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目前，萬(wàn)科雖然是行業(yè)老大，但其利潤(rùn)水平卻僅居中游，當(dāng)保障房等落地，住宅剛性需求被部分消化，住宅的利潤(rùn)率可能還要進(jìn)一步下降。何況，在拿地環(huán)節(jié)，萬(wàn)科現(xiàn)有模式的議價(jià)能力不足，和中海等國(guó)企背景的地產(chǎn)商相比，低成本優(yōu)勢(shì)不足；在目前地產(chǎn)限貸大環(huán)境下，地產(chǎn)公司只能選擇其他金融工具，如信托產(chǎn)品。但萬(wàn)科是單一住宅類(lèi)地產(chǎn)商，其融資能力遠(yuǎn)弱于泛海集團(tuán)和保利地產(chǎn)等，畢竟，那些是多元化企業(yè)，資產(chǎn)豐富，具備很好的資產(chǎn)抵押或增信條件。
盡管商業(yè)地產(chǎn)翹楚萬(wàn)達(dá)至今未能證明其模式的成功，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這種情況下，專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)似乎更難以樂(lè)觀(guān)，萬(wàn)科的戰(zhàn)略正遭遇現(xiàn)實(shí)的沖擊。萬(wàn)科是否需要尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：萬(wàn)科之所以堅(jiān)守住宅戰(zhàn)略，也是不得已的選擇，萬(wàn)達(dá)商業(yè)最大的成功是坐享了中國(guó)過(guò)去十年土地價(jià)格升值的好處，萬(wàn)科已錯(cuò)過(guò)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。而且，商業(yè)地產(chǎn)資金鏈條非常脆弱，缺乏融資便利條件且行事穩(wěn)健的萬(wàn)科不愿冒險(xiǎn)。
但，萬(wàn)科的戰(zhàn)略模式顯然已經(jīng)和市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了矛盾，其戰(zhàn)略是否需要進(jìn)行新的調(diào)整？帶著這些疑問(wèn)，本刊專(zhuān)訪(fǎng)了萬(wàn)科董秘譚華杰。
一位從2004年就開(kāi)始買(mǎi)入萬(wàn)科股票，九年間一直愛(ài)不釋手的投資者，最近終于下決心要賣(mài)掉萬(wàn)科股票了，原因是“看不清萬(wàn)科的明天”。
經(jīng)過(guò)王石、郁亮等管理層數(shù)年運(yùn)籌，萬(wàn)科積累了深厚的文化內(nèi)涵，構(gòu)建起深入人心的品牌，也成就了今天的千億萬(wàn)科。在資本市場(chǎng)，萬(wàn)科更是征服了無(wú)數(shù)投資者，將萬(wàn)科股票視為可以捂在胸口幾十年的珍寶，是“給兒子上大學(xué)“、“給女兒當(dāng)嫁妝”的財(cái)富保障。
而最近，一些投資者開(kāi)始動(dòng)搖，萬(wàn)科的明天不再像過(guò)去那樣一目了然。
尤其是2012年春節(jié)以來(lái)，萬(wàn)科不斷被爆出“地板門(mén)”、“紙板門(mén)”等質(zhì)量問(wèn)題是否折射專(zhuān)業(yè)化公司在規(guī)模快速增長(zhǎng)的同時(shí)，管理風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)？在如今政府出讓土地規(guī)劃中，商業(yè)用地占比越來(lái)越高的情況下，萬(wàn)科戰(zhàn)略模式不被廣泛歡迎，也影響議價(jià)能力，抑制利潤(rùn)。萬(wàn)科的盈利狀況并不太優(yōu)越，在目前地產(chǎn)調(diào)控“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”的背景下，住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商盈利也許更加艱難。單一產(chǎn)品類(lèi)公司在調(diào)控期間，融資空間收窄，但通過(guò)其他金融工具融資的條件相對(duì)資產(chǎn)多元化企業(yè)來(lái)說(shuō)，可持續(xù)性不強(qiáng)。
萬(wàn)科的戰(zhàn)略模式與市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生了諸多矛盾，萬(wàn)科是否需要新的調(diào)整？
近日，《融資中國(guó)》專(zhuān)訪(fǎng)了萬(wàn)科新聞發(fā)言人譚華杰。他說(shuō)，萬(wàn)科不會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)凌駕與住宅開(kāi)發(fā)之上，在嘗試性投資一些商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)五年商業(yè)占比不超過(guò)20%。萬(wàn)科在管理上也在不斷強(qiáng)化，希望盡快修復(fù)受損的品牌影響。也在嘗試一些新的管理模式，比如“一線(xiàn)當(dāng)家”。他也坦陳，因?yàn)檎鲎屚恋刂校涮咨虡I(yè)比重越來(lái)越高，萬(wàn)科拿地環(huán)節(jié)的確受到了影響，甚至土地溢價(jià)能力方面。
專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)
跨過(guò)千億規(guī)模第二年的萬(wàn)科，正遭遇一場(chǎng)嚴(yán)重的信任危機(jī)，規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。
今年2月中旬，萬(wàn)科被曝出在其裝修房項(xiàng)目中使用甲醛嚴(yán)重超標(biāo)、劣質(zhì)的安信品牌地板，一時(shí)間業(yè)界嘩然，萬(wàn)科頃刻間被推到輿論的風(fēng)口浪尖。
萬(wàn)科對(duì)此非常重視，隨即啟動(dòng)緊急調(diào)查程序，并表示，在確認(rèn)調(diào)查結(jié)果前，公司暫停采購(gòu)安信品牌地板；對(duì)已采購(gòu)尚未進(jìn)行安裝施工的安信地板，先行全部封存；同時(shí)，公司專(zhuān)業(yè)部門(mén)已開(kāi)始制定復(fù)檢相關(guān)質(zhì)量指標(biāo)，包括對(duì)已安裝地板進(jìn)行復(fù)檢的方案，并邀請(qǐng)質(zhì)檢機(jī)構(gòu)協(xié)助檢測(cè)，同時(shí)對(duì)相關(guān)采購(gòu)管理工作進(jìn)行內(nèi)部調(diào)查。
3月1日下午，萬(wàn)科公布的復(fù)查安信地板第六批檢測(cè)結(jié)果顯示，佛山一樓盤(pán)使用的安信地板甲醛超標(biāo)。據(jù)了解，被檢測(cè)出甲醛超標(biāo)的這批地板的使用面積共3012平方米，其中有104套使用了安信地板，平均每戶(hù)安裝的地板面積約29平米。
在業(yè)界一直以產(chǎn)品品質(zhì)著稱(chēng)的萬(wàn)科，開(kāi)始受到消費(fèi)者的質(zhì)疑。
三月份又有業(yè)主指出，深圳萬(wàn)科第五園六期精裝房部分柜體的板材中使用了“紙板”，萬(wàn)科又深陷“紙板門(mén)”。此后萬(wàn)科質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”開(kāi)始不斷傳播，福州萬(wàn)科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問(wèn)題為由，將福州萬(wàn)科公司起訴至法院；青島萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目業(yè)主甚至在青島春季房展會(huì)上，用“行為藝術(shù)”表達(dá)著對(duì)萬(wàn)科誠(chéng)信問(wèn)題的不滿(mǎn)……
