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主持人（史小諾）：各位晚上好！歡迎收看今天的《今日觀察》，一年一度的北京國貿春季房展會在今天拉開了帷幕，那今年這一張“樓市晴雨表”，它將會映射出怎樣的房地產市場的氣象？開發(fā)商將會拿出怎樣的一個銷售策略？購房者會不會買賬呢？在房地產調控不放松的背景之下，房價合理回歸，買賣雙方又存在怎樣的分歧？今天我們將會就此展開討論。今天的評論員是中國社科院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海先生，和我們財經頻道的評論員張鴻，我們首先一起跟著張鴻到今天的展會上去看一下。
解說：今天上午9點，2012北京春季房地產展示交易會在北京國貿中心如期開幕，來自國內近130家和國外120多家項目參展。上午十點的房交會現場，人流熙熙攘攘，場面也比較熱鬧。記者發(fā)現，在近50個北京本地的樓盤中，有十幾家給出了一定的折扣，但大多是五環(huán)以外的項目，折扣一般在1％到2％，這樣的折扣和放量比例還是顯得比較審慎。而市區(qū)的房價依舊堅挺。
工作人員1：非常合理，因為二環(huán)邊沒有新增的土地供應了，我們是唯一的一個品質比較高的純新盤，而且是學區(qū)房。
解說：就連北京近郊房山的一家樓盤項目工作人員，同樣認為現在的價位并不算貴。
工作人員2：現在的均價在1.5萬元至1.7萬元（每平米），住宅的話，基本都在尾盤階段了。
記者：你覺得這個房價還有再降價的空間嗎？
工作人員2：我個人覺得不大太可能吧。
解說：相比開放商的淡定，來看房的市民卻有著完全不同的想法，觀望情緒依舊濃厚。
市民1：高。
市民2：高。
市民3：還是偏貴。
市民4：隨便看一看。
市民5：隨便轉一轉。
市民6：五環(huán)以外應該在1萬（每平米）左右。
市民7：昌平我覺得1.3萬（每平米）就差不多了，現在昌平的房子全都是2萬（每平米）。
解說：今年26歲的小李，畢業(yè)于北京財經大學，從事投資理財工作，有著不錯的年薪。小李告訴記者，他在房展會上轉了近2個小時，最大的感受是展會上，北京本地的樓盤太少了，市區(qū)的樓盤他根本不敢考慮，就算郊區(qū)樓盤的房價也還是應該再降一降。
小李（市民）：今天看房不是很滿意，因為現在北京參展的項目并不是很多，沒有找到適合自己現在能接受的項目。在五環(huán)以外的項目，如果說均價在1萬元至1.5萬元（每平米）之間還可以接受。
解說：房展會上一位四五十歲的阿姨，同樣為年輕白領的購房壓力打抱不平。
市民8：小白領在北京掙1萬就不少了吧，都買不起，小白領爺爺的錢，媽媽的錢都給了小白領，你現在買的起嗎？買不起。
解說：就北京的房價走勢，房展組委會副秘書長鄭向東有著自己的判斷。
鄭向東（北京市房地產展示交易會組委會副秘書長）：整個北京是個結構性的，在城市核心區(qū)內，包括四環(huán)以內價格可能還比較穩(wěn)定，現在大幅度調整，或者說市場供應的主力，也都是在通州、房山、大興、密云，這樣的一些遠郊區(qū)縣，所謂北京已經進入一個郊區(qū)化時代。去年像通州炒得過高，現在回到1萬多元（每平米），我覺得是回歸到一個理性的區(qū)間。
主持人：我們說每一年的這個春季房展會，可以看得出來是當年這個房地產的一個風向標，那么本次的春季房展會是從今天開始到8號結束，我們沒有去房展會的現場，張鴻你去了，你在現場最直觀的感受是怎么樣的？給我們描述一下。
張鴻（財經頻道評論員）：觀望和膠著。就是誰都不知道未來會怎樣。
主持人：對。
