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在保障性安居工程“大躍進(jìn)”的年代，國(guó)務(wù)院正在試圖通過(guò)訂立“行政規(guī)章”的方式，對(duì)于保障性住房的牟利空間進(jìn)行限制甚至完全清除。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者日前獲悉，作為“國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”的牽頭部門(mén)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)抓緊起草《基本住房保障條例》(下稱“條例”)。按照國(guó)務(wù)院《關(guān)于印發(fā)國(guó)務(wù)院2012年立法工作計(jì)劃的通知》下發(fā)住建部起草完成后，將交國(guó)務(wù)院法制辦審訂。
據(jù)了解，“條例”草案擬對(duì)保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進(jìn)行規(guī)定。為確保保障性住房“保障基本住房需求”的基本功能，經(jīng)濟(jì)適用住房再上市交易政府優(yōu)先回購(gòu)、公共租賃房動(dòng)態(tài)租金管理制度等，都有望通過(guò)“條例”在全國(guó)推行。
“降格立法”
“不是《住房保障法》，是《基本住房保障條例》。”4月4日，尚在清明節(jié)假期之中，住建部一位不愿具名的官員向記者證實(shí)，此前在歷年全國(guó)兩會(huì)上呼聲甚高的“住房保障法”，已經(jīng)“退格”，改為由住建部起草、國(guó)務(wù)院提交全國(guó)人大審議通過(guò)后頒布實(shí)施的《基本住房保障條例》。
記者了解到，住建部副部長(zhǎng)齊驥在近日一次內(nèi)部系統(tǒng)工作會(huì)議上，向與會(huì)者強(qiáng)調(diào)，“今年要抓緊起草《基本住房保障條例》”。目前，該項(xiàng)工作由住建部住房保障司、政策法規(guī)司、住房改革與發(fā)展司抽調(diào)相關(guān)人員，會(huì)同法律界、學(xué)界人士一并推進(jìn)。
3月14日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于印發(fā)國(guó)務(wù)院2012年立法工作計(jì)劃的通知》，規(guī)定了三檔總計(jì)190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作。前述住建部官員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，《基本住房保障條例》位列第二檔，為“需要抓緊工作，適時(shí)提出的項(xiàng)目”，總計(jì)66件。
接近此次“條例”草案起草的權(quán)威人士告訴記者，住建部方面希望在2012年3季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在進(jìn)行初步修改后，于2012年底前上交國(guó)務(wù)院法制辦。
“之前呼聲很高的住房保障法，是一部法律，既然是‘立法’，牽涉的利益主體就會(huì)比較多，爭(zhēng)議也就比較多，比如，究竟是‘大保障’還是‘小保障’問(wèn)題，就一直很難統(tǒng)一意見(jiàn)，但是現(xiàn)在保障性安居工程建設(shè)規(guī)模和速度都處在歷史最高水平，其功能、資金來(lái)源、建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理方式、分配方式、退出機(jī)制等，都需要盡快‘有法可依’，所以，通過(guò)制定‘條例’的方式，效率較高。”上述權(quán)威人士稱。
《中華人民共和國(guó)憲法》規(guī)定，法律由全國(guó)人大及常委會(huì)制定，國(guó)務(wù)院可以提出法律草案。就《憲法》規(guī)定的國(guó)務(wù)院行政管理職權(quán)的事項(xiàng)，國(guó)務(wù)院有權(quán)制定行政法規(guī)。“《基本住房保障條例》就是行政法規(guī)。”前述住建部官員表示。不過(guò)，對(duì)于工作進(jìn)度，他表示不便透露。
強(qiáng)制回購(gòu)
目前，正在起草的《基本住房保障條例》除去對(duì)保障性住房的定義、功能、法律地位等進(jìn)行原則性的規(guī)定外，將對(duì)保障性住房的“公平分配”和退出機(jī)制以及相關(guān)的方式和路徑進(jìn)行規(guī)定。
對(duì)于購(gòu)置型保障性住房的再上市交易問(wèn)題，《基本住房保障條例》擬規(guī)定這類保障性住房再上市交易，必須由所在地政府優(yōu)先回購(gòu)，而不得自行進(jìn)入普通商品住房市場(chǎng)再行流通。至于具體的操作辦法，將會(huì)留給地方結(jié)合本地實(shí)際情況操作的空間，但總的原則仍是消除保障性住房的牟利空間。
“這主要是針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房。”前述參與“條例”起草工作的權(quán)威人士向記者表示。目前，經(jīng)濟(jì)適用房通常在購(gòu)買(mǎi)滿一定年限后，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定，補(bǔ)繳相應(yīng)的綜合地價(jià)款項(xiàng)，即可獲得“完全產(chǎn)權(quán)”上市交易。由于補(bǔ)繳額度的標(biāo)準(zhǔn)劃定能否與土地增值收益等同存在不確定性，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的再上市交易產(chǎn)生了較大的牟利空間。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰也注意到了這一問(wèn)題，他表示，可以通過(guò)地方政府和個(gè)人共同持有購(gòu)置型保障性住房產(chǎn)權(quán)的方式，限制甚至消除牟利空間。除強(qiáng)制規(guī)定政府優(yōu)先回購(gòu)之外，還可以采用對(duì)再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空間降至最低，甚至消除。