雖然此后萬(wàn)科表示深圳第五園六期裝修中，絕無(wú)任何部位使用“紙板”，部分業(yè)主所說(shuō)的“紙板”，實(shí)際上是“中密度纖維板”。并稱(chēng)，“柜體和戶(hù)內(nèi)門(mén)部分使用中密度纖維板，符合實(shí)際需要，也完全符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”。但業(yè)界認(rèn)為，萬(wàn)科佛山樓盤(pán)被檢出使用的安信地板甲醛超標(biāo)，也反映出萬(wàn)科部分裝修房確實(shí)存在一定質(zhì)量問(wèn)題。
消費(fèi)者和萬(wàn)科投資者開(kāi)始質(zhì)疑，萬(wàn)科到底怎么了？
“這些事情經(jīng)過(guò)輿論的傳播，對(duì)于萬(wàn)科的品牌肯定是有損害的，這一點(diǎn)是不可回避的。”接受《融資中國(guó)》雜志專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰直言不諱。
但他同時(shí)表示，目前出現(xiàn)這種大面積的客戶(hù)投訴，和目前的大環(huán)境也有一定關(guān)系。“從縱向比較來(lái)看，其實(shí)目前萬(wàn)科遇到這種客戶(hù)群訴行為，早前在2008年就出現(xiàn)過(guò)，另外，在同一時(shí)間橫向比較來(lái)看，遇到這些情況的不僅僅是萬(wàn)科一家，我們行業(yè)內(nèi)主要的同行，基本上都遇到了這種情況。”
譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者進(jìn)一步闡述，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正在發(fā)生變化，從去年年底開(kāi)始，主要城市的房屋價(jià)格結(jié)束了以前的上漲態(tài)勢(shì)，進(jìn)入階段性下行通道。
“而這種情況和2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況頗為相似，在2008年之前至少有五年左右的時(shí)間，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格呈現(xiàn)一個(gè)單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，尤其是2007年更是呈現(xiàn)大幅度上升的行情，但2008年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)數(shù)年來(lái)第一次比較全面的下滑。而當(dāng)時(shí)就有前期買(mǎi)房的客戶(hù)的群訴行為出現(xiàn)，”譚華杰說(shuō)：“最初，客戶(hù)投訴是比較直接的，你開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，對(duì)我買(mǎi)的房屋價(jià)值產(chǎn)生了負(fù)面影響，就要求退房或者賠償。”
但這樣的要求，得不到法律和合同的支持，而且在輿論上也未能得到支持，譚表示，所以，后來(lái)一些進(jìn)行投訴的前期購(gòu)房客戶(hù)將投訴指向另外兩個(gè)問(wèn)題：一是房屋的質(zhì)量；二是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)候的誠(chéng)信問(wèn)題。因?yàn)檫@些問(wèn)題容易得到輿論支持。
“這種大面積的客戶(hù)投訴，有些可能屬于誤解，有些可能是瑕疵被放大等等。客戶(hù)采用激烈的手段來(lái)進(jìn)行投訴，然后借用各種傳播的渠道，來(lái)擴(kuò)大影響，對(duì)企業(yè)施加更大的壓力，這種做法其實(shí)在每一次不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下行階段都會(huì)出現(xiàn)，而且都會(huì)是大面積出現(xiàn)。”
開(kāi)發(fā)商很希望跟客戶(hù)之間能夠建立一種長(zhǎng)期的和諧共處關(guān)系，但在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下行的階段，這種關(guān)系比較脆弱。
“調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)而導(dǎo)致的客戶(hù)滿(mǎn)意度受損，在事后是可以修復(fù)的。這是非常鼓舞我們的一個(gè)信息。”譚華杰說(shuō)。
據(jù)了解，從2002年開(kāi)始，萬(wàn)科聘請(qǐng)獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)——全球知名的民意測(cè)驗(yàn)和商業(yè)調(diào)查咨詢(xún)公司蓋洛普，對(duì)其客戶(hù)做全方位的滿(mǎn)意度調(diào)查。萬(wàn)科在統(tǒng)計(jì)2011年的調(diào)查結(jié)果時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)比較有趣的現(xiàn)象：2008年，因?yàn)榻祪r(jià)所導(dǎo)致的客戶(hù)群投訴的樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)這批業(yè)主的滿(mǎn)意度出現(xiàn)大幅度下滑，但到2011年的調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)年這批客戶(hù)的滿(mǎn)意度水平不僅全面修復(fù)，而且他們比同期購(gòu)房的沒(méi)有出現(xiàn)群訴樓盤(pán)的客戶(hù)滿(mǎn)意度還要更高一些。
譚華杰表示，對(duì)發(fā)生群訴事件的樓盤(pán)，經(jīng)過(guò)萬(wàn)科當(dāng)?shù)毓荆ㄎ飿I(yè)公司大力的修復(fù)工作以后，最終會(huì)讓客戶(hù)感受到應(yīng)有的品質(zhì)和服務(wù)。
譚華杰說(shuō)：“萬(wàn)科目前面臨的情況和2008年大致相同，短時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)科與客戶(hù)之間還將處在一種很難尋找解決渠道的局面，短期內(nèi)對(duì)客戶(hù)滿(mǎn)意度、公司品牌會(huì)造成一定負(fù)面影響。但當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的陣痛過(guò)了以后，最終客戶(hù)對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知還是會(huì)回到一個(gè)預(yù)期和正常的狀態(tài)，到那個(gè)時(shí)候，他們的滿(mǎn)意度不僅能修復(fù)，而且可能還會(huì)出現(xiàn)比同期其他樓層的業(yè)主滿(mǎn)意度更高的情況。萬(wàn)科可以經(jīng)過(guò)事后的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，來(lái)重新挽回他們的好感，能夠重新贏(yíng)得他們的信任，對(duì)這點(diǎn)我們還是有信心的。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果住宅群訴事件是經(jīng)濟(jì)周期中行業(yè)的必然現(xiàn)象，而非開(kāi)發(fā)商個(gè)案，這說(shuō)明住宅業(yè)比商業(yè)地產(chǎn)更加脆弱，尤其是規(guī)模做大之后，風(fēng)險(xiǎn)更大。