張鴻：從買房人，參觀者的角度來說，可能希望未來房價會下跌，所以遲遲不愿意出手，幾乎很少能看到有買房者和那個售樓的那個人能具體談到價格，就是砍價，說能不能再打點折，很少到那種程度，說多少錢？便宜了嗎？位置在什么地方？基本上就關心這些東西，然后拿一堆資料就走了。
主持人：就了解一個大概。
張鴻：對，如果一個沒有去過北京春季房展會的人，他會覺得里邊挺熱鬧的，但是如果像我們這樣每一次春季，秋季都去，那就會覺得現在有點冷，但是呢，外地的，你看北京以外的這個展團，已經開始占到了北京本地，原來北京自己有一個廳，現在那個廳里邊已經讓給很多外地的，比如海南什么這些投資性的房產，然后外國的，就是它越來越像一個全球房地產的投資嘉年華，而且今年真的把那個叫海外地產嘉年華。
主持人：這個招牌已經打出來了。
張鴻：對對，真的放到了一個招牌，特別大的一個招牌。
主持人：但是我想像可能外地的這個房子，樓盤拿到北京來賣，可能這個氣氛也就是觀望氣氛仍然很濃吧？
張鴻：還真的很多老年人，很多老年人，真的去探討海南的那些房地產，因為很多的號稱有養(yǎng)老項目，很多北京的老年人都在那，真的就在那些項目上談到了具體的價格，談到具體待遇，回報等等等等，談的特別詳細，反而是北京本地的這些房子，可能他們沒有那么關注；而且，賣房者會說我們已經優(yōu)惠了，包括組委會說，我們優(yōu)惠幅度比原來都大一些，但是你看到買房子的人他就會說，你這個幅度我在售樓處基本上也是差不多的，而且即使這個幅度，就是你這九八折，九五折，九三折，好像離我還是挺遠的。
主持人：相對比較冷淡的，我覺得確實是現在關于房地產今后未來一段時間的走勢，可能現在意見挺多的，它是多投的一個方向，不像以前，可能都覺得肯定會漲，可能是過了這段就會漲，它意見太不太統(tǒng)一了，曹老師的觀察是怎樣的？
曹建海（中國社科院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任）：這個房展會現在看起來就像一個買賣雙方，實際上就像這個敵對的雙方，觀察敵情，搜集情報來了，過去的房展會可能就是，實際上是一個交易大會，現在看起來是個展示的一個平臺，搜集對方的信息，都在了解對方的是什么樣的心態(tài)，這樣一個膠著狀態(tài)。開發(fā)商現在看起來就是，由于2月份，3月份這個成交量在上海，北京呈現了明顯回升，現在好像是有了一些底氣，但對消費者來講，現在應該說是，現在也是買房的一個低潮，心里上一個低潮，所以說這個時候就膠著是非常明顯。我覺得就是今年的這個房展會，應該是跟2009年的春季房展會相似的。
主持人：也是相對比較冷。
曹建海：非常相似的地方，也是交易清淡，大家相互觀望，但是09年之后那個3月份，事實證明很快是一個小陽春，成交量和價格迅速的在4月份到6月份出現了一個上升的一個階段，之后就不可收了。
主持人：今年應該不一樣。
曹建海：今年的情況開發(fā)商現在有了一些底氣，所以他不打折，打的折扣是很小的。
主持人：他的底氣來自哪？不都著急回籠資金嗎？
曹建海：那可能還是前一階段這個成交量回升了，因為在過去幾個月，一直是同比都是大量的，成交量上收縮是非常大的，甚至環(huán)比是收縮的。
主持人：前段時間好一點嗎？
曹建海：前段時間出現了上漲，這跟一些開發(fā)商，就是一些二三線有一些地方，或者就是一線城市郊區(qū)打折的活動。
主持人：促銷的手段比較多。
曹建海：促銷的力度比較大，所以成交量比較大了，那么我覺得這次跟09年相比，對開發(fā)商來講我覺得沒有什么可指望的，這個主要有幾點區(qū)別，像09年的時候，3月份那是央企大量介入和擴張的時期，那現在是央企房地產業(yè)務退出的時期，那么09年那是我們有一攬子的經濟刺激計劃，經濟振興計劃。
主持人：所以可能背景是完全不一樣的。
