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主持人(史小諾):各位晚上好!歡迎收看今天的《今日觀察》,一年一度的北京國貿春季房展會在今天拉開了帷幕,那今年這一張“樓市晴雨表”,它將會映射出怎樣的房地產市場的氣象?開發(fā)商將會拿出怎樣的一個銷售策略?購房者會不會買賬呢?在房地產調控不放松的背景之下,房價合理回歸,買賣雙方又存在怎樣的分歧?今天我們將會就此展開討論。今天的評論員是中國社科院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海先生,和我們財經頻道的評論員張鴻,我們首先一起跟著張鴻到今天的展會上去看一下。 解說:今天上午9點,2012北京春季房地產展示交易會在北京國貿中心如期開幕,來自國內近130家和國外120多家項目參展。上午十點的房交會現場,人流熙熙攘攘,場面也比較熱鬧。記者發(fā)現,在近50個北京本地的樓盤中,有十幾家給出了一定的折扣,但大多是五環(huán)以外的項目,折扣一般在1%到2%,這樣的折扣和放量比例還是顯得比較審慎。而市區(qū)的房價依舊堅挺。 工作人員1:非常合理,因為二環(huán)邊沒有新增的土地供應了,我們是唯一的一個品質比較高的純新盤,而且是學區(qū)房。 解說:就連北京近郊房山的一家樓盤項目工作人員,同樣認為現在的價位并不算貴。 工作人員2:現在的均價在1.5萬元至1.7萬元(每平米),住宅的話,基本都在尾盤階段了。 記者:你覺得這個房價還有再降價的空間嗎? 工作人員2:我個人覺得不大太可能吧。 解說:相比開放商的淡定,來看房的市民卻有著完全不同的想法,觀望情緒依舊濃厚。 市民1:高。 市民2:高。 市民3:還是偏貴。 市民4:隨便看一看。 市民5:隨便轉一轉。 市民6:五環(huán)以外應該在1萬(每平米)左右。 市民7:昌平我覺得1.3萬(每平米)就差不多了,現在昌平的房子全都是2萬(每平米)。 解說:今年26歲的小李,畢業(yè)于北京財經大學,從事投資理財工作,有著不錯的年薪。小李告訴記者,他在房展會上轉了近2個小時,最大的感受是展會上,北京本地的樓盤太少了,市區(qū)的樓盤他根本不敢考慮,就算郊區(qū)樓盤的房價也還是應該再降一降。 小李(市民):今天看房不是很滿意,因為現在北京參展的項目并不是很多,沒有找到適合自己現在能接受的項目。在五環(huán)以外的項目,如果說均價在1萬元至1.5萬元(每平米)之間還可以接受。 解說:房展會上一位四五十歲的阿姨,同樣為年輕白領的購房壓力打抱不平。 市民8:小白領在北京掙1萬就不少了吧,都買不起,小白領爺爺的錢,媽媽的錢都給了小白領,你現在買的起嗎?買不起。 解說:就北京的房價走勢,房展組委會副秘書長鄭向東有著自己的判斷。 鄭向東(北京市房地產展示交易會組委會副秘書長):整個北京是個結構性的,在城市核心區(qū)內,包括四環(huán)以內價格可能還比較穩(wěn)定,現在大幅度調整,或者說市場供應的主力,也都是在通州、房山、大興、密云,這樣的一些遠郊區(qū)縣,所謂北京已經進入一個郊區(qū)化時代。去年像通州炒得過高,現在回到1萬多元(每平米),我覺得是回歸到一個理性的區(qū)間。 主持人:我們說每一年的這個春季房展會,可以看得出來是當年這個房地產的一個風向標,那么本次的春季房展會是從今天開始到8號結束,我們沒有去房展會的現場,張鴻你去了,你在現場最直觀的感受是怎么樣的?給我們描述一下。 張鴻(財經頻道評論員):觀望和膠著。就是誰都不知道未來會怎樣。 主持人:對。 張鴻:從買房人,參觀者的角度來說,可能希望未來房價會下跌,所以遲遲不愿意出手,幾乎很少能看到有買房者和那個售樓的那個人能具體談到價格,就是砍價,說能不能再打點折,很少到那種程度,說多少錢?便宜了嗎?位置在什么地方?基本上就關心這些東西,然后拿一堆資料就走了。 主持人:就了解一個大概。 