《融資中國(guó)》記者發(fā)現(xiàn)，此次和萬(wàn)科相關(guān)的一系列產(chǎn)品投訴事件基本上都發(fā)生在其裝修房項(xiàng)目中。三年前，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石宣布：萬(wàn)科告別毛坯房進(jìn)入精裝房，此后精裝房在萬(wàn)科全部項(xiàng)目里的比重快速上升。萬(wàn)科2011年報(bào)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮介紹，2011年萬(wàn)科裝修房占比超過(guò)73%。
隨著房?jī)r(jià)下行，精裝房利潤(rùn)率不高的情況下，如何把控好裝修房質(zhì)量，考驗(yàn)著萬(wàn)科的管理能力。
“我們肯定不會(huì)改變裝修房的策略”，譚華杰直截了當(dāng)?shù)貙?duì)《融資中國(guó)》記者說(shuō)，“對(duì)大多數(shù)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，提供裝修房是他們更希望的。
他認(rèn)為，“雖然現(xiàn)在萬(wàn)科做裝修，并不能保證毫無(wú)瑕疵。在目前裝修采購(gòu)的局面下，無(wú)論是施工隊(duì)伍還是裝修部件的供應(yīng)，質(zhì)量控制上面確實(shí)有很大的挑戰(zhàn)，這點(diǎn)我們必須要承認(rèn)。但是，正因?yàn)檫@樣，由企業(yè)來(lái)統(tǒng)一裝修，還是最優(yōu)選擇。”畢竟，“我們做裝修房，不僅為客戶(hù)節(jié)約了大量的時(shí)間和精力，第二，具有采購(gòu)的規(guī)模效益、議價(jià)能力強(qiáng)。另外，在質(zhì)量的控制上面我們相對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)還是更專(zhuān)業(yè)一些。所以無(wú)論從客戶(hù)的角度，還是公司的角度來(lái)看，我們提供裝修房都是一個(gè)更好的選擇。”
對(duì)于以后的產(chǎn)品質(zhì)量控制，譚華杰表示，會(huì)越來(lái)越強(qiáng)化這方面的管理措施，“我們會(huì)不斷加強(qiáng)對(duì)裝修品質(zhì)的控制，包括采購(gòu)管理。”
戰(zhàn)略與市場(chǎng)的碰撞
對(duì)萬(wàn)科被爆出的質(zhì)量問(wèn)題，《融資中國(guó)》認(rèn)為，盡管有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的客觀(guān)結(jié)果，但其中仍然暴露出住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)潛在的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科是否需要進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，分散風(fēng)險(xiǎn)？
環(huán)顧市場(chǎng)，萬(wàn)科純住宅專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略似乎越來(lái)越?jīng)]有空間。
在目前的市場(chǎng)狀況以及政府出讓土地規(guī)劃中，純住宅用地持續(xù)減少的情況下，一直以“做專(zhuān)業(yè)化住宅”為核心戰(zhàn)略的萬(wàn)科，已經(jīng)不可能只做純住宅。
自2005年以來(lái)，萬(wàn)科的總部所在地——深圳市純商品住宅用地供應(yīng)量每年都急劇下滑，2011年上半年的純商品住宅用地供應(yīng)量甚至為零。并且，目前各主要城市，純住宅用地幾乎已經(jīng)“絕跡”。
北京市國(guó)土資源局日前發(fā)布的《2012年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2012年本市計(jì)劃供地總量為5700公頃，同比2011年減少了12.3%；其中住宅用地1700公頃，同比減少33.3%。根據(jù)計(jì)劃，在1700公頃住宅用地中，保障房和商品房用地各占一半，均為850公頃，住宅用地同比減少了33.3%。
而與之相對(duì)應(yīng)的是，政府在出讓土地規(guī)劃中，非住宅的比例卻逐年上升，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《融資中國(guó)》記者表示，現(xiàn)在一線(xiàn)城市新出讓的土地規(guī)劃中，非住宅的比例已經(jīng)超過(guò)50%，主要二線(xiàn)城市已經(jīng)超過(guò)了30%。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2011上半年度報(bào)告》顯示，2011上半年，15個(gè)重點(diǎn)城市的商辦地成交面積1139公頃，與上年同比增加14%，2009年，15個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地占商品房用地供應(yīng)的比例為19%，2010年該比例上升為21%，2011年上半年商辦用地所占比例進(jìn)一步上升為25%。
2012年四月份發(fā)布的《北京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)布2012年第一批次擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地信息》顯示，首批擬于2012年供應(yīng)的地塊，共54宗，約730公頃，其中住宅用地約430公頃，商服用地約300公頃。《融資中國(guó)》記者查閱《2011年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)現(xiàn)，2011全年北京計(jì)劃供應(yīng)商服用地也只為550公頃。
“當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃土地時(shí)，其實(shí)是希望商業(yè)比例能做多一點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)才能拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐腉DP，帶動(dòng)就業(yè)和稅收。因而比較好的地塊，政府在規(guī)劃中，商業(yè)比例就高過(guò)50%，甚至70%都是有可能的。”一位大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)《融資中國(guó)》記者表示。
上述人士透露，一些做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不僅能低價(jià)拿到地，而且還會(huì)得到當(dāng)?shù)卣母鞣N優(yōu)惠政策。例如萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)合肥一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，就得到了當(dāng)?shù)卣芏喽愘M(fèi)減免的優(yōu)惠政策。但是以后萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目也確實(shí)能給當(dāng)?shù)卣畮?lái)價(jià)值，能夠滿(mǎn)足當(dāng)?shù)卣畬?duì)未來(lái)就業(yè)、稅收需求。雙方都可以受惠，各取所需。因而這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)就具有很強(qiáng)的議價(jià)能力。
