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地方樓市政策漸向“剛需”傾斜
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機構(gòu)報告稱，房企降價臨近盈虧節(jié)點，5月樓市或現(xiàn)“價平量漲”局面
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2012-05-09 作者：記者 蔡穎 王濤 高偉/北京報道 來源：經(jīng)濟參考報
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江蘇省揚州市財政局、房管局日前聯(lián)合發(fā)出通知，對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵，7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。
具體獎勵辦法為，揚州市個人新購買的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。
對剛性需求購房者來說，這可以理解為一個重大利好。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，揚州出臺“救市”政策的原因之一是應(yīng)對房價下調(diào)和商品房成交量持續(xù)萎縮的現(xiàn)狀。
“事實上，截至5月8日，46個限購城市全部延續(xù)限購，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸，松動樓市調(diào)控力度的政策已經(jīng)全部擱淺。但是，預(yù)計在不放松對投資購房壓制的前提下，各地出臺針對‘剛需’的政策微調(diào)的可能性非常大。”張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者分析稱，政策底部的出現(xiàn)以及信貸對剛需的傾斜使得房地產(chǎn)市場有復(fù)蘇的可能。
從政策層面變化情況來看，近期已有不少城市陸續(xù)松綁公積金貸款政策。
中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的一份研究報告顯示，繼去年重慶、常州、寧波、南京、合肥等城市不同程度地放寬貸款條件及提高公積金貸款額度后，今年樂山、連云港、信陽、日照、南昌、鄭州、南寧等13個二三線城市調(diào)整公積金政策，提高公積金貸款額度。報告認(rèn)為，此舉為購房者緩解了一定的購房壓力。對于限購城市，可以刺激剛性需求；對于非限購城市，將促進(jìn)市場活躍。
在銀行按揭貸款方面，“繼今年2月，央行將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點關(guān)注領(lǐng)域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應(yīng)，利率下浮是當(dāng)前銀行做首套房按揭貸款的主流。”建行北京分行零售信貸總部總經(jīng)理陳曙對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“根據(jù)總行的要求，我們對首套房按揭貸款依然執(zhí)行平均基準(zhǔn)利率，但為了滿足購房剛性需求，建行最低給予利率8.5折優(yōu)惠，而9折較為普遍。”
相比去年而言，今年銀行對首套房按揭貸款利率整體松動。據(jù)了解，中行的首套房貸利率普遍能夠達(dá)到8.5折。工行方面，據(jù)知情人士透露，“盡管工行首套房貸利率8.5折不是主流，但同樣普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，并且根據(jù)情況給予9折優(yōu)惠。”
另外，記者調(diào)查獲悉，交行、農(nóng)行、民生銀行、中信銀行、光大銀行、北京銀行等11家銀行在首套房貸利率方面均有所下浮，且執(zhí)行基準(zhǔn)利率至8.5折之間的利率優(yōu)惠政策。
“第一季度顯現(xiàn)出來的個人新增貸款量萎縮，其中很大一部分因素來自于按揭貸款增長不明顯。對于銀行而言，降低首套房貸款利率在一定程度上能促進(jìn)個人貸款的增長，從而拉升銀行新增信貸量。”中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理宗良在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示。
事實上，樓市成交已開始回暖。4月重點城市商品住宅成交量同比繼續(xù)上升，但不影響市場整體回暖。世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，36個大中城市中，4月份大部分城市的成交面積同比出現(xiàn)爆發(fā)式增長。京滬穗深四大一線城市中，深圳成交面積同比增長58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增長44%，廣州同比增長16%。
盡管3、4月份樓市成交量有所走高，但從不少房企因高庫存所帶來的資金壓力依然未有緩解。
中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟年度調(diào)查報告顯示，5、6月份將是聯(lián)盟成員的重要推盤節(jié)點，推盤量占2012年度推盤總量的24.46%。對此，世聯(lián)研究分析認(rèn)為，5月是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，諸多開發(fā)商會大力推盤以實現(xiàn)資金的回籠。目前，房企降價臨近盈虧節(jié)點，而首套房貸利率降低等政策進(jìn)一步刺激剛需入市，5月樓市很可能出現(xiàn)“價平量漲”的局面。
就揚州市的鼓勵購房政策而言，市場人士認(rèn)為，此政策有其特殊性，其他城市料難“復(fù)制”。
揚州市住房保障和房產(chǎn)管理局在8日緊急發(fā)布的《關(guān)于個人購買成品住房相關(guān)問題的說明》中，介紹了“獎勵政策”的出臺背景。2011年，江蘇省政府辦公廳出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)實施意見》，要求揚州到2015年要實現(xiàn)市區(qū)中心城區(qū)新建住房中成品住房比例達(dá)到40%的目標(biāo)，并要求各地政府根據(jù)本地實際情況，給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持。
揚州市房管局解釋稱，此次揚州市財政局、房管局聯(lián)合出臺“獎勵政策”，正是為了“加快推進(jìn)揚州市區(qū)成品住房的開發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵群眾購買成品住房。”同時表示，“揚州將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。”
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪分析認(rèn)為，“獎勵政策只針對成品住宅，即只針對現(xiàn)房而非整體住宅市場。說明揚州市政府希望加快現(xiàn)房消化速度的意愿比較明顯。”
陳雪認(rèn)為，當(dāng)前全國樓市均處于宏觀調(diào)控的敏感時期，此優(yōu)惠政策雖然對于揚州來講利大于弊，但對于全國其他城市來講，可能會帶來不確定的干擾作用。從這個角度來看，類似的獎勵政策估計很難出臺。
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