截至3月31日，滬深兩市143家上市房企有74家發(fā)布了2011年財(cái)報(bào)，其中69家實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)391億元，但同期負(fù)債超過(guò)8000億元，比上年增長(zhǎng)31%；存貨達(dá)7230億元，比上年同期增長(zhǎng)43%。
業(yè)績(jī)分化加劇
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入法人會(huì)計(jì)政策，房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入并不完全一致，2011年財(cái)報(bào)更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大，要在明年財(cái)報(bào)中才能反映出來(lái)。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，去年30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為13739萬(wàn)平方米，較2010年大幅下降26%。一、二線城市的開(kāi)發(fā)商主動(dòng)打破僵局，降價(jià)促銷。特別是部分城市的外圍區(qū)域，房?jī)r(jià)下跌幅度甚至達(dá)30%左右。“在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績(jī)不可能像年報(bào)說(shuō)的增長(zhǎng)這么多。”楊紅旭說(shuō)。
盡管年報(bào)數(shù)據(jù)有些“失真”，但仍然反映出上市房企業(yè)績(jī)分化加劇的事實(shí)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，21家公司去年凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，而同期一線房企凈利潤(rùn)增速大都在30%左右。
中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)公司強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局越來(lái)越明顯。在多家券商的評(píng)級(jí)報(bào)告中，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也因業(yè)績(jī)保障度高、財(cái)務(wù)安全、盈利能力及成長(zhǎng)性好于其他企業(yè)而備受推崇。
進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代
年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，69家公司中庫(kù)存同比減少的只有9家，而增幅超過(guò)50%的有25家，不少公司的存貨絕對(duì)量達(dá)到了歷史新高，存貨增幅明顯超過(guò)營(yíng)業(yè)收入增幅。龍頭企業(yè)萬(wàn)科的存貨量也達(dá)到了2083.35億元。按照其2011年銷售額1215.4億元推算，需要21個(gè)月才能消化完。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)近日發(fā)布的“500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告”顯示，2011年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，500強(qiáng)房企的平均存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉測(cè)算，到2012年底，在最悲觀的情況下(新開(kāi)工下降5%，銷售面積增速為0)，全國(guó)商品房屋庫(kù)存量為47.3億平方米；在最樂(lè)觀的情景下(新開(kāi)工下降15%，銷售面積增速為10%)，2012年底商品房屋庫(kù)存量44.8億平方米。從在建面積看，去庫(kù)存可能需要至少3年時(shí)間。據(jù)測(cè)算，2012年開(kāi)發(fā)商因房屋庫(kù)存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過(guò)5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上接近盈虧平衡的邊緣。
資金緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)放緩
從69家公司的負(fù)債來(lái)看，占總資產(chǎn)比例超過(guò)70%的有23家，超過(guò)50%的有57家，負(fù)債同比增加有46家。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近日一項(xiàng)報(bào)告顯示，去年500強(qiáng)房企凈負(fù)債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。
開(kāi)發(fā)商利息支出額度和增長(zhǎng)幅度也居高不下，萬(wàn)科利息支出額度達(dá)到12.52億元，同比增幅為11.26%，華麗家族利息支出增長(zhǎng)率達(dá)772.67%。
申銀萬(wàn)國(guó)發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報(bào)顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購(gòu)的單一類房地產(chǎn)信托，則共有約3062億本息到期，從3月起進(jìn)入償付高峰。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布研究報(bào)告稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區(qū)間，“可能接近甚至低于2008年水平”。報(bào)告稱，今年前兩個(gè)月，全國(guó)商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%，參照去年12.1%的增幅，預(yù)示著今年銷售額有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在外部融資環(huán)境難以改善的情況下，房企依靠銷售回籠資金成為主流，前兩個(gè)月，房企自籌資金5995億元，同比增長(zhǎng)43.3%，在所有資金來(lái)源中占比42.3%，比去年提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年還將保持較高增速。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)“市場(chǎng)不好時(shí)拿地，市場(chǎng)好時(shí)賣房”，但從各大房企近期公布的計(jì)劃來(lái)看，今年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃與去年相比，也呈下降趨勢(shì)，保利今年的開(kāi)工、拿地計(jì)劃相比去年縮水一半，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新開(kāi)工面積也減少了4成。由于開(kāi)發(fā)商慎重拿地或無(wú)力拿地，也導(dǎo)致土地價(jià)格不斷走低，底價(jià)出讓、流拍頻頻出現(xiàn)。