隨著開發(fā)商推盤、促銷力度加大，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市正初步顯現(xiàn)一波“紅五月”行情。最新數(shù)據(jù)顯示，五月上旬全國54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。剛剛過去的一周，北京等多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量同比、環(huán)比均呈明顯上漲態(tài)勢。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家表示，成交上揚(yáng)主要得益于市場回暖，但目前開發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性，成交量也會(huì)在各方博弈中反復(fù)波動(dòng)，二季度房價(jià)可能仍將繼續(xù)下跌。樓市整體膠著之下，市場各方分化程度加深，購房者尤其是剛需購房者逐漸入市，而少數(shù)開發(fā)商則已暗自運(yùn)力土地市場并著手抄底拿地。
數(shù)據(jù) 多個(gè)熱點(diǎn)城市成交明顯回升
中國指數(shù)研究院14日公布的數(shù)據(jù)顯示，上周(5月7日至5月13日，下同)監(jiān)測的40個(gè)城市中，六成城市樓市成交周均同比均有上升，且蘇州、廈門、溫州、蘭州、海口同比增幅都在100%以上。重點(diǎn)城市中，僅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)82.20%。其余城市除天津、武漢外，漲幅都超過20%。
再往之前看一周，五月第一周(4月30日至5月6日)，重點(diǎn)城市中除深圳、上海、武漢成交同比下跌外，其余城市均上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)80.66%，杭州、重慶漲幅超過20%。另據(jù)中原監(jiān)測，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來看，主要城市新房市場的成交回升較為明顯，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長。
環(huán)比來看，多個(gè)熱點(diǎn)城市成交回升態(tài)勢明顯。在北京，根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2403套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽總量大幅上漲了63.8%。類似的情形也發(fā)生在上海，德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周整個(gè)上海市商品房成交面積為26.18萬平方米，環(huán)比前周上漲38.4%，成交套數(shù)2742套，環(huán)比上漲43.0%。“與今年前幾次成交高峰依賴少數(shù)項(xiàng)目拉動(dòng)不同，上周的成交上揚(yáng)主要得益于整體市場的回暖。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，除部分項(xiàng)目新增開盤等因素外，出現(xiàn)成交量上漲的原因還包括，市場逐漸平穩(wěn)，在調(diào)控政策基本見底的情況下，購房者逐漸開始入市，特別是一些性價(jià)比不錯(cuò)的項(xiàng)目購房者入市積極性明顯增加。
不過，中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)提醒說，整體來看，樓市還是處于膠著狀態(tài)，市場各方對后續(xù)走勢的看法尚存較大分歧，成交量也會(huì)在各方博弈中反復(fù)震蕩。
陸騎麟也持類似觀點(diǎn)，在他看來，由于開發(fā)商降價(jià)力度的減弱，4月樓市成交迅速下滑，在這種情況下，部分開發(fā)商不得不再度舉起降價(jià)大旗。拿上海來說，上周相當(dāng)一部分排名靠前的樓盤都對價(jià)格做出了一定的下調(diào)，幫助樓市回暖。“但是，目前開發(fā)商的降價(jià)依然帶有很強(qiáng)的試探性，一旦市場回暖或者回籠資金的目的達(dá)到，很可能又會(huì)減小降價(jià)幅度，造成成交量的回落，這樣的循環(huán)可能會(huì)在未來幾個(gè)月反復(fù)出現(xiàn)。”
抄底 部分房企蓄勢拿地
在樓市成交波動(dòng)回升的過程中，開發(fā)商面臨的資金壓力也有逐漸緩解跡象，少數(shù)房企已著手在土地市場抄底。
中原集團(tuán)研究中心一份最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從標(biāo)桿房企今年前4個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)來看，十大標(biāo)桿房企的總合約銷售金額為1649億元。其中，4月份十大標(biāo)桿房企總銷售面積約492萬平方米，環(huán)比微漲5%，同比依然大幅增加51%。中海的銷售最為理想，銷售業(yè)績?yōu)?6億元。保利以91億元的業(yè)績排在十大標(biāo)桿房企的第二位，也是自2011年以來保利單月銷售金額首次超過萬科。恒大4月份的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅攀升，環(huán)比和同比分別增加104%和33%。
報(bào)告認(rèn)為，現(xiàn)階段即期供應(yīng)量和價(jià)格策略依然是影響開發(fā)商銷售表現(xiàn)的主要原因。若政策面環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，大型房地產(chǎn)開發(fā)商以價(jià)換量的策略將始終貫穿全年。
隨著資金回籠步伐加快，一些銷售良好和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企已開始或醞釀適時(shí)抄底拿地，平淡的土地市場中也逐漸出現(xiàn)溢價(jià)項(xiàng)目。陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在市場活躍程度比較低迷的情況下，的確多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇謹(jǐn)慎拿地，但也有企業(yè)會(huì)選擇在土地市場有所動(dòng)作。