據(jù)了解，當(dāng)年萬(wàn)達(dá)在寧波建設(shè)的江北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，采用定向招標(biāo)的方式，萬(wàn)達(dá)以樓面價(jià)1500元/平米的價(jià)格獲得。雅戈?duì)?9.67,0.04,0.42%)同時(shí)拍中另兩幅地塊，但價(jià)格每平米卻高達(dá)5520元和8540元。在青島中央商務(wù)區(qū)，雖然中海地產(chǎn)在2007年9月已經(jīng)樹(shù)立起了每平米8300元的基準(zhǔn)價(jià)，但數(shù)月之后，在同區(qū)段位置更核心的地塊，卻被萬(wàn)達(dá)以2100元的價(jià)格拿下。商業(yè)地產(chǎn)拿地時(shí)的議價(jià)能力不言而喻。
而在目前情況下，堅(jiān)持做專(zhuān)業(yè)化住宅的萬(wàn)科拿地優(yōu)勢(shì)不再，“萬(wàn)科之所以現(xiàn)在拿地沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，就因?yàn)樗饕黾冏≌f(wàn)達(dá)拿地的優(yōu)勢(shì)在于它做的主要是商業(yè)，而這也是政府需要的。”上述人士對(duì)《融資中國(guó)》記者說(shuō)，“因?yàn)樽≌l(shuí)都能做，難度也低，在出讓住宅用地的時(shí)候政府就是采用‘價(jià)高者得’的方式，誰(shuí)給的價(jià)格高給誰(shuí)。而商業(yè)這塊就不一樣了，做商業(yè)地產(chǎn)難度的確很高，所以并不是所有的地產(chǎn)商都敢接的。”
據(jù)了解，萬(wàn)科2009年在北京房山拿到的土地，要比一街之隔的首創(chuàng)地產(chǎn)貴上一倍，而原因就是首創(chuàng)地產(chǎn)向房山政府承諾做一個(gè)大型的奧特萊斯商業(yè)。
其實(shí)，越來(lái)越多的地方政府開(kāi)始覺(jué)醒：?jiǎn)渭兊馁u(mài)地建設(shè)住宅的“土地財(cái)政”模式，只能帶來(lái)一次性收入，遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的綜合經(jīng)濟(jì)效益高。并且，住宅推動(dòng)區(qū)域成熟的能力較弱，因而，在規(guī)劃出讓土地的時(shí)候，商業(yè)搭配的比例也越來(lái)越高，從目前政府的供地類(lèi)型看，城市綜合體開(kāi)發(fā)用地也成為主要類(lèi)型。全國(guó)各地也掀起一陣城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)浪潮。
2010年，杭州就有官員表示，杭州要再建100座城市綜合體。而截至去年年中，成都在建的城市綜合體已經(jīng)高達(dá)88座，并且大多數(shù)體量都是在10萬(wàn)平方米以上。
另外，從2011年到2013年，上海市也將有50多個(gè)總面積為1360萬(wàn)平方米的城市綜合體項(xiàng)目建成投入市場(chǎng)。
在被頻繁調(diào)控的地產(chǎn)業(yè)，住宅首當(dāng)其沖，而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定，因此，幾年來(lái)，出現(xiàn)了地產(chǎn)商集體轉(zhuǎn)商的景象。
據(jù)媒體報(bào)道，此前華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林就曾對(duì)王石說(shuō)“萬(wàn)科應(yīng)該做商業(yè)地產(chǎn)”，因?yàn)樗瘟职l(fā)現(xiàn)，1996年到2002年間，零售店鋪的租金上漲了300%，而零售商的毛利率只上漲了20%，因此宋林判斷，商業(yè)地產(chǎn)比住宅更有潛力。而且他還認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，一定要有商業(yè)地產(chǎn)。因此華潤(rùn)集團(tuán)改變了以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。
時(shí)至今日，華潤(rùn)集團(tuán)旗下已形成3家涉及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，并已打造出以萬(wàn)象城為首的高中低不同檔次、不同品牌的產(chǎn)品線(xiàn)，構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，開(kāi)始全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張。
“從地產(chǎn)角度出發(fā)，華潤(rùn)在住宅開(kāi)發(fā)這塊很難做過(guò)萬(wàn)科，因此需要一個(gè)自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。萬(wàn)科在地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)做了多年老大，此前已有不少企業(yè)揚(yáng)言要在數(shù)年內(nèi)超越萬(wàn)科，在目前住宅市場(chǎng)受到抑制的情況下，一些企業(yè)開(kāi)始通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)加速趕超萬(wàn)科。
萬(wàn)科2011年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售金額1215.4億元，同比增長(zhǎng)12.4%，保持行業(yè)首位，但在房地產(chǎn)“千億俱樂(lè)部”里已經(jīng)不只是萬(wàn)科一家，2011年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年收入1051億元，同比增長(zhǎng)43%。去年九月份，第100座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在大連高新區(qū)開(kāi)工，2012年更是計(jì)劃開(kāi)業(yè)20家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
在目前市場(chǎng)、行業(yè)以及政策的背景下，特別是“商業(yè)地產(chǎn)是資源型產(chǎn)業(yè)，并不是所有地段都適合做商業(yè)，資源稍縱即逝，搶占了未來(lái)城市的核心就等于搶占了未來(lái)”，在這種情況下，一心只做專(zhuān)業(yè)住宅的萬(wàn)科，幾乎已經(jīng)越來(lái)越少。
“對(duì)于非住宅業(yè)務(wù)我們是持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。意思就是，我們不可能還做純住宅，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有企業(yè)只做純住宅了。”譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者說(shuō)，“如果一個(gè)企業(yè)說(shuō)要做純住宅，那么它連做住宅的資格都將沒(méi)有了，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有純住宅用地了，而且在政府新出讓的土地里面非住宅占比是越來(lái)越高，所以在這種情況下，即使像我們這樣堅(jiān)持以住宅業(yè)務(wù)為主的公司，也必須要學(xué)會(huì)做非住宅業(yè)務(wù)。這不是一個(gè)企業(yè)自己能選擇的。”
譚華杰說(shuō)，關(guān)于非住宅業(yè)務(wù)，萬(wàn)科有兩個(gè)觀(guān)點(diǎn)：“第一，萬(wàn)科依然是堅(jiān)持以住宅為主，這個(gè)是我們最熟悉的業(yè)務(wù)，而且在這個(gè)領(lǐng)域里，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率其實(shí)也還很低，還有非常大的空間，所以我們依然會(huì)堅(jiān)持以住宅為主。第二，萬(wàn)科不可能只做純住宅，我們必須要學(xué)會(huì)做非住宅，這是很明確的。”