曹建海：現在這個時期沒有經濟振興計劃，我們是把經濟速度降下來了，而且是我們把結構調整當成一個發(fā)展的主線，那么還有一個重要的區(qū)別，當時對房地產有很多的鼓勵的，信貸和稅收上的鼓勵政策，現在我們是實施的是最嚴厲的限購，限貸政策，這樣三個不同呢決定了后期這個小陽春是不可能出現的。
主持人：想買房的老百姓現在特別想揣測到這個開發(fā)商到底怎么想的，因為這決定大家后面到底是堅持這個價格不動，還是說有可能會放松，所以接下來這個片子呢，我們一起來看一下，這個開發(fā)商參展他們會有一些怎樣具體的變化，到現場去看一下。
張鴻：在房展會上逛了兩個多小時，我最大的收獲，就是手上這一堆房地產開發(fā)商的宣傳材料，我發(fā)現絕大多數的參觀者都和我一樣，好像對買房并不著急，而是來看一看價格，看一看方位，很少有人能和售樓者談到最后的砍價環(huán)節(jié)，所以，房地產展示交易會，交易的痕跡正在變得越來越淡，連我們過去經常見的買房班車已經難得一見了。
解說：盡管現場還是人頭攢動，但多數看房者還是以觀望為主。記者經過觀察發(fā)現，幾家國內地產巨頭，萬科、金地、首創(chuàng)等去年參展的企業(yè)都沒有出現在展會現場。以前獨成一體的北京房企展區(qū)面積也有所減小。在國家加強房產調控的大背景下，房產企業(yè)普遍感到了重重壓力，特供房源之類的打折銷售花樣百出。對于開發(fā)商來說，壓力與機遇并存。
參展商1：今年總體從客戶總的過來的數量上面，包括質量上面，都有所提高，從今年年初開始到現在，（業(yè)績）穩(wěn)步的在上升，總體（企業(yè)的）未來趨勢還是比較樂觀的，但是說目前的壓力也非常大。
參展商2：壓力肯定是有的，但是我們的項目，首先我們項目種類比較多，它有那種產權式酒店，也有精裝公寓，商業(yè)地產，不限購，不限貸，所以說不管是產品還是地段都是比較好的，所以說（調控）影響不大，對于我們（企業(yè)）。
解說：而與之對應的是，外地開發(fā)商熱情高漲，海南萬寧等一些外地開發(fā)商的房展項目更是組團前來，聲勢浩大。北京房展會的重頭已經在向外地及國際參展商傾斜。內容也從單純的買房向投資休閑等多方面擴展。
鄭向東（北京市房地產展示交易會組委會副秘書長）：第一個就是國際的（參展公司）去年比較積極，（展位）訂的比較早，因為國外他要有一個周期，去年我們秋季（房展會）以后就開始預定展位，這樣的話，他（參展商）積極性比較高，把展位訂的比較早。
解說：而作為本次展會的重要組成部分，海外置業(yè)的開發(fā)商參展數量也在持續(xù)增加。在國內購房之外，海外房產投資成為了房展會具有吸引力的展銷新賣點。中國也是他們所看重的新興市場。
海外參展商：我現在是第三次（參加展會）了，現在呢，（購房者）他們問的問題已經非常非常專業(yè)了，我想，我明年應該會帶更多的公司來。
主持人：剛剛我們看了這樣一個片子，同時我們知道在前兩天，溫總理在地方調研的時候也是表達出，要堅定不移地繼續(xù)實施房地產調控的政策不松動，那么前段時間我和銀行的朋友也是談起，就是他們在貸給房地產的這個貸款方面，也是有明顯的數字上的減少，就是百分比上面，所以我覺得現在的日子對開發(fā)商來說真的是一個，到了一個很緊要的關頭，這個決定他后面政策將會怎么變，張鴻你的觀察，除了在現場以外，然后咱們揣摩一下，開發(fā)商現在心里想的是什么？
張鴻：開發(fā)商還在撐嘛。
主持人：還在撐著。