公開資料顯示，保利地產(chǎn)年初以來便斥資38億分別在石家莊、佛山拿地。萬科更是4月內(nèi)一舉拿下青島、唐山、南充等多個(gè)項(xiàng)目，雅樂居、恒大地產(chǎn)等在近期也在土地市場紛紛出手。另據(jù)媒體披露，金地集團(tuán)今年將拿出超百億資金購買土地，而去年其在土地市場上的花銷僅為23億元。
與此同時(shí)，北京、上海等地的土地市場也出現(xiàn)了久違的溢價(jià)成交地塊，部分熱點(diǎn)城市宅地價(jià)格4月環(huán)比上漲。中原集團(tuán)研究中心14日發(fā)布的研究報(bào)告披露，4月一線城市居住用地的平均地價(jià)約為8631元/平方米，環(huán)比上漲150%。二線發(fā)達(dá)城市居住用地的平均地價(jià)約為4457元/平方米，環(huán)比上漲139%。具體來看，北京、廣州、南京、杭州等發(fā)達(dá)城市4月均有中心高價(jià)區(qū)域地塊成交，同時(shí)成交價(jià)格普遍高于同區(qū)域前期出讓價(jià)格。4月實(shí)質(zhì)性降價(jià)地塊比重縮減至50%，較2、3月明顯下滑。中心區(qū)域及大型規(guī)劃發(fā)展區(qū)域地價(jià)上漲顯著。
雖然，整體來看土地市場尤其是宅地市場成交依然冷清，遠(yuǎn)郊區(qū)域及近郊地價(jià)過高區(qū)域仍有實(shí)質(zhì)性降價(jià)，多數(shù)房企購地意愿也明顯低迷，仍以去庫存為當(dāng)務(wù)之急，但在“大家都悲觀的時(shí)候，有些企業(yè)是準(zhǔn)備抄底的”，陳國強(qiáng)說。
趨勢 剛需及升級需求漸成市場主流
國家統(tǒng)計(jì)局11日公布2012年4月主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)除投資增幅顯著回落外，商品房成交、新開工等同比繼續(xù)呈現(xiàn)出不同程度下滑。數(shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)投資額為4908億元，增幅從20%左右大幅回落至個(gè)位區(qū)間，環(huán)比也下降11%。而住宅新開工面積出現(xiàn)-14.6%的負(fù)增長，商品房、商品住宅銷售面積和銷售額繼續(xù)環(huán)比出現(xiàn)下降。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，4月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.62，較3月再回落近1.3個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)在不景氣區(qū)間下滑，創(chuàng)下三年來歷史新低。“這凸顯出在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落、繼續(xù)筑底下行。”
盡管中央多次重申房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會(huì)放松，但從近期部分城市首套房利率下調(diào)等現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)調(diào)控在總基調(diào)不變的基礎(chǔ)上正在進(jìn)行局部的微調(diào)，特別是地方政府的微調(diào)意愿更為強(qiáng)烈。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月以來武漢、鄭州、南昌、呼和浩特、信陽、蚌埠、克拉瑪依等多個(gè)二三線城市紛紛上調(diào)公積金貸款額上限，并重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成，大大降低了首次置業(yè)者的購房門檻。沈陽還縮短公積金繳存時(shí)間以鼓勵(lì)年輕職工首次購房需求。揚(yáng)州甚至還出臺了購買精裝修房的獎(jiǎng)勵(lì)政策。
北京麗茲行房地產(chǎn)投資顧問有限公司鄭海燕分析認(rèn)為，在限購政策不變的前提下，高端不動(dòng)產(chǎn)市場的投資需求將繼續(xù)受到抑制，剛需及升級需求將在較長時(shí)間內(nèi)成為市場主流。根據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份北京市高端住宅的總成交面積為27358.19平方米，遠(yuǎn)低于去年同期水平，為近兩年以來的次低點(diǎn)。
北京中原市場研究部分析認(rèn)為，目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征。“降價(jià)項(xiàng)目在目前的價(jià)格段已經(jīng)換來成交量，再降價(jià)的可能性不大。而其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià)。在政策底部已經(jīng)出現(xiàn)的情況下，部分剛需盤已經(jīng)出現(xiàn)了相對的性價(jià)比。”
“房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，但跌幅將很快于未來幾個(gè)月內(nèi)完成筑底”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析稱，“從70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)自2010年4月同比增幅觸頂后，持續(xù)下滑至今，并在今年3月首次出現(xiàn)同比下跌。另外從環(huán)比來看，去年10月出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)后，至今仍在繼續(xù)下跌。估計(jì)房價(jià)將于三季度前后出現(xiàn)環(huán)比止跌，四季度可能出現(xiàn)小漲。”