被雅居樂(lè)稱為 “鬼斧神工
自然天成”的清水灣高爾夫球場(chǎng)幾乎占據(jù)了海南最美海灣之一——清水灣最好的地段，而這個(gè)“國(guó)際頂級(jí)濱海球場(chǎng)”也著實(shí)給清水灣項(xiàng)目的銷售增色不少。不過(guò)，近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅居樂(lè)在海南的分公司——海南雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)范圍并不包括高爾夫球場(chǎng)。
國(guó)土部早在2004年就發(fā)文禁止報(bào)建高爾夫球場(chǎng)，雅居樂(lè)2006年拿到清水灣地塊，這個(gè)高球場(chǎng)卻能順利獲批，不免讓人產(chǎn)生懷疑。
高球場(chǎng)圈地逾2300畝
位于海南省陵水縣英州鎮(zhèn)清水灣大道一旁的清水灣高爾夫球場(chǎng)在雅居樂(lè)看來(lái)是“兼具觀賞性與挑戰(zhàn)性的國(guó)際頂級(jí)濱海球場(chǎng)”(據(jù)清水灣高爾夫球會(huì)的宣傳資料)。
該球場(chǎng)會(huì)所的一位接待人員介紹稱，球場(chǎng)共有兩處，分別為A場(chǎng)和B場(chǎng)，在球場(chǎng)內(nèi)，高爾夫球場(chǎng)標(biāo)志性的沙坑、球道清晰可見(jiàn)。
會(huì)所提供的文字資料顯示，該球場(chǎng)系某美國(guó)著名公司設(shè)計(jì)，其中A球場(chǎng)占地面積1291畝，人工湖面積則達(dá)到71982平方米，而B(niǎo)球場(chǎng)占地面積則為1141畝，人工湖面積8.1萬(wàn)平方米，且為“18洞世界錦標(biāo)賽級(jí)高爾夫球場(chǎng)，并配備18洞燈光”。由此不難得出，清水灣高爾夫球場(chǎng)的占地面積超過(guò)2300畝。上述兩個(gè)球場(chǎng)共包括3座18洞的標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)。
除標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)之外，位于會(huì)所的正對(duì)面，還建有一座練習(xí)場(chǎng)，資料顯示，該練習(xí)場(chǎng)系“擁有19個(gè)打位的燈光練習(xí)場(chǎng)”。
記者獲悉，該球場(chǎng)周邊配套除一座國(guó)際會(huì)議中心、世界奢華品牌專營(yíng)店匯聚的商業(yè)街、超豪華貴族游艇會(huì)之外，還包括多達(dá)6家的國(guó)際頂級(jí)品牌酒店，其中萊佛士酒店已在建設(shè)中。
當(dāng)然，與其他高球場(chǎng)項(xiàng)目類似的是，雅居樂(lè)在其周圍開(kāi)發(fā)的更多的依然是住宅項(xiàng)目，其中就包括海景、高爾夫景、山景別墅以及洋樓。
據(jù)搜房網(wǎng)資料，清水灣蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)已開(kāi)售，濱海果嶺洋房均價(jià)22000元/平方米，酒店式公寓28000元/平方米，別墅售價(jià)則高達(dá)40000元/平方米。
雅居樂(lè)方面的資料顯示，海南清水灣綜合項(xiàng)目的總占地面積為1.5萬(wàn)畝，目前已開(kāi)發(fā)完成超過(guò)300萬(wàn)平方米，換言之，清水灣高球場(chǎng)的占地面積已經(jīng)超過(guò)已完成開(kāi)發(fā)量的一半。
違反國(guó)土部禁令
清水灣項(xiàng)目是雅居樂(lè)花費(fèi)重金打造的綜合性旅游項(xiàng)目，其項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在去年表示，該項(xiàng)目已累計(jì)完成投資100億元。
從2007年開(kāi)始，雅居樂(lè)就不遺余力地在陵水縣拿地，其公告顯示，雅居樂(lè)前后3次分別以10.18億元、9億元以及5億元的代價(jià)拿到多幅地塊，總占地面積超過(guò)450萬(wàn)平方米。
雅居樂(lè)2008年年報(bào)顯示，截至2008年4月份，雅居樂(lè)為清水灣項(xiàng)目所圈定的地塊占地面積已經(jīng)接近740萬(wàn)平方米。
對(duì)于這些地塊的用途，雅居樂(lè)公告顯示的是“住宅及配套、商業(yè)及辦公、酒店”，并未明確提出開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱上述地塊的出讓記錄得出，雅居樂(lè)獲得該地塊的用途為“旅游”，建設(shè)項(xiàng)目包括頂級(jí)酒店和旅游度假區(qū)。