但譚華杰同時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)：萬(wàn)科戰(zhàn)略仍然沒(méi)有改變，不會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)作為萬(wàn)科的戰(zhàn)略發(fā)展定位。
“我們希望至少在五年之內(nèi)萬(wàn)科的非住宅占比不超過(guò)20%，而目前萬(wàn)科的非住宅占比不超過(guò)10%。所以我們必須要有選擇性的拿地，并且我們也必須要提升做非住宅業(yè)務(wù)的能力。”譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者透露。萬(wàn)科在以后拿地的時(shí)候，會(huì)盡可能去選擇那些住宅占比比較高的地塊，在做純住宅不可能的情況下，盡可能的做住宅，這個(gè)方向是很積極的。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)方向依然是以住宅為主，不會(huì)把非住宅業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)，因而也不存在所謂的“轉(zhuǎn)型”。
同時(shí)他還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“萬(wàn)科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的觀(guān)點(diǎn)和態(tài)度，是整個(gè)管理層經(jīng)過(guò)內(nèi)部廣泛的探討以后，達(dá)成的共識(shí)，根本不存在所謂的管理層對(duì)這個(gè)觀(guān)點(diǎn)有所分歧。而所謂王石堅(jiān)決反對(duì)的多元化戰(zhàn)略，其實(shí)是反對(duì)把非住宅業(yè)務(wù)凌駕于住宅業(yè)務(wù)之上。”
其實(shí)，萬(wàn)科在持有物業(yè)方面，也在操作一些實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，因?yàn)槌钟形飿I(yè)現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)尚不可行，缺少融資支持，但如果有一天融資的問(wèn)題得到解決，萬(wàn)科就會(huì)馬上推廣。另外，目前一些非常特殊的持有型物業(yè)，比如超小型的公寓，其經(jīng)濟(jì)收益比較高，在國(guó)內(nèi)也可推行。
“所以萬(wàn)科對(duì)于持有型物業(yè)是純粹實(shí)驗(yàn)性的一個(gè)態(tài)度，我們會(huì)通過(guò)一些實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目逐漸探索，或者培養(yǎng)我們?cè)谶@方面的能力，如果有一天融資問(wèn)題得到解決，那我們就可以進(jìn)行推廣。但目前不會(huì)大面積去做。”譚華杰介紹。
據(jù)了解，在持有物業(yè)方面，目前萬(wàn)科在北京已經(jīng)有一個(gè)二十平米以下的超小公寓項(xiàng)目正在建設(shè)中，作為一種過(guò)渡性產(chǎn)品，主要提供給剛剛畢業(yè)的大學(xué)生、單身等城市特定人群。
盈利能力考驗(yàn)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅類(lèi)開(kāi)發(fā)商不僅在拿地環(huán)節(jié)上有成本劣勢(shì)，其銷(xiāo)售環(huán)節(jié)利潤(rùn)也將進(jìn)一步受到考驗(yàn)。萬(wàn)科住宅為核心的戰(zhàn)略正遭受市場(chǎng)的多重?cái)D壓。
萬(wàn)科2011年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)收入717.8億元，凈利潤(rùn)為96.2億元，雖然都有近40%的增長(zhǎng)，但是13.4%的凈利潤(rùn)率卻比2010減少了一個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科的這一利潤(rùn)水平在行業(yè)中只處于中上地位。而對(duì)比行業(yè)前十大地產(chǎn)公司，萬(wàn)科的利潤(rùn)率水平還較低。
郁亮表示，相比利潤(rùn)，萬(wàn)科更看重凈資產(chǎn)收益率，其實(shí)質(zhì)是股東所獲回報(bào)如何。萬(wàn)科2011年的凈資產(chǎn)收益率為18.2%，同比增長(zhǎng)1.7%，創(chuàng)造歷史新高，這已是萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率自2008年以來(lái)連續(xù)第三年上升。
“對(duì)于我們的股東來(lái)說(shuō)，其實(shí)利潤(rùn)率是不重要的，回報(bào)率才是重要的。但是對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)，大家看的都是你的利潤(rùn)率，從社會(huì)角度來(lái)看，你的利潤(rùn)率不能太高，高了就是暴利。”譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者表示，一直以來(lái)，人們提到房地產(chǎn)行業(yè)首先會(huì)想到“暴利”，作為行業(yè)第一大公司，萬(wàn)科的利潤(rùn)率如果非常高，就會(huì)受到整個(gè)社會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)、企業(yè)暴利的批判，所以就算別的企業(yè)真的暴利，萬(wàn)科也絕對(duì)不能暴利。“你對(duì)社會(huì)要有交代，那么你的利潤(rùn)率就不能太高；對(duì)股東要有交代，你的回報(bào)率就不能太低。要同時(shí)做到這兩點(diǎn)，只有一個(gè)方法，就是薄利多銷(xiāo)，快速周轉(zhuǎn)。這是在股東的要求和社會(huì)期望二者之間，唯一能做的最優(yōu)的選擇。”
“提高凈資產(chǎn)收益率，一來(lái)要繼續(xù)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，不囤地、不捂盤(pán)。二來(lái)是合作開(kāi)發(fā)，和有地的、有錢(qián)的伙伴合作。”郁亮之前說(shuō)。
而在目前房地產(chǎn)行業(yè)遭遇“寒冬”，價(jià)格不斷下行的階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)也采取快速周轉(zhuǎn)的模式。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼CEO邵明曉曾表示，高周轉(zhuǎn)是硬道理。佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍也表示，真正讓佳兆業(yè)在2010年和2011年實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的主要策略就是快速周轉(zhuǎn)。
據(jù)了解，2004年萬(wàn)科就提出了震驚業(yè)界的“千億計(jì)劃”，而當(dāng)時(shí)萬(wàn)科的銷(xiāo)售額只有91.6億元。在“千億規(guī)模”目標(biāo)的指引下，經(jīng)過(guò)6年奮戰(zhàn)，2010年萬(wàn)科的銷(xiāo)售額首次突破千億，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1026億元。是保利地產(chǎn)的1.5倍，是金地集團(tuán)的3.7倍，是招商地產(chǎn)的7.2倍。萬(wàn)科創(chuàng)造了6年11倍的銷(xiāo)售神話(huà)。期間萬(wàn)科一直堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略。
