不管是買(mǎi)房還是租房，都要跟物業(yè)管理公司打交道。在丹麥，物業(yè)管理公司就像一個(gè)大管家，負(fù)責(zé)打理你與物業(yè)有關(guān)的一切大小事務(wù)，保障所轄物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，丹麥的物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)展成為一項(xiàng)比較成熟的行業(yè)，物業(yè)管理公司絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主是物管的老板和上帝
在丹麥擁有自有住宅的業(yè)主都有權(quán)參加小區(qū)的業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一次，選舉懂管理、辦事公道的業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成員數(shù)量根據(jù)小區(qū)的規(guī)模從幾人到十幾人不等，他們參加小區(qū)的管理完全是業(yè)余兼職和義務(wù)勞動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)選擇和聘用小區(qū)的物業(yè)管理公司，一切照章辦事。
丹麥的物業(yè)管理公司受雇于業(yè)主，在他們眼里，業(yè)主是老板和上帝。物業(yè)公司的最高目標(biāo)就是為業(yè)主提供最好的服務(wù)，讓每一位業(yè)主都滿(mǎn)意，以更好的服務(wù)質(zhì)量來(lái)獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。如果物業(yè)管理公司表現(xiàn)欠佳，有業(yè)主對(duì)其服務(wù)不滿(mǎn)意，抱怨的業(yè)主人數(shù)和次數(shù)達(dá)到一定數(shù)量，業(yè)主委員會(huì)就可以依法解雇物業(yè)公司，重新選擇更好的服務(wù)商。法制完善，一切依法行事，業(yè)主和物業(yè)管理公司的關(guān)系相對(duì)比較和諧，不會(huì)激化矛盾，一般不會(huì)鬧到對(duì)簿公堂的地步，更不會(huì)有物業(yè)公司為所欲為，甚至對(duì)業(yè)主惡言相向、拳腳相加、逼走業(yè)主的事情發(fā)生。
丹麥國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年，丹麥所有住宅中自有房和租賃房的比例分別為60%和40%。租房在丹麥非常普遍，特別是在哥本哈根等大城市，75%的住房是用于租賃的。哥本哈根市中心地段的房產(chǎn)不僅價(jià)格昂貴，而且在丹麥擁有房產(chǎn)的人每年都需要繳納土地稅和房產(chǎn)稅等各種稅賦，負(fù)擔(dān)較重。因此，很多居住在城市里的丹麥人都自愿放棄了當(dāng)“房奴”的念頭，選擇租房。一方面，租房住經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)小，不需要一次性投入大量資金，而且在需要更換住宅時(shí)比較方便靈活。活躍的租房市場(chǎng)也促進(jìn)了物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展完善，租賃市場(chǎng)和物業(yè)管理行業(yè)都很規(guī)范，大家循規(guī)守法，罕有坑蒙拐騙、恃強(qiáng)凌弱的情況。
解決業(yè)主問(wèn)題不力將丟飯碗
不少業(yè)主干脆長(zhǎng)年把房產(chǎn)全權(quán)委托給物業(yè)管理公司打理，落得一身輕松。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)尋找租戶(hù)、向租戶(hù)收租、向房東交租，還負(fù)責(zé)房屋的日常清潔、維護(hù)，打理水電氣等一切大小事務(wù)。記者來(lái)丹麥后，多次租房，都是跟物業(yè)管理公司洽談、簽約、交接和交涉，連房東的面都沒(méi)見(jiàn)過(guò)。房東甚至都不在我住的城市，而是在很遠(yuǎn)的其他城市，遙控物業(yè)公司之余，享受自己的快樂(lè)假期。在這種情況下，由于物業(yè)管理公司和租戶(hù)之間不是直接的雇傭關(guān)系，而是聽(tīng)命于房東，就有可能會(huì)跟租戶(hù)之間產(chǎn)生一定的糾紛。
但是，如果租戶(hù)有理，可以向房東反映和抱怨物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的地方，房東也一般會(huì)讓物業(yè)管理公司設(shè)法滿(mǎn)足租戶(hù)的合理要求，及時(shí)解決租戶(hù)遇到的問(wèn)題和困難。如果事情沒(méi)有改觀，租戶(hù)仍然不停地抱怨問(wèn)題沒(méi)有解決，那么，物業(yè)管理公司就可能被房東解雇，丟掉飯碗。