上述信息中并未明確雅居樂(lè)獲得的地塊是否允許開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)。對(duì)此，綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，按照國(guó)家規(guī)定，“旅游用地”并不包括高爾夫球場(chǎng)，如果要報(bào)建高爾夫球場(chǎng)，開(kāi)發(fā)單位需要單獨(dú)立項(xiàng)。所以一般情況下，如果報(bào)建高爾夫球場(chǎng)，在土地性質(zhì)中應(yīng)該是要明確注明的。
實(shí)際上，早在雅居樂(lè)拿地之前的2004年，建設(shè)高爾夫球場(chǎng)就已經(jīng)不是被允許的。
2004年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳就下發(fā)了
《關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》，要求自通知印發(fā)之日起至有關(guān)新的政策規(guī)定出臺(tái)前，地方各級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院各部門(mén)一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目。在此之前未按規(guī)定履行規(guī)劃、立項(xiàng)、用地和環(huán)境影響評(píng)價(jià)等建設(shè)審批手續(xù)而擅自開(kāi)工的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目一律停止建設(shè)，尚未開(kāi)工的項(xiàng)目一律不許動(dòng)工建設(shè)。
2007年，雅居樂(lè)拿到清水灣項(xiàng)目用地之時(shí)，國(guó)土部的“禁令”已經(jīng)生效，這也就意味著，清水灣高爾夫球場(chǎng)已經(jīng)違反了國(guó)土部的相關(guān)規(guī)定。
但對(duì)于這樣一個(gè)占地面積超過(guò)2300畝，占據(jù)了所謂的“最美海灣”高爾夫球場(chǎng)，一旦建成，受關(guān)注程度勢(shì)必不可小覷，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)為何敢于批準(zhǔn)這樣的項(xiàng)目？截至發(fā)稿前，陵水縣和海南省國(guó)土部門(mén)并未給出解釋。
公司經(jīng)營(yíng)范圍不包括高爾夫
按照國(guó)土部的“禁令”，清水灣高爾夫球場(chǎng)已涉嫌違規(guī)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)無(wú)法獲得高爾夫球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)資格。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查的情況印證了這一推斷。
海南省工商局資料顯示，于2006年9月4日登記成立的“海南雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”注冊(cè)資本21億(港元)，經(jīng)營(yíng)范圍包括“海南省陵水黎族自治縣0001、0002、0003、0004、0005、0006、0007、0008、0009、0010、0011、0012、0013、2007-014、2007-018號(hào)地塊(即清水灣項(xiàng)目地塊)的開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理，養(yǎng)老項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目、溫泉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，農(nóng)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、海洋生物項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，賓館、酒店開(kāi)發(fā)管理，建材、裝飾材料、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)”。
此外，雅居樂(lè)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)占有上述“海南雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱海南雅居樂(lè))”100%的股權(quán)，意味著海南雅居樂(lè)系雅居樂(lè)在海南的全資子公司，清水灣項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)商即是海南雅居樂(lè)。