萬(wàn)科提出的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出8成、產(chǎn)品必須6成是住宅。讓很多房地產(chǎn)同行難以企及。
但在目前市場(chǎng)狀況下，萬(wàn)科高周轉(zhuǎn)模式也受到了挑戰(zhàn)。在萬(wàn)科2011業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮透露，2011年萬(wàn)科目標(biāo)當(dāng)月去化率為60%，但最終實(shí)現(xiàn)當(dāng)月去化率僅為55%。王石在不久前也表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的威力日漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售壓力倍增，萬(wàn)科原來(lái)定下的高周轉(zhuǎn)策略也不得不應(yīng)勢(shì)調(diào)整。“以前萬(wàn)科奉行的5986，現(xiàn)在得改成5946，開(kāi)售第一個(gè)月賣(mài)出4成就很不錯(cuò)了。”
雖然萬(wàn)科也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，萬(wàn)科看中的是凈資產(chǎn)收益率，但目前其18.2%的凈資產(chǎn)收益率相比行業(yè)其他房地產(chǎn)企業(yè)，仍不是最好的水平。而萬(wàn)科2010年16.47%的凈資產(chǎn)收益率也只處于行業(yè)平均水平，中房協(xié)等機(jī)構(gòu)去年發(fā)布的《2011中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，2010年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率約為16%。中海、恒大等8個(gè)主要企業(yè)2010年凈資產(chǎn)收益率均值為26%，高于行業(yè)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)。其中，恒大地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率為46%，高出平均水平約30個(gè)百分點(diǎn)。
另外，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)模式能否持續(xù)？
一個(gè)新的現(xiàn)象，萬(wàn)科2012一季報(bào)顯示，萬(wàn)科在3月份沒(méi)有新增任何土地。這是時(shí)隔33個(gè)月后，萬(wàn)科首次連續(xù)兩月零拿地，上一次萬(wàn)科單月零拿地還是在2009年4月。而譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》記者表示，萬(wàn)科在高周轉(zhuǎn)模式的驅(qū)動(dòng)下，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備年限大概是兩到三年，個(gè)別年份甚至不足兩年。
專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商融資劣勢(shì)
專(zhuān)業(yè)化公司在調(diào)控期融資路徑收窄，資產(chǎn)單一，使用信托等工具進(jìn)行融資的資源條件不足，缺乏抵押物和增信手段等。
在目前房屋銷(xiāo)售速度下降，導(dǎo)致地產(chǎn)商回籠資金速度放慢，以及銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款控制，資本市場(chǎng)融資又被堵死的情況下，融資能力很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況。
從2011年以來(lái)，萬(wàn)科不止一次表示，存貨壓力正在上升，運(yùn)營(yíng)資金需求正在不斷加大。
“目前中國(guó)只要是合規(guī)的融資渠道，萬(wàn)科全部都在用，而且在所有這些融資渠道方面，萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)基本上都占有優(yōu)勢(shì)。”譚華杰說(shuō)，“比如當(dāng)銀行在貸款額度特別緊的時(shí)候，行業(yè)內(nèi)的其他很多企業(yè)拿不到融資的時(shí)候，萬(wàn)科就可以拿到，因?yàn)槿f(wàn)科在資本市場(chǎng)的信用很好。甚至當(dāng)別的企業(yè)根本拿不到額度的時(shí)候，萬(wàn)科可以以較低利率融資。”
雖然目前國(guó)內(nèi)合規(guī)的融資渠道萬(wàn)科都在用，但自股市融資斷流之后，萬(wàn)科的融資方式似乎除了銀行和信托渠道之外，沒(méi)有太多選擇，而且，信托融資手段成為地產(chǎn)商目前主要的融資選擇，但萬(wàn)科在此渠道上的融資條件明顯弱于那些多元化地產(chǎn)企業(yè)。
萬(wàn)科2011年報(bào)顯示，其較大金額的信托余額為81.18億元，占期內(nèi)有息負(fù)債的比例超過(guò)15%。另外，截止2011年末，萬(wàn)科短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款235.7億元。萬(wàn)科應(yīng)付的土地款總額約為300億元，信托借款總額為100多億元。
2012年以來(lái)萬(wàn)科頻現(xiàn)融資舉動(dòng)，三月份，萬(wàn)科向華潤(rùn)信托申請(qǐng)金額為10億元和20億元的兩筆信托借款，投向7個(gè)項(xiàng)目，借款期限均為2年，利率分別為10.6%和10.5%。如果算上萬(wàn)科2011年12月份從華潤(rùn)融得的另一筆投向上海項(xiàng)目的10億元信托貸款，萬(wàn)科近期已經(jīng)累計(jì)向華潤(rùn)信托進(jìn)行信托貸款40億元。
而頻現(xiàn)的信托融資，也讓其到期兌付壓力凸顯，國(guó)泰君安此前發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，萬(wàn)科在今年1、2月份分別到期的信托資金達(dá)10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期里，到期信托發(fā)行規(guī)模較大、兌付壓力最大的房企。而其2012年全年的信托到期償付總規(guī)模為43.18億元，位居2012年上市房企信托到期償付規(guī)模第二位。
即將到期的信托償付和未付土地款都在給萬(wàn)科施加壓力。而日前公布的2011年萬(wàn)科公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，萬(wàn)科存貨中已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占3.97%，但在建和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品合計(jì)占比95.96%，這意味著萬(wàn)科后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金需求仍相當(dāng)大。
但萬(wàn)科這類(lèi)單一房地產(chǎn)公司，在信托等融資時(shí)，缺乏多元化地產(chǎn)商，如泛海集團(tuán)、保利地產(chǎn)等公司那樣豐富的資產(chǎn)組合，可以在信托融資時(shí)進(jìn)行持續(xù)性資產(chǎn)抵押、擔(dān)保甚至增信。