目前，上海市采用了類似的“共有產(chǎn)權(quán)”制度。同時(shí)，北京市目前已經(jīng)在這一方面有所嘗試。2012年，北京市政府下發(fā)《北京市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定北京市經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行封閉運(yùn)行管理，禁止新購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房自行再上市交易，由區(qū)縣住房保障部門(mén)優(yōu)先回購(gòu)。
“從住建部的層面，對(duì)北京的這種做法是比較認(rèn)可的。”前述參與規(guī)章起草的權(quán)威人士稱。不過(guò)，他表示，這一方式的核心問(wèn)題在于如何劃定時(shí)間節(jié)點(diǎn)。目前，較為統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)為，按照法律“不溯及既往”的原則，以頒布實(shí)施日期為限。
具體的認(rèn)定方式，由地方政府在操作中出臺(tái)相關(guān)意見(jiàn)。
記者了解到，由于目前《基本住房保障條例》尚處在起草階段，并未終稿，因此對(duì)于相關(guān)問(wèn)題亦存在不斷調(diào)整和修改的可能。“具體的內(nèi)容現(xiàn)在我不能透露，但大的原則，確保保障性住房的保障功能，實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保是沒(méi)有爭(zhēng)議的。”前述住建部官員向記者表示。
租金動(dòng)態(tài)監(jiān)控
記者了解到，盡管《基本住房保障條例》首次將對(duì)退出機(jī)制、公平分配等方面的方式和路徑做出明文規(guī)定，但仍會(huì)留給地方政府探索和嘗試的空間，不會(huì)從“立規(guī)層面”就完全實(shí)行“一刀切”。相比于較為明確的購(gòu)置型保障性住房領(lǐng)域，按照國(guó)務(wù)院的要求，租賃型保障性住房尤其是公共租賃住房的退出管理機(jī)制問(wèn)題，就成為另一個(gè)保障性住房管理的難點(diǎn)所在。
目前，作為《基本住房保障條例》起草部門(mén)的住建部其思路在于，該“條例”中，要對(duì)公共租賃住房的準(zhǔn)入退出制度等進(jìn)行原則性的規(guī)定。之后，將對(duì)下發(fā)專門(mén)的《公共租賃房管理辦法》予以細(xì)化對(duì)接。目前，該管理辦法已經(jīng)由住建部住房保障司起草。
齊驥在前述內(nèi)部系統(tǒng)工作會(huì)議上表示，《公共租賃住房管理辦法》將在2012年完成起草修改工作，并下發(fā)執(zhí)行。
記者了解到，對(duì)于公共租賃房的退出管理，一些地方政府進(jìn)行了嘗試，將通過(guò)法規(guī)的方式得以確認(rèn)。其中較有共識(shí)的管理路徑是，通過(guò)對(duì)公共租賃住房承租人或家庭的收入情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，當(dāng)其超出保障覆蓋標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將其承租公共租賃住房的租金提高，與同區(qū)域市場(chǎng)租金水平持平甚至超出，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段對(duì)準(zhǔn)入退出進(jìn)行管理。
目前，按照全國(guó)主要大型城市公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，公共租賃房的租金較同區(qū)域地段的租金水平低20%至30%不等。
劉志峰則提出建議，由地方政府向符合條件的公共租賃房承租人或家庭發(fā)放公共租賃房貨幣補(bǔ)貼，在其超出保障標(biāo)準(zhǔn)后，直接停止發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的方式，確保其退出公共租賃住房。
資料
廉租房
1999年出臺(tái)的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》規(guī)定：“城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。”
經(jīng)濟(jì)適用房
2007年修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”
公共租賃房
2010年頒布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。公共租賃住房的供應(yīng)范圍和供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難條件，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。
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