|
購房者期待繼續(xù)降價 開發(fā)商僵持扛價
調(diào)控高壓下房價繼續(xù)出現(xiàn)松動跡象。中國指數(shù)研究院5月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月百城住宅均價環(huán)比、同比雙雙下降。其中，同比數(shù)據(jù)系“百城價格指數(shù)”公布以來首次下降。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，調(diào)控政策執(zhí)行兩年來在抑制投資方面效果明顯，但是市場大量的剛性需求存在釋放預期，樓市正進入新一輪“博弈期”。一方面購房者希望房價進一步下降，另一方面開發(fā)商仍存幻想繼續(xù)扛價，更有部分開發(fā)商趁銷售旺季到來逆市漲價。
根據(jù)中指院對全國100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，4月份百城住宅平均價格為8711元/平方米，環(huán)比3月下跌0.34%，其中29個城市環(huán)比上漲，71個城市環(huán)比下跌。而同比來看，下跌幅度為0.71%，是“百城價格指數(shù)”自2011年6月公布以來首次出現(xiàn)同比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價為15391元/平方米，環(huán)比上月下跌0.41%，與去年同期相比則下跌2.60%，是連續(xù)第4個月同比下跌。
中指院分析認為，4月百城住宅均價是連續(xù)第8個月環(huán)比下跌，且跌幅比上月進一步擴大。盡管今年春節(jié)以來各城市住宅成交量有所回升，但進入二季度以后，企業(yè)資金壓力和市場庫存水平仍在高位，開發(fā)企業(yè)普遍加大了推盤力度。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴《經(jīng)濟參考報》記者，此輪調(diào)控政策執(zhí)行以來一個重要目的是扼制投資投機性需求進入市場。“目前來看，市場的實際情況和政策導向是比較吻合的，投資投機性需求在市場的空間很小，尤其在限購城市，這些幾乎不可能進入市場。”
盡管4月百城住宅均價有所下降，但在剛剛結束的“五一”假期里，開發(fā)商并沒有像以往一樣進行大幅度的打折促銷活動。
5月1日，記者走訪北京周邊一些售樓處和中介門店時發(fā)現(xiàn)。無論是新房還是二手房的價格和幾個月前的春節(jié)期間并沒有多少波動。在一家名叫“尚和”的中介機構，一位秦姓工作人員告訴記者，“現(xiàn)房的價格春節(jié)以來基本沒有降，而二手房由于交易周期短，其價格已經(jīng)接近新房。”
該中介機構告訴記者，“五一”期間北京市許多開發(fā)商都減少了以往的打折促銷力度，有些項目甚至不降反漲。和北京的情況相似，在上海“五一”期間舉辦的房展會上僅有少數(shù)樓盤有一定程度的打折促銷行為，大部分的樓盤價格并不被消費者認可。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，上海的房地產(chǎn)市場也存在濃厚的觀望情緒。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了兩年的調(diào)控之后，寧愿重演2008年金融危機時“停建緩建”策略來保證資金鏈的穩(wěn)定，也不愿意進行大幅度的降價促銷。
據(jù)德佑地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年“五一”期間，上海商品住宅總成交面積約4.6萬平方米，較去年6.65萬平方米的成交量下跌了約30%。陸騎麟認為，“購房者盼望樓市能繼續(xù)降價，再加上限購的原因，買房心態(tài)更加謹慎。這種拉鋸僵持狀態(tài)使得黃金周并未換來成交量的提升。”
記者發(fā)現(xiàn)，在中指院發(fā)布的百城價格指數(shù)中，仍有51個城市住宅價格同比上漲。其中，新鄉(xiāng)、衡水漲幅分別為7.94%、6.31%；其余49個城市漲幅均在6%以內(nèi)。就成交價格來看，重點城市里上海、成都環(huán)比分別上漲14.44%、16.82%。同時，4月份多數(shù)城市庫存有所增加，南充、廣州、蘇州庫存增量都超過20萬平方米。上海、深圳、廈門、福州則超過10萬平方米。
上述“尚和”中介機構的秦姓工作人員告訴記者，“北京周邊一些項目的首付比例已經(jīng)從春節(jié)期間的40%普遍下調(diào)到30%，銀行貸款審批也不像以前那么嚴格。現(xiàn)在想買房的人很多，中介機構簽約一套二手房，一般三天到一周就能出手。”
記者了解到，當前，大部分城市針對首套房的貸款利率已經(jīng)回到基準利率，甚至9折或者8.5折。克而瑞(中國)企業(yè)研發(fā)中心機構一位分析人士告訴記者，“這在一定程度上對剛性需求起到了非常積極的作用”。該分析人士表示，雖然兩會以來中央關于“調(diào)控絕不放松”的表態(tài)頻繁出現(xiàn)，但實質(zhì)性的政策加壓卻并未出臺。而首次購房貸款優(yōu)惠卻已經(jīng)開始回歸，同時部分城市中高檔改善性需求也出現(xiàn)了釋放的征兆。
顧云昌告訴記者，“從中央政策來看很明顯的是在支持剛性需求，即居住性需求。短期內(nèi)也看不出政策繼續(xù)從緊的跡象，所以對剛性需求不會有所束縛。”他認為，通過長時間的調(diào)控，雖然博弈階段還沒有結束，但是目前市場上真正的剛性需求已經(jīng)開始釋放。我們培育的政策環(huán)境本來就是剛性需求的市場，在穩(wěn)定市場和促進投資中尋求一個平衡點，而剛性需求就是這個平衡點。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹日前公開表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。她說，就長期而言，以后的調(diào)控手段可能從限購、限價等行政手段轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟手段，但抑制投資性需求的目標不會變，這也是這一輪樓市調(diào)控與以往調(diào)控政策的區(qū)別。
|