張鴻：就是因為我們看，現在看上市公司陸續(xù)出來這一些年報也能看到，就是他們庫存在加大，壓力很大，所謂庫存就是存貨，他需要繼續(xù)把它賣掉，變成現金，然后資金鏈這邊吃緊，我在現場也能看到，也能感受到，開發(fā)商還是不像建海說的，說放棄幻想，其實還是心存幻想的，就是他們會覺得，接下來可能會有寬松一點的貨幣政策，雖然我們不叫寬松貨幣政策，但是可能會比去年松一點，這個松一點雖然我們說是結構性的松一點，但是他們會盼著那個流到房地產市場來，特別有意思的是，我在現場看到一個去年我們秋季的時候，已經看到的一個海外的一個中介，他說來賣美國的房子，他說只要咱們這邊調控能控制住，他那邊房子就好賣，因為這個投資需求就到他那去了，然后國內這個開發(fā)商會說，你看，他們那邊問價的多吧，那是什么？那就是剛需，就是投資性需求，一旦這個稍微有點放松那些人就會回來，所以他們也會因此而有一些信心，所以，就是整個上來看，就是你剛才已經說了，說買房的人在看開發(fā)商有什么計謀，但開發(fā)商其實也在想這個政策會怎么樣。
曹建海：現在開發(fā)商主要面臨的局面就是，房子很難賣，出售量是很小，所以庫存壓力越來越大了，所以說五百家企業(yè)可能它的庫存，實際上就包括它的進貨，還有在建工程，進貨主要是土地了，在建工程和這個已經形成商品房，形成可銷售的庫存，這是期房和現房，這個下來有5萬億元的價值，所以對他們來講壓力還是非常大的。
主持人：那無論大開發(fā)商，還是小開發(fā)商，還是盡量把庫存趕緊銷出去吧？
曹建海：不是這么想的，現在開發(fā)商還是，因為開發(fā)商很多掙錢，主要是靠土地升值的，只要是這個市場一旦能夠轉熱，就是價格一旦回升的話，成交量就會迅速的擴大，所以中國的房地產市場是買漲不買落的，所以越跌越沒人要，所以很多開發(fā)商歷史上就是靠的是價格上漲，土地升值來來發(fā)的財，掙的錢。所以現在他們對這個調低價格，就是以這個量，以價格來換成交量，這個他們歷來沒有這種經驗，所以也不想這么做，但現在看起來必須這么做。
主持人：那么在目前這種膠著狀態(tài)下，在這種觀望氣氛之下，我們這個房價，它到底有沒有一個比較相對合理的區(qū)間，比如說無論對開發(fā)商這邊來說，或者是對于買房子，老百姓來說，哪一個區(qū)間是他們雙方都比較認可的？先進一段廣告，廣告之后，我們馬上回來和兩位評論員繼續(xù)就這個話題進行探討。
解說：“去庫存”是否成為房企未來關鍵詞？房價合理回歸你說我說，到底市場“底”在哪里？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，今天我們繼續(xù)一起來關注一下北京春季房展會，剛才我們說到什么叫做一個房價的合理區(qū)間，可能老百姓覺得是比較一頭霧水的，業(yè)內人士也很難從一個具體的數字上來講，因為它是可能隨著一個大環(huán)境的變化在不停的在波動這樣一個價格區(qū)間，那兩位對這個價格區(qū)間怎樣是合理的，是如何判斷的？怎樣講？
曹建海：住房的需求基本上一個是投機需求，一個是消費需求，消費需求是在很多國家是主要的，但是在我們有的方面叫做剛性需求，實際上如果只要是價格調整了，你的需求有變化的話，這就不是剛性需求，實際上是一種消費需求。隨著價格回落，那么需求量會擴大，隨著價格上漲，需求量會減少，但是投資需求，投機需求呢，特別是投機需求，它是越漲越買，因為它主要是為了房子在高價脫手，主要是預期上漲，所以越漲越買，這個時候就脫離了基本的一個規(guī)律。
主持人：那合理的區(qū)間，是不是可以從咱們收入，平均收入上面，怎么樣一個價格比能算出來？
曹建海：如果這個投機需求被消除了，實際上最后剩的都是消費需求的話，那肯定要受到收入的約束。在國際上就是一套房子的價格跟家庭收入的比較就是3到6倍，這是一個常識，這是個規(guī)律，因為實際上如果你從銀行貸款的話。
主持人：我們現在的房子價格和收入的比大概有一個數字嗎？
曹建海：我們在全國平均，目前就是大概8到10倍左右。