前不久，記者所租住房的洗衣機(jī)出了故障，不能正常使用，向物業(yè)多次反映后沒(méi)有解決好，就向房東發(fā)信質(zhì)詢(xún)。結(jié)果，物業(yè)公司先后派了4名物業(yè)管理員來(lái)處理此事，拖了很長(zhǎng)時(shí)間，每一個(gè)后來(lái)的物業(yè)管理員都告訴記者，前面的那名工作人員由于處理你的案子不力，不能解決你的問(wèn)題，被公司老板解雇了。直到最后一名新來(lái)的管理員上門(mén)，仔細(xì)檢查了洗衣機(jī)和烘干機(jī)，向老板報(bào)告了故障的詳細(xì)情況，確認(rèn)記者所說(shuō)無(wú)誤，并向我表示了誠(chéng)懇的歉意之后，建議公司老板給記者換一套全新的洗衣機(jī)和烘干機(jī)設(shè)備。兩天后，物業(yè)公司派他送來(lái)了新機(jī)器，拆除舊機(jī)器、安裝新機(jī)器后他仔細(xì)清理了現(xiàn)場(chǎng)，檢測(cè)、調(diào)試妥當(dāng)后，出門(mén)前再次表示歉意并留下多種聯(lián)系方式，說(shuō)如有任何問(wèn)題請(qǐng)直接聯(lián)系管理員。至此，事情得到圓滿(mǎn)解決，記者也放下了問(wèn)題久拖不決的不快，體驗(yàn)了一把受“丹麥?zhǔn)轿飿I(yè)服務(wù)”尊重的快感。
另外一個(gè)在丹麥租房與國(guó)內(nèi)迥異的地方是，丹麥的租房合同上一般都有一條特別規(guī)定，就是租戶(hù)在退房時(shí)，需要將屋內(nèi)狀況恢復(fù)到跟入住時(shí)相同的狀態(tài)。在丹麥，退房時(shí)僅僅保持房屋的整潔和良好狀況是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。租戶(hù)自行增加的屋內(nèi)家具、燈飾和用品在退房時(shí)都要統(tǒng)統(tǒng)清理掉，需要粉刷屋內(nèi)，打磨地板，填補(bǔ)墻上的破洞、釘眼和裂縫，尤其是廚房和衛(wèi)生間，一定要清理干凈到幾乎跟沒(méi)有人使用過(guò)一樣，不能有任何污漬或陳舊跡象(跟你入住時(shí)一樣)。若租戶(hù)在退房時(shí)沒(méi)有達(dá)到上述要求，物業(yè)管理公司可以自行選擇雇用工匠進(jìn)行恢復(fù)，但所有費(fèi)用以及工匠工作期間房東的租金損失都要由租戶(hù)承擔(dān)，從租戶(hù)的租房押金(一般為三個(gè)月房租)中扣除，押金不夠時(shí)還要補(bǔ)交多余費(fèi)用。所以，丹麥的房客在退租時(shí)一般都選擇自行清理和恢復(fù)住房狀況，仔細(xì)認(rèn)真、盡心盡力地對(duì)待此事。即便如此，由于房東或物業(yè)管理公司的挑剔和苛刻，在大多數(shù)情況下，租房押金還是部分或全部要不回來(lái)，而丹麥關(guān)于這方面的行業(yè)規(guī)定和法律條款又往往是偏向于保護(hù)業(yè)主和房東利益的。
找物業(yè)公司跟找女朋友一樣重要
西蒙·奧爾森是哥本哈根成千上萬(wàn)租房大軍中的一員。雖然奧爾森從事會(huì)計(jì)師工作，收入不菲，但他沒(méi)有加入丹麥的“房奴”大軍。兩年前，奧爾森認(rèn)識(shí)了女友，決定搬到一起住，兩人在哥本哈根市中心物色了一套住房，對(duì)房子的位置與裝修都非常滿(mǎn)意。雖然租金略高，但兩人認(rèn)為物有所值，決定入住。當(dāng)時(shí)由于愛(ài)情的甜蜜，兩人未對(duì)物業(yè)管理公司的規(guī)定多加留意。直到一年半后，女友向奧爾森提出分手搬出住房，奧爾森也決定搬離傷心地，另尋住所。就在奧爾森準(zhǔn)備退房時(shí)，方才得知他住處的物業(yè)管理公司是一家聲名狼藉的公司。不少人都在網(wǎng)上反映，這家公司在退租驗(yàn)房時(shí)吹毛求疵，從雞蛋里挑骨頭，然后讓與自己有“良好”關(guān)系的工匠對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)，再對(duì)租戶(hù)收取高額補(bǔ)償費(fèi)。租戶(hù)的押金不僅往往被扣得分文不剩，而且一般還要額外支付一筆費(fèi)用。
奧爾森一方面很懊悔當(dāng)時(shí)沒(méi)有留意物業(yè)管理公司的品質(zhì)，另一方面則想方設(shè)法進(jìn)行補(bǔ)救。為此，他專(zhuān)門(mén)向一家物業(yè)管理咨詢(xún)公司進(jìn)行咨詢(xún)，請(qǐng)這家公司派人上門(mén)實(shí)地考察住房，并對(duì)住房的修復(fù)提出具體建議和注意事項(xiàng)。隨后，奧爾森請(qǐng)了幾位工薪較低的波蘭籍工匠開(kāi)始連夜粉刷房屋并打磨地板，清潔廚衛(wèi)。經(jīng)過(guò)整個(gè)周末的努力，最后奧爾森終于將房屋恢復(fù)到與搬入時(shí)相同的狀態(tài)，拿回了全部押金。物業(yè)公司的驗(yàn)收員在私下里說(shuō)，他驗(yàn)收房子十幾年從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)恢復(fù)得這么好、清理這么干凈的房子。
奧爾森最后算了一筆賬：波蘭工匠的人工費(fèi)、清潔用品、粉刷涂料的材料費(fèi)與物業(yè)咨詢(xún)費(fèi)加在一起也相當(dāng)于兩個(gè)半月的房租了，這和三個(gè)月的房租押金也相差無(wú)幾。但是，奧爾森還是很慶幸自己沒(méi)有找原物業(yè)公司的來(lái)清理這套房子，否則會(huì)被宰得很慘，押金要不回來(lái)不說(shuō)，還要倒貼一大筆錢(qián)。他無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)：“下次租房，我一定要先留意物業(yè)管理公司的資質(zhì)和口碑，以免被黑。找物業(yè)管理公司跟找女朋友一樣重要。”