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　　最近一些地方的樓市出現(xiàn)了一點點回暖的跡象，開發(fā)商又開始促銷了，購房人又開始排隊了，樓市似乎“紅五月”好像又回來了。同時，最近溫家寶總理在各地調(diào)研的時候也發(fā)出了一個政策信號，要把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。有人解讀，房地產(chǎn)市場的調(diào)控可能有放松的可能性，房價要漲，買房趁早。那么如何理解房地產(chǎn)市場的最新變化？房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向到底將如何？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
　　開盤售謦，連夜排隊，房價向下，成交量回升，買房時令再度到來。
　　 自2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來，連夜排隊搶號買房的現(xiàn)象幾乎絕跡，然而最近這樣的場景卻又再度出現(xiàn)在樓市，5月19日是星期天，盡管第二天是工作日，但是當天晚上南京市江北區(qū)的一個售樓處，卻聚集了數(shù)百名買房人，他們通宵等候的是這個樓盤將在第二天早上的首輪認購。
　　 購房者：他(開發(fā)商)是發(fā)信息給他們的么，主要考慮到小孩的學(xué)區(qū)這一塊，價格比較適中吧。
　　 宋璟欣(項目負責人)：我們的價格應(yīng)該在區(qū)域當中來講，還是比較有誘惑力的。
　　 記者：大概是多少？
　　 宋璟欣：大概在5800到6000左右，我認為是符合老百姓需求的一種價格。
　　 在北京，5月12日，北五環(huán)外奧運村附近的一個項目也出現(xiàn)了搶購的現(xiàn)象，開盤不到三個小時的時間，開發(fā)商推出了一棟樓的房子全部被賣光。數(shù)據(jù)顯示，進入5月份以來，北京、廣州樓市成交都出現(xiàn)了明顯回暖，北京5月份上半個月住宅成交量同比上升了44%，新房、二手房成交量都創(chuàng)出年內(nèi)新高。
　　 連夜排隊搶購重現(xiàn)樓市這意味著什么？處于深度調(diào)控下的房地產(chǎn)市場發(fā)生了什么樣的變化？盡管出現(xiàn)了短期的成交回暖，但數(shù)據(jù)顯示的情況卻相反，房地產(chǎn)投資增速仍在大幅下滑，4月份，上海以0.1%的同比降幅正式進入負增長區(qū)間，廣東有6個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)投資負增長，北京的房地產(chǎn)投資增速也已降到了1.4%的水平。
　　 開發(fā)商開工建設(shè)缺乏熱情，土地資源也變得富余，根據(jù)國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)，當前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃，如果把這些土地換算成實際商品房供應(yīng)，以平均容積率2，每套住房90平方米計算，二至三年內(nèi)，市場上將會增加7000多萬套住宅，按人均三十平米計算，將會解決兩億多人的住房問題，其形成的房屋供應(yīng)，可足夠未來十年的市場消化。國土資源部土地利用司司長廖永林表示，今年的重要工作之一就是促進以公住房用地開發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)。
　　劉戈：有現(xiàn)實的購房需求 也有開發(fā)商的一些營銷行為
　　(《今日觀察》評論員)
　　 我看了一些資料，可能有一部分購房者真的是因為有現(xiàn)實的購房需求，但其中還有開發(fā)商的一些營銷行為在里面。比如一些開發(fā)商同時把一個市里活動，會議或者青年創(chuàng)業(yè)大賽和他的開發(fā)儀式放在一起，聚集很多的人氣。另外就是很多促銷的措施，比如登記或者有購房意向得可以抽獎，抽iPhone4、iPad等等，或者有一些優(yōu)惠。所以除了真實的購房者以外，可能還是有一些營銷的痕跡在里面。
　　 除了這樣的一些個別的情況，我們從總的數(shù)據(jù)來看，有一家機構(gòu)提供的五月前三周，就是包括北京、上海、廣州等等全國十大城市的一個新房交易的量，五月的前三周比上個月還是上漲了22%，這個數(shù)字還是比較大的。