主持人：那就是太高了。
曹建海：如果像一線城市大約都是20倍左右，所以我們做過一個計算，像北京的買2萬塊錢一平米的房子，買一個小戶型的，就是90平米的房子是180萬，而北京2011年的家庭收入就是10萬元左右，不到10萬，這樣看來房價收入比就是18倍。
主持人：這樣看來這個調控真的是必須要堅持下去才行。
曹建海：這個房子肯定是一般人是消費不起的，因為就是你有60萬的首付，貸款120萬的話，那么你用20年的期限來還的話，每個月會還5000塊的本金和3000塊的利息，這每月是8000塊正好是你全年的總收入。
張鴻：我們現在的政策其實就是一個以時間換空間的這樣一個概念，就是先用行政手段，限購，你先不買，先別把這房價一萬塊錢一下炒到三萬塊錢上去，好，在這，然后接下來大家收入水平也會上升，你總體的保障性住房等等的這些供應也在加快，等等綜合配套措施，我們不要忘了，房地產調控的這個政策，我們這調控的手段可不是一條，我們有時候是6條，有時候是8條，有時候是10條，有時候是11條，都是一個綜合的組合拳，所以這些東西我們都要看到，而不是光房價這一個摁住，摁住以后，比如說你的收入水平，你大概你再漲一點，人均工資達到了5000多塊，6000多塊，相對來說你就會覺得一萬塊錢的房價，你的增速超過了房價增速，這樣房價收入比就會降一點下來，就會合理一些，然后有一些區(qū)間的人，就是結構性的，有一些人不用到這個地方來買商品房，他可以有公租房了，保障性住房等等這些更合理的分配，所以你這個需求也會減少，那房價也會下來一點。其實我們現在看到的就是說，不能光把目標集中在房價本身上，我們要關心的是整個調控措施，我們是不是這一系列的組合拳都在去做。
主持人：就房子價格問題，我們再來聽一下網友的評論，看他們是怎么說的，這位朋友他說，“一線城市的房價現在肯定是降了，但是降了多少，降到位沒有還很難說，樓市調控要治療到位不可能是一朝一夕，我們必須要有耐心”；這位朋友他說，“一線城市的房價在降，但是很多在微降，離這個房價回到合理還相去甚遠。那么從全國各地來看，凡是采取降價銷售的樓盤大多取得了不錯的銷售業(yè)績，顯著的放大了成交量，但我不認為此時是買房的最佳時機”。
那就這樣的一個話題，我繼續(xù)來聽一下財經頻道特約評論員他們的觀點和說法。
陳國強（中國房地產學會副會長）：我們如果以北京為例的話，目前應該說，樓市一個整體的情況是，房價是穩(wěn)中有降，應該說多數的項目在價格方面滯漲，或者有所回調，所以在這樣一個市場的狀態(tài)之下，我覺得對于購房者來說，特別是具有買房資格的群體，我覺得還是應該抱有一個更積極的一個心態(tài)，就是如果市場上符合需求，符合預期的樓盤，價位達到心理價位，我覺得還是以更積極的心態(tài)來面對，不能一味的被動的，消極的等待，有可能這種等待，或者這種觀望，會錯過合適的項目。
主持人：節(jié)目最后我們還是回到這個春季房展會上，因為這兩天正好在國貿舉行，那這個時候老百姓想要去看房的人其實很多，但是買房，到底下不下手，兩位評論員給一些建議。
張鴻：千萬不要輕言抄底，因為你不知道底什么時候來，你也不知道底什么時候結束，但是有一點可以肯定的，就是房子作為一個投資品，恐怕像07年以前那樣的暴漲的時代已經不大可能，所以如果是自住需求的話，那我想什么時機大概都是合適的，如果是投資性需求的話，還是等等。
主持人：曹老師呢？
曹建海：我覺得這個投資性需求，特別是投機性需求，我覺得就是應該是這個時代已經一去不復返了，再想買了房再升值，再賺錢，這個時代可能已經過去了，消費需求當然大家也希望就是能越便宜越好……
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