從上述資料不難看出，海南雅居樂(lè)的經(jīng)營(yíng)范圍并不包括
“高爾夫球場(chǎng)”，廣東浩源律師事務(wù)所律師徐玉發(fā)指出，上述登記資料中的“旅游項(xiàng)目”等并不能包含高爾夫球場(chǎng)，由于近幾年國(guó)家對(duì)高爾夫球場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)監(jiān)管十分嚴(yán)格，在工商登記資料中，如果被允許經(jīng)營(yíng)高爾夫球場(chǎng)，則應(yīng)該特別注明。
徐玉發(fā)認(rèn)為，按照工商登記資料，雅居樂(lè)實(shí)際上已經(jīng)超越了法定的經(jīng)營(yíng)范圍，屬于違規(guī)經(jīng)營(yíng)。
對(duì)于清水灣高爾夫球場(chǎng)為何能獲批以及被許可經(jīng)營(yíng)，海南雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理簡(jiǎn)毓萍表示“正在休假中，對(duì)相關(guān)情況不是很了解”，記者隨后向雅居樂(lè)方面發(fā)出了采訪函，但截至發(fā)稿前，并未獲得回復(fù)。
高端住宅“反哺”球場(chǎng)巨額投入
在宋丁看來(lái)，無(wú)論是違規(guī)開(kāi)發(fā)還是違規(guī)經(jīng)營(yíng)，高爾夫球場(chǎng)的違法案例在全國(guó)來(lái)說(shuō)數(shù)不勝數(shù)，目前全國(guó)范圍內(nèi)大大小小的高爾夫球場(chǎng)已經(jīng)超過(guò)700家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的數(shù)量。
是什么原因讓眾多開(kāi)發(fā)商敢于鋌而走險(xiǎn)，宋丁認(rèn)為，開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)實(shí)則是“醉翁之意不在酒”，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)在高爾夫球場(chǎng)周圍開(kāi)發(fā)一些配套項(xiàng)目，如星級(jí)酒店、別墅豪宅以及其他商業(yè)配套等，借高爾夫球場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)銷售，同時(shí)“反哺”高爾夫球場(chǎng)的巨額投入。
清水灣高爾夫球場(chǎng)的情況正是如此，前述所謂“國(guó)際會(huì)議中心”、“超豪華貴族游艇會(huì)”、“國(guó)際頂級(jí)品牌酒店”以及別墅洋樓等，正是分布在高爾夫球場(chǎng)周圍的配套項(xiàng)目，其中，位于球場(chǎng)旁邊的“蔚藍(lán)高爾夫”組團(tuán)的別墅售價(jià)高達(dá)40000元/平方米，是該項(xiàng)目整體均價(jià)的兩倍。
新浪房產(chǎn)的資料顯示，“蔚藍(lán)高爾夫”組團(tuán)總建筑面積為387292.23平方米，其中高層住宅23幢，共2253戶，建筑面積252168.85平方米，低層住宅411幢，建筑面積87328.47平方米。
按照該組團(tuán)最低22000元/平方米的均價(jià)估算，處于高爾夫球場(chǎng)周圍的“蔚藍(lán)高爾夫”組團(tuán)的銷售額預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)75億元。
“一般情況下，高爾夫球場(chǎng)周邊配建200至300套別墅是很正常的”，宋丁指出，雖然高爾夫球場(chǎng)消費(fèi)較高，但還是需要一些常住的會(huì)員來(lái)維持運(yùn)營(yíng)，在其周邊配建別墅或者酒店式公寓就是出于“留”住會(huì)員的目的。
按照宋丁的透露，一座普通的18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的總投入大約在5000萬(wàn)元左右，但如果配套更好的話，則不下億元，由此看來(lái)，清水灣高爾夫球場(chǎng)擁有的3座18洞的標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的投入至少在3億元。
即便如此，相對(duì)于周邊高端住宅的銷售額而言，3億元也只是一個(gè)“零頭”。
宋丁指出，如果沒(méi)有周邊配套的收入，僅僅依靠會(huì)員來(lái)打球，“高爾夫球場(chǎng)的投資回報(bào)期會(huì)很漫長(zhǎng)”。