張鴻:對,如果一個沒有去過北京春季房展會的人,他會覺得里邊挺熱鬧的,但是如果像我們這樣每一次春季,秋季都去,那就會覺得現在有點冷,但是呢,外地的,你看北京以外的這個展團,已經開始占到了北京本地,原來北京自己有一個廳,現在那個廳里邊已經讓給很多外地的,比如海南什么這些投資性的房產,然后外國的,就是它越來越像一個全球房地產的投資嘉年華,而且今年真的把那個叫海外地產嘉年華。 主持人:這個招牌已經打出來了。 張鴻:對對,真的放到了一個招牌,特別大的一個招牌。 主持人:但是我想像可能外地的這個房子,樓盤拿到北京來賣,可能這個氣氛也就是觀望氣氛仍然很濃吧? 張鴻:還真的很多老年人,很多老年人,真的去探討海南的那些房地產,因為很多的號稱有養(yǎng)老項目,很多北京的老年人都在那,真的就在那些項目上談到了具體的價格,談到具體待遇,回報等等等等,談的特別詳細,反而是北京本地的這些房子,可能他們沒有那么關注;而且,賣房者會說我們已經優(yōu)惠了,包括組委會說,我們優(yōu)惠幅度比原來都大一些,但是你看到買房子的人他就會說,你這個幅度我在售樓處基本上也是差不多的,而且即使這個幅度,就是你這九八折,九五折,九三折,好像離我還是挺遠的。 主持人:相對比較冷淡的,我覺得確實是現在關于房地產今后未來一段時間的走勢,可能現在意見挺多的,它是多投的一個方向,不像以前,可能都覺得肯定會漲,可能是過了這段就會漲,它意見太不太統(tǒng)一了,曹老師的觀察是怎樣的? 曹建海(中國社科院工業(yè)經濟研究所投資與市場研究室主任):這個房展會現在看起來就像一個買賣雙方,實際上就像這個敵對的雙方,觀察敵情,搜集情報來了,過去的房展會可能就是,實際上是一個交易大會,現在看起來是個展示的一個平臺,搜集對方的信息,都在了解對方的是什么樣的心態(tài),這樣一個膠著狀態(tài)。開發(fā)商現在看起來就是,由于2月份,3月份這個成交量在上海,北京呈現了明顯回升,現在好像是有了一些底氣,但對消費者來講,現在應該說是,現在也是買房的一個低潮,心里上一個低潮,所以說這個時候就膠著是非常明顯。我覺得就是今年的這個房展會,應該是跟2009年的春季房展會相似的。 主持人:也是相對比較冷。 曹建海:非常相似的地方,也是交易清淡,大家相互觀望,但是09年之后那個3月份,事實證明很快是一個小陽春,成交量和價格迅速的在4月份到6月份出現了一個上升的一個階段,之后就不可收了。 主持人:今年應該不一樣。 曹建海:今年的情況開發(fā)商現在有了一些底氣,所以他不打折,打的折扣是很小的。 主持人:他的底氣來自哪?不都著急回籠資金嗎? 曹建海:那可能還是前一階段這個成交量回升了,因為在過去幾個月,一直是同比都是大量的,成交量上收縮是非常大的,甚至環(huán)比是收縮的。 主持人:前段時間好一點嗎? 曹建海:前段時間出現了上漲,這跟一些開發(fā)商,就是一些二三線有一些地方,或者就是一線城市郊區(qū)打折的活動。 主持人:促銷的手段比較多。 曹建海:促銷的力度比較大,所以成交量比較大了,那么我覺得這次跟09年相比,對開發(fā)商來講我覺得沒有什么可指望的,這個主要有幾點區(qū)別,像09年的時候,3月份那是央企大量介入和擴張的時期,那現在是央企房地產業(yè)務退出的時期,那么09年那是我們有一攬子的經濟刺激計劃,經濟振興計劃。 主持人:所以可能背景是完全不一樣的。 曹建海:現在這個時期沒有經濟振興計劃,我們是把經濟速度降下來了,而且是我們把結構調整當成一個發(fā)展的主線,那么還有一個重要的區(qū)別,當時對房地產有很多的鼓勵的,信貸和稅收上的鼓勵政策,現在我們是實施的是最嚴厲的限購,限貸政策,這樣三個不同呢決定了后期這個小陽春是不可能出現的。 主持人:想買房的老百姓現在特別想揣測到這個開發(fā)商到底怎么想的,因為這決定大家后面到底是堅持這個價格不動,還是說有可能會放松,所以接下來這個片子呢,我們一起來看一下,這個開發(fā)商參展他們會有一些怎樣具體的變化,到現場去看一下。 張鴻:在房展會上逛了兩個多小時,我最大的收獲,就是手上這一堆房地產開發(fā)商的宣