　　 此外，一些數(shù)據(jù)顯示，就是開工面積現(xiàn)在同比有所下降，而且直接用于房地產(chǎn)投資的也在下降。從這個角度來講，如果要是有一些開發(fā)商采取拖字訣，比如拖著不開發(fā)，拖著不賣房，拖著不開工，那么這樣的一種情況出現(xiàn)的話，那有可能導(dǎo)致一年多或者兩年以后，供應(yīng)量會減少。現(xiàn)在更多的是由于限購令導(dǎo)致需求量的降低，那么如果供應(yīng)量也降低的話，可能就會導(dǎo)致了原來的限購令所產(chǎn)生的作用是不是也就會降低。
　　馬光遠：整個房地產(chǎn)市場供大于求 開發(fā)商會做出理性選擇
　　(《今日觀察》評論員)
　　第一個案例肯定屬于個案，屬于整個的房地產(chǎn)寒冷冬天里的一絲火柴而已，也就是說不能把它理解成整個房地產(chǎn)市場一下子出現(xiàn)了一個風向標的變化，包括北京的樓市，包括通州在內(nèi)也出現(xiàn)了5月份成交量大幅的上升。但是這個大幅度的上升，就看你怎么去解讀？如果單純從環(huán)比來看，因為4月份成交實在太慘淡了，4月份幾乎可以講達到了歷史的一個冰點，起點非常低，所以在5月份的時候，整個從3000多套本身來看，前13天成交量是3000多套，這個3000多套里邊還有一個因素，就是五一的促銷。按照3000多套來看北京的成交的話，基本上跟一個房地產(chǎn)市場處于旺季六七千套，甚至上萬套的成交來比的話，還是處于一個低谷的。
　　每年的5月份，我們總是看到房地產(chǎn)市場會有一些躁動，這個躁動的背后有些是有恐慌，有一些是對政策的擔心，有些是有價格方面的因素。在兩個因素得影響下，“紅五月”是有可能的，第一個是政策180度的轉(zhuǎn)向，我們從以前的嚴厲調(diào)控轉(zhuǎn)向全面放松；第二是價格的明顯回調(diào)。除非這兩種情況出現(xiàn)，我想才可能有“紅五月”。
　　房價到底了沒？事實上就是要不要出手買房，誰來買房，以一個什么樣的價格買房？這三個問題我們應(yīng)該放在一塊來考慮。從整個情況來看，包括統(tǒng)計局七十個大中城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，盡管已經(jīng)連續(xù)6到7個月已經(jīng)在下調(diào)，但是下調(diào)的幅度是極為有限的。如果現(xiàn)在出手買房的真的是所謂的剛需，我申明我對“剛需”這個詞從來不認可的，因為自住的這一部分人，相對于房價來講，他是能夠買得起的。現(xiàn)在來看，從整個盡管降到了六到七個月，但是每個月降幅是零點幾。這相對于現(xiàn)在的房價來講，我認為形成所謂的井噴，所謂得已經(jīng)見底，我不認可這種說法。
　　國土部資源部的網(wǎng)站最近公布，我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積現(xiàn)在近40萬公頃，如果把這些土地換算成實際的商品房供應(yīng)，以平均容積率為2，每套住房90平米計算，兩到三年內(nèi)市場上將會增加7000萬套的住宅。對于這種算法本身，我是打一個問號的。我們從目前正在在建的面積來看，比如1到4月份在建的住宅是30多億，按照房地產(chǎn)市場銷售最火爆的時候，一年可能銷售出10個億，按照這個來看，現(xiàn)在目前在建的住宅面積銷售完全可以有三年。再根據(jù)這個國土資源部去年11月發(fā)布的房地產(chǎn)用地市場的運行情況，已經(jīng)開發(fā)的，還沒有開發(fā)的，已經(jīng)賣出去的住宅用地是66個億，66個億按照每年10億去銷售，需要6.6年。也就是說，從目前整個土地的儲量，從正在建的面積來看，整個房地產(chǎn)市場是供大于求的。
　　開發(fā)商主要的目的是用一個“拖”字來影響政策，我們看到從去年到現(xiàn)在一些代表性的開發(fā)商經(jīng)常告訴我們，我不建房子了，我現(xiàn)在投資在下降。那么投資在下降，就意味著整個住房的供應(yīng)在下降，在供應(yīng)下降的情況下，最終如果政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)意味著什么？意味著未來大家的需求沒有改變的情況下，供應(yīng)一旦減少，意味著房價上漲。但是國土資源部的這個數(shù)據(jù)恰好說明，無論是土地也好，還是現(xiàn)在在建的面積也好，最起碼在6到7年內(nèi)，我們是不擔心的，供應(yīng)絕對夠。
　　現(xiàn)在國土資源部也好，住建部也好，現(xiàn)在就是講要加快形成有效地住房供應(yīng)。這個有效地住房供應(yīng)主要是什么？比如加大土地執(zhí)法，兩年內(nèi)如果不開發(fā)，我真的要收回，真的要罰款，真的執(zhí)法。我想如果說整個房地產(chǎn)的執(zhí)法到位，而且對開發(fā)商來講，現(xiàn)在開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)到了比2008年更加嚴重的程度。從一季度本身的資金來源來看，從目前房地產(chǎn)上市公司的負債差不多是1.5萬億。再加上目前已經(jīng)形成的六千多億的房地產(chǎn)信托基金，也已經(jīng)到了一個償還期，現(xiàn)在整個來看，到上半年，整個的房地產(chǎn)企業(yè)的負債可能達到5萬億。如果面臨這種巨大的資金壓力，再不去建房子，再不加大開發(fā)，再不加大回籠資金，那么最不自在的是他自己，所以開發(fā)商會在扛與加快開發(fā)，加快回籠資金，降價之間，做一個理性的選擇。