2010年年末，萬(wàn)科的對(duì)外擔(dān)保總額占凈資產(chǎn)比例僅為7.26%，而到2011年中期，這一數(shù)字已經(jīng)迅速升至22.94%。截至目前，該比例大幅上升至31.41%。
千億時(shí)代的管理
獵英“行動(dòng)”
為完善管理，萬(wàn)科歷史上進(jìn)行了多次引援行動(dòng)。
2000年，從一個(gè)當(dāng)初以貿(mào)易為主的多元化公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的萬(wàn)科，由于沒(méi)有建筑業(yè)背景，擴(kuò)張一度受到人才的制約。為了彌補(bǔ)快速擴(kuò)張帶來(lái)的人才制約，2000年，萬(wàn)科開(kāi)始了行業(yè)內(nèi)著名的“海盜行動(dòng)”，大規(guī)模、持續(xù)性的從行業(yè)內(nèi)吸納房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。據(jù)此前媒體報(bào)道，2000年至2001年萬(wàn)科通過(guò)“海盜行動(dòng)”，從行業(yè)內(nèi)引進(jìn)50—60位高管人才，曾經(jīng)一度，萬(wàn)科20多個(gè)一線(xiàn)公司的第一負(fù)責(zé)人中，有三分之一源于“海盜行動(dòng)”。
“在2000年的時(shí)候，工程管理方面確實(shí)是萬(wàn)科的一個(gè)短板，所以當(dāng)時(shí)就搞了一個(gè)‘海盜行動(dòng)’，從行業(yè)里面招聘了一些這方面的精英，主要目的是為了提升公司的產(chǎn)品品質(zhì)與工程項(xiàng)目管理的能力。”譚華杰對(duì)《融資中國(guó)》講述。
而在后來(lái)的發(fā)展中也證明了此次行動(dòng)的成功。萬(wàn)科從2000年到2011年，管理的住宅面積擴(kuò)大了十倍以上，譚華杰表示，從品質(zhì)控制的角度來(lái)看，從2002年萬(wàn)科開(kāi)始做客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，2002年至2011年，客戶(hù)對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品質(zhì)量的滿(mǎn)意度有非常明顯的提升，并且，目前在“客戶(hù)向朋友推薦購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科產(chǎn)品的理由”里面，工程質(zhì)量已經(jīng)上升到第二位，僅次于物業(yè)服務(wù)。
譚華杰還注意到一個(gè)現(xiàn)象，萬(wàn)科在做客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的時(shí)候，把業(yè)主分為四類(lèi)，沒(méi)有交樓的叫做準(zhǔn)業(yè)主，交樓一年以?xún)?nèi)的叫磨合期業(yè)主，交樓一到兩年的叫穩(wěn)定期業(yè)主，交樓兩年以上的叫老業(yè)主。在這四類(lèi)業(yè)主中，2002年的時(shí)候是磨合期業(yè)主的滿(mǎn)意度最低，但是最近幾年，客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查顯示，滿(mǎn)意度最低的是準(zhǔn)業(yè)主，“這就意味著，客戶(hù)收了房子以后，其滿(mǎn)意度是不斷提升的。”譚華杰說(shuō)。
以后幾年，隨著萬(wàn)科規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及當(dāng)初提出的“千億萬(wàn)科”目標(biāo)的不斷臨近，“怎樣管理1000規(guī)模的企業(yè)”成為萬(wàn)科思考的問(wèn)題。《批評(píng)萬(wàn)科》一書(shū)中記錄到，在王石和郁亮看來(lái)，1000億元的萬(wàn)科將是一家國(guó)際化的大公司，但行業(yè)內(nèi)根本就沒(méi)有這樣的公司，人才也基本上沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)際化訓(xùn)練，在這種背景下，2007年萬(wàn)科的“007行動(dòng)”誕生。與“海盜行動(dòng)”不同的是，“007行動(dòng)”不在局限于行業(yè)內(nèi)，而是從社會(huì)上挖精英，并且是具有國(guó)際視野的人。
三年之后，萬(wàn)科又推出“千里馬”行動(dòng)，公司因?yàn)閼?zhàn)略縱深、大發(fā)展，進(jìn)了很多新城市，出現(xiàn)了很多人才缺口；同時(shí)一些比較成熟的公司，由于新業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，也有人才缺口。
放權(quán)一線(xiàn)
在萬(wàn)科銷(xiāo)售規(guī)模不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，萬(wàn)科更多地看到了自身逐漸暴露出來(lái)的一些問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題、戰(zhàn)略方向以及企業(yè)盈利狀況等。特別是今年已是萬(wàn)科銷(xiāo)售額進(jìn)入千億規(guī)模后的第二年，在“千億規(guī)模”的時(shí)代，萬(wàn)科又該如何健康平穩(wěn)發(fā)展？
與業(yè)內(nèi)大部分股權(quán)由一個(gè)或幾個(gè)股東持有的民營(yíng)企業(yè)相比，萬(wàn)科有著比較大的差異，萬(wàn)科的股權(quán)更為分散，其所有者實(shí)質(zhì)為A股、B股一百多萬(wàn)投資者。而這些股東不可能直接介入到公司的具體管理里面去，就算萬(wàn)科第一大股東華潤(rùn)的持股比例也只有百分之十幾，根據(jù)相關(guān)要求，華潤(rùn)也不可能介入到萬(wàn)科具體的經(jīng)營(yíng)管理中。
因而萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際上是掌握在一批職業(yè)經(jīng)理人手里。在公司的所有者無(wú)法直接涉入到公司管理的時(shí)候，那么公司就必須解決一個(gè)問(wèn)題：怎么讓職業(yè)經(jīng)理人能夠真正地站在股東的角度去思考問(wèn)題。
從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)看，解決這個(gè)問(wèn)題的主要方式是股權(quán)激勵(lì)，讓職業(yè)經(jīng)理人和股東的利益完全地結(jié)合在一起。在國(guó)外，股權(quán)激勵(lì)發(fā)揮作用的一個(gè)很大依據(jù)是具有稅收上的優(yōu)惠，但在中國(guó)實(shí)施股權(quán)激勵(lì)，企業(yè)管理層享受不到任何稅收上的優(yōu)惠，要按照工資薪酬所得來(lái)納稅。沒(méi)有制度的支持，使目前在中國(guó)，尤其是在A(yíng)股市場(chǎng)股權(quán)激勵(lì)的方式相比國(guó)外，作用并不是那么明顯，因此就需要更多的創(chuàng)新來(lái)把管理層和股東的實(shí)際利益捆綁在一起。
“我們現(xiàn)在是采取一個(gè)多管齊下的方式來(lái)試圖解決這個(gè)問(wèn)題。”譚華杰說(shuō)，“我們也有股權(quán)激勵(lì)，當(dāng)然它的作用可能比國(guó)外要弱一些。第二，我們對(duì)我們的獎(jiǎng)金體系做了一個(gè)比較大的變動(dòng)。”譚表示，原來(lái)萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人的收入由固定薪酬、銷(xiāo)售獎(jiǎng)和利潤(rùn)獎(jiǎng)三部分組成，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科減少了銷(xiāo)售獎(jiǎng)和利潤(rùn)獎(jiǎng)的比例，增加了一個(gè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)，即把給股東創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值作為這個(gè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)的依據(jù)。
