１８日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，４月份房?jī)r(jià)下降和持平的城市個(gè)數(shù)達(dá)６７個(gè)，比上月增加５個(gè)，但這并沒(méi)有消除王麗的疑問(wèn)。
在北京一家事業(yè)單位工作的她說(shuō)：“現(xiàn)在成交量在回升，有的樓盤(pán)又開(kāi)始漲價(jià)；經(jīng)濟(jì)增速慢，存款準(zhǔn)備金率又下調(diào)；好多地方政府微調(diào)政策，這是否意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底了？”
樓市一些細(xì)微的變化總會(huì)牽動(dòng)人們的神經(jīng)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是怎樣一個(gè)狀況？隨著剛需的不斷入市，房?jī)r(jià)是否會(huì)反彈？如何化解各種不利因素，鞏固來(lái)之不易的調(diào)控成果？
樓市基本延續(xù)回調(diào)態(tài)勢(shì)
“今年前４個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本延續(xù)了去年以來(lái)的回調(diào)態(tài)勢(shì)。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１８日發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了張小宏的判斷，同比來(lái)看，４月份７０個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有４６個(gè)，比上月增加了１個(gè)。環(huán)比來(lái)看，下降和持平的城市個(gè)數(shù)達(dá)６７個(gè)，比上月增加５個(gè)。
“賣(mài)房子像擺攤一樣，都擺到我們單位門(mén)口了。”這幾日，每天下午下班的時(shí)候，王麗總能看到一家房產(chǎn)中介在單位門(mén)口招攬生意。
盡管一些重點(diǎn)城市３、４月份成交量回升，但從全國(guó)來(lái)看，住房成交面積同比呈下降態(tài)勢(shì)，自住性購(gòu)房成為主流。張小宏說(shuō)：“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少項(xiàng)目首次購(gòu)房比例超過(guò)７０％，有的甚至達(dá)到９０％以上。”
部分降價(jià)促銷(xiāo)力度較大、價(jià)格下調(diào)到位的中小套型項(xiàng)目成交情況明顯好轉(zhuǎn)，但一些原本定價(jià)較高、目前仍處于高價(jià)位的大套型項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)仍然較差。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉介紹：“今年一季度，杭州主城區(qū)共成交商品房６３９５套，其中五成是降價(jià)樓盤(pán)的房子。”
張小宏說(shuō)：“總體來(lái)講，在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和穩(wěn)健貨幣政策的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。”
樓市是否存在大幅反彈基礎(chǔ)？
當(dāng)前樓市是否具備大幅反彈基礎(chǔ)呢？從記者采訪的情況來(lái)看，答案是否定的。
目前，以自住為目的的真實(shí)需求仍然很大，開(kāi)發(fā)企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”的空間依然存在，而投機(jī)投資性購(gòu)房需求已被大大縮減。
張小宏說(shuō)：“這應(yīng)該是市場(chǎng)回歸正常軌道的表現(xiàn)，而不是簡(jiǎn)單用回暖兩個(gè)字所能概括的。只要市場(chǎng)供應(yīng)能滿(mǎn)足剛性需求，房?jī)r(jià)上漲的空間就不大。”
從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，由于開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存依然偏大，未來(lái)潛在供應(yīng)依然處于較高水平。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪說(shuō)：“房企銷(xiāo)售和資金不會(huì)因?yàn)槎唐诘某山簧蠞q而明顯緩解，下半年釋放庫(kù)存的需求會(huì)更加明顯。”
作為調(diào)控利劍的限購(gòu)政策始終高懸，不僅未松動(dòng)而且更嚴(yán)格細(xì)化。北京近日要求，對(duì)于偽造居住證者，２年內(nèi)不得在本市購(gòu)房。上海要求單身上海戶(hù)籍人士如果名下已單獨(dú)擁有一套居住房，不能再購(gòu)買(mǎi)第二套居住房。分析人士認(rèn)為，“這些舉措傳遞出樓市調(diào)控決不動(dòng)搖的信號(hào)。”
中央多次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控堅(jiān)定不移，張小宏說(shuō)：“這對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果起了至關(guān)重要的作用。”
如何進(jìn)一步鞏固調(diào)控成效
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響，也與宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是貨幣、信貸政策的取向密切相關(guān)。當(dāng)前，隨著市場(chǎng)的深入調(diào)整，出現(xiàn)了不少有利于房?jī)r(jià)合理回歸的積極因素，也出現(xiàn)了一些不利因素。
央行連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率，預(yù)計(jì)將有４２００億元左右的資金被釋放。受訪專(zhuān)家表示：“如何更加嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策，防止投機(jī)類(lèi)資金通過(guò)各種渠道流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，值得關(guān)注。”
由于土地收入銳減，地方政府一些放松調(diào)控的呼聲再起，堅(jiān)定調(diào)控決心尤為重要。隨著大量剛需的入市，保證中長(zhǎng)期供應(yīng)更是關(guān)鍵。
與此同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)下行當(dāng)中可能加劇的老業(yè)主退房糾紛、企業(yè)資金鏈斷裂和開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)等問(wèn)題，也必須妥善解決。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家廖英敏表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)十分復(fù)雜，政府部門(mén)應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)新動(dòng)向，及時(shí)做好政策儲(chǔ)備。”
如何進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，受訪專(zhuān)家表示，關(guān)鍵在于努力促進(jìn)地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者三方心態(tài)的回歸。
張小宏說(shuō)：“地方政府要適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘退燒’后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。同時(shí)也要采取有效措施，保持正常的住房用地供應(yīng)量。”
調(diào)控下的樓市一再證明，開(kāi)發(fā)企業(yè)只有積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，以?xún)r(jià)換量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配，才能取得好的業(yè)績(jī)。
而政府支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套房，對(duì)投機(jī)投資性需求保持高壓態(tài)勢(shì)的政策，也改變了不少購(gòu)房者的心態(tài)。
６月份全國(guó)４０個(gè)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)即將聯(lián)網(wǎng)，這將為房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍提供技術(shù)支撐。王麗說(shuō)：“那些期望通過(guò)房地產(chǎn)投資達(dá)到財(cái)富短期快速增值的人們?cè)撔研蚜恕！?/P>