　　聶梅生：房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)不會在當前放松
　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長 《今日觀察》特邀評論員)
　　房地產(chǎn)的調(diào)控這兩年來取得了一定的成果，在這種情況之下，穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果，嚴格執(zhí)行差別化信貸、限購等等，我想這是真正的主調(diào)。我不認為房地產(chǎn)調(diào)控的主調(diào)、基調(diào)會在當前這個時段放松，但是是穩(wěn)定，不是再繼續(xù)加壓，未來的房地產(chǎn)政策取向，我覺得這是一個很好的時機，剛需開始釋放，這是整個調(diào)控的一個非常好的態(tài)勢，應(yīng)該抓緊這樣一個態(tài)勢，出臺或者準備出臺一些長效的機制，這樣使政府的短期的這樣一些行政性的(政策)逐漸有個退出的空間，然后長效的、市場化，或者說是通過稅費，通過其它一些土地政策的改革促進房地產(chǎn)的改革和轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在是這樣一個交替期。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央政府決心不動搖，地方政府微調(diào)不斷，穩(wěn)增長，還要穩(wěn)調(diào)控。
　　 這兩天關(guān)于遼寧營口市向公務(wù)員發(fā)放5000萬住房補貼的新聞，成為樓市的新熱點，根據(jù)今年4月17日，遼寧營口市下發(fā)了一份文件，住房補貼的發(fā)放對象為市財政全額撥付的機關(guān)事業(yè)單位，1996年以前參加工作，無房且在年內(nèi)購買新房的在職和離退休職工，申領(lǐng)住房補貼的職工，只能購買商品住房，年內(nèi)不賣房的，其補貼指標作廢。按照這個補貼方案，到今年底營口有近千名公務(wù)員和事業(yè)單位人員將陸續(xù)拿到一筆約5萬元的購房補貼，補貼由財政全額支付。
　　 營口市向公務(wù)員發(fā)放住房補貼的做法迅速遭到質(zhì)疑，被認為是政府變相的救市，但日前，營口市政府在接受媒體采訪的時候便稱，向公務(wù)員發(fā)放補貼是執(zhí)行國家政策，并非為房地產(chǎn)拖市。
　　 實行國家政策，同樣的說法不久前也出現(xiàn)在揚州市的房管部門，5月初，揚州市政府出臺政策對個人新購買的成品住房，按照實際房屋購買面積給予合同價款最多千分之六的政府獎勵，揚州的做法被認為是在刺激房地產(chǎn)市場銷售，但對此揚州市房管局的負責人反復(fù)強調(diào)，獎勵主要針對精裝修住房，是為了引導(dǎo)消費，是執(zhí)行國家政策。
　　 究竟是執(zhí)行國家政策，還是變相給房地產(chǎn)調(diào)控松綁？事實上從去年下半年開始，對房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的悄然試探已經(jīng)屢見不鮮，佛山放松限購條件的政策一日叫停，蕪湖購房補貼政策三天后暫緩，盡管不少地方的試探半途而止，但半年多以來，進行政策微調(diào)的名單卻還在不斷加長。
　　 盡管地方政府對于調(diào)控政策不斷地在進行微調(diào)，但中央政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心并沒有變化，近日，溫家寶總理在武漢調(diào)研時強調(diào)，在房地產(chǎn)方面要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸，稅收政策和限購政策，在揚州營口等城市，陸續(xù)出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下，溫總理的講話，也被業(yè)內(nèi)解讀為堅持限購為主的調(diào)控政策不會動搖。
　　劉戈：近期購房者對房價的預(yù)期發(fā)生了改變
　　(《今日觀察》評論員)