另外，萬(wàn)科還提出“一線(xiàn)當(dāng)家”的倡導(dǎo)，即萬(wàn)科總部通過(guò)價(jià)值觀(guān)念上的引導(dǎo)，通過(guò)一個(gè)技術(shù)方法的培訓(xùn)，來(lái)幫助萬(wàn)科的一線(xiàn)公司的負(fù)責(zé)人學(xué)會(huì)如何站在一個(gè)企業(yè)家，站在一個(gè)所有人的角度去思考公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。“我們希望萬(wàn)科一線(xiàn)公司的總經(jīng)理，不僅僅只是按照總部的指揮棒去轉(zhuǎn)，這樣就好像一個(gè)純粹的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，而是希望萬(wàn)科的一線(xiàn)公司，把自己放在一個(gè)真正的企業(yè)家或者是放在一個(gè)企業(yè)老板的角度去思考公司的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。某種意義上來(lái)說(shuō)，這也是一種企業(yè)文化的改善和提升。”譚華杰說(shuō)。
多元化地產(chǎn)商融資優(yōu)勢(shì)
融資能力能否跟上發(fā)展速度，是不少房地產(chǎn)商的核心考量，特別是目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資“寒冬”。保利地產(chǎn)和泛海集團(tuán)日子相對(duì)好過(guò)。因?yàn)樗鼈儽澈蠖加幸粋�(gè)多元化經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)。在集團(tuán)堅(jiān)強(qiáng)后盾的支持下，它們可以頻頻融資。而單一業(yè)務(wù)類(lèi)地產(chǎn)商，融資局限明顯。
2011年10月的一份統(tǒng)計(jì)顯示，保利地產(chǎn)是通過(guò)信托渠道融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行的信托計(jì)劃達(dá)21款，總共合作的信托公司有16家，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)和最多信托公司合作的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)通過(guò)信托融資規(guī)模大約在72億-82億之間。并且和保利合作的信托公司很多都是知名的穩(wěn)健型信托公司，如華潤(rùn)深國(guó)投、上國(guó)投和中信信托等。
另外，保利集團(tuán)為交行的大客戶(hù)之一，交行對(duì)保利集團(tuán)地產(chǎn)板塊綜合授信為120多億元，已貸款100多億元。“一般來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)項(xiàng)目融資一般都有保利集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
在2011年的股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)又通過(guò)了“向保利集團(tuán)申請(qǐng)借款及擔(dān)保”的議案。保利集團(tuán)同意向上市公司提供分別不超過(guò)40億元的借款和擔(dān)保支持。
而背后同樣有多元化集團(tuán)提供支持的泛海地產(chǎn)，在行業(yè)“寒冬”下的日子似乎也顯得“衣食無(wú)憂(yōu)”。今年2月份，泛海集團(tuán)斥資3億元參與中國(guó)旅游信托重組，目前，該重組方案已獲得銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。重組后，首旅集團(tuán)和泛海集團(tuán)并列為中國(guó)旅游信托第一大股東，各出資3億占有30%的股權(quán)。而據(jù)悉，泛海之所以參與此次重組，其用意就在于房地產(chǎn)信托融資。若該重組順利進(jìn)行，在已經(jīng)擁有銀行、保險(xiǎn)、證券、股權(quán)投資、典當(dāng)?shù)扰普盏幕A(chǔ)上，中國(guó)泛海會(huì)通過(guò)此次收購(gòu)把信托牌照囊括其中，進(jìn)一步完善其金融版圖。也會(huì)為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)信托融資提供更多的便利和支持。
另外，去年5月份泛海集團(tuán)聯(lián)合旗下上市公司泛海建設(shè)以及北京國(guó)際信托共同出資共同增資泛海建設(shè)子公司北京泛海東風(fēng)置業(yè)有限公司，以緩解其資金鏈緊張之難處。
中國(guó)泛海、泛海建設(shè)與北京國(guó)際信托三方擬簽訂的有關(guān)增資協(xié)議約定，中國(guó)泛海同意北京國(guó)際信托作為泛海東風(fēng)新股東以不超過(guò)現(xiàn)金20億元出資，泛海建設(shè)以現(xiàn)金13億元出資，雙方共同增加泛海東風(fēng)注冊(cè)資本。上述增資完成后，泛海東風(fēng)注冊(cè)資本增加至43億元人民幣。
增資完成后，泛海東風(fēng)資金實(shí)力大幅增強(qiáng)，從而緩解資金鏈緊張問(wèn)題，有利于加快北京泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。此次對(duì)泛海東風(fēng)的增資符合公司地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。
值得注意的是，不久前用益信托工作室發(fā)布《2011年房地產(chǎn)信托發(fā)展報(bào)告》顯示，通過(guò)對(duì)2011年四個(gè)季度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投向分布進(jìn)行對(duì)比，可以看到一個(gè)明顯的趨勢(shì)：住宅類(lèi)項(xiàng)目占比逐漸減少，而商業(yè)物業(yè)類(lèi)項(xiàng)目占比逐漸增加。堅(jiān)持以住宅為主的萬(wàn)科，即面臨這樣的信托融資環(huán)境。
譚華杰對(duì)重啟房企股市融資表現(xiàn)出了期許，他向《融資中國(guó)》記者坦言，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)缺少融資渠道。“資本市場(chǎng)相關(guān)的一些管理政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的歧視，這是客觀(guān)事實(shí)。我們認(rèn)為它確實(shí)是需要進(jìn)行一些調(diào)整或改變，因?yàn)槿绻麄�(gè)行業(yè)都缺少這個(gè)融資渠道，最后會(huì)導(dǎo)致住房的供應(yīng)能力跟不上，這是不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的，從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，其實(shí)有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種歧視性的融資管制做一些變動(dòng)。”
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