更要體現(xiàn)出服務(wù)的職能，讓群眾和開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到，資金監(jiān)管為他們帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的好處，這樣才能讓監(jiān)管工作順利開(kāi)展，并得到社會(huì)各界的支持。
現(xiàn)在，天津的購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，憑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售管理網(wǎng)上打印的繳款通知書(shū)，購(gòu)房人可以通過(guò)安置在售樓現(xiàn)場(chǎng)的資金監(jiān)管專(zhuān)用pos機(jī)，將購(gòu)房款直接繳入監(jiān)管賬戶(hù)，pos機(jī)簽單可作為繳款憑證，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購(gòu)房專(zhuān)用發(fā)票。購(gòu)房人還可以到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)將購(gòu)房款直接繳入監(jiān)管賬戶(hù)，憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購(gòu)房專(zhuān)用發(fā)票。
為了方便開(kāi)發(fā)商及時(shí)辦理銷(xiāo)售許可證，2010年9月，天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心主動(dòng)優(yōu)化流程，將簽訂《預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議》由合同登記監(jiān)管簽約流程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)前置到第一環(huán)節(jié)且當(dāng)日辦理完畢。自2011年5月下旬開(kāi)始，繼續(xù)簡(jiǎn)化環(huán)節(jié)，壓縮時(shí)限，監(jiān)管賬戶(hù)開(kāi)立、申請(qǐng)資金撥付、申請(qǐng)撤銷(xiāo)監(jiān)管等事項(xiàng)的時(shí)限，分別壓縮到3個(gè)工作日、5個(gè)工作日和2個(gè)工作日，平均壓縮比例在三分之一以上。
天津不斷優(yōu)化預(yù)售房資金監(jiān)管的模式和流程，取得了良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效果。
一是增強(qiáng)了政府的市場(chǎng)控制力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有大量的資金在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)上流轉(zhuǎn)。監(jiān)管行為使政府進(jìn)一步增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力；
二是增強(qiáng)政府市場(chǎng)調(diào)控的公信力。監(jiān)管工作有效防止了因開(kāi)發(fā)企業(yè)隨意挪用預(yù)售款而導(dǎo)致的“爛尾”樓、“半拉子”工程的發(fā)生，保證專(zhuān)款專(zhuān)用，促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目如期交付，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，給購(gòu)房群眾吃了“定心丸”；
三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范合理。如，有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高內(nèi)部管理水平，規(guī)范、合理使用預(yù)售資金；有利于降低商業(yè)銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)；有利于從源頭上解決開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠施工企業(yè)工程款等問(wèn)題。