　　 在我看來，比起供求關(guān)系，可能對于房價的預(yù)期，對房價的影響更重要。現(xiàn)在因為揚州、營口兩個城市出臺了政策，不管這個政策的性質(zhì)和以前有什么不一樣，但是它得到了執(zhí)行，沒有被叫停。在幾個月前，有幾個城市所謂出現(xiàn)了政策幾日游的，但很快被叫停了，那個時候，政策給大家感覺是非常清晰的。現(xiàn)在由于有了整個經(jīng)濟形勢的變化，由于又有了一些城市的所謂的新政，而且沒有被叫停。再加上前一段時間的存款準備金率的調(diào)整，會釋放出來一定的貨幣量，那么大家就覺得這個貨幣會有一部分會進入樓市。這樣以來，對于某些想買房的人來說，猶豫的人來說，他的預(yù)期和判斷發(fā)生了變化，這一部分人有可能構(gòu)成了購買力。
　　馬光遠：最主要的決定力在于政策是否穩(wěn)定
　　(《今日觀察》評論員)
　　 目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種跡象，包括地方對房地產(chǎn)政策的微調(diào)，包括大家對這種微調(diào)本身的看法說明了中國房地產(chǎn)的真正走向最主要的決定力仍然在于政策是否穩(wěn)定。溫總理在講話里提到穩(wěn)增長的時候，是有穩(wěn)增長的舉措的。什么叫穩(wěn)增長？他談了四點：第一是“十二五”的一些重大項目要及時上馬，沒有講房地產(chǎn)；第二是支持民間資本進入鐵路金融等等領(lǐng)域，鼓勵民間投資；第三是要在消費方面要加大政策的力度，比如家電、建材下鄉(xiāng)政策等等；第四是要穩(wěn)定出口。
　　 在這四個穩(wěn)定中，沒有提到房地產(chǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)，《中國之聲》中，溫總理在強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策預(yù)期的前面講了一段話，他講各級政府一定要注意，目前是房地產(chǎn)調(diào)控的一個非常關(guān)鍵，非常敏感的時期，一定要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，決不允許出現(xiàn)反復(fù)，而且他特別強調(diào)，如果這個時候，我們的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)反復(fù)的話，這兩年我們的努力會毀于一旦。所以我覺得溫家寶總理的后面所講的穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的預(yù)期，我們一定要領(lǐng)會、要解讀，千萬不要誤讀。我想對很多人來講，如果認為政策要放松，趕快現(xiàn)在要買、要搶等等，我認為是不合時宜的，是對政策最大的一個誤讀。
　　葉檀：剛性需求現(xiàn)階段可以考慮購買
　　(財經(jīng)頻道特約評論員)
　　房價走勢不管是從貨幣或者從市場來看，都是一個不上不下的走勢，如果你是一個投資者，那么現(xiàn)在是一個并不著急出手精挑細選或者未必要出手這么一個時候，現(xiàn)在并不是投資者的黃金時代，但是如果是一個剛性需求者，那么從我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)的投資的比例和未來的發(fā)展趨勢看，也不會有一個大幅下挫的過程。所以現(xiàn)在剛性需求如果他自有資金比較充足的話，是可以考慮購買的。
　　劉戈：一些城市的財政壓力是主因
　　(《今日觀察》評論員)
　　 關(guān)鍵詞是在于地方，一些城市的財政壓力可能是真正導(dǎo)致我們這個調(diào)控政策壓力的一個原因。從1到4月的統(tǒng)計來看，現(xiàn)在的支出要比收入要高一倍，那么在這種情況下，如果土地收益不能夠有一個穩(wěn)定的來源，那么地方政府會倒逼我們整個的調(diào)控機制。
　　馬光遠：調(diào)控一旦放松 中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴會越來越嚴重
　　(《今日觀察》評論員)
　　目前能不能堅持房地產(chǎn)調(diào)控，能不能真正的通過這一次調(diào)控讓房地產(chǎn)回歸健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，讓房地產(chǎn)回歸居住？目前是最考驗各級政府的時候，如果這個時候，我們放松的話，整個我們轉(zhuǎn)型的努力，調(diào)控的努力將毀于一旦，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴會越來越嚴重，最終我們轉(zhuǎn)型的結(jié)果可能不會像我們預(yù)期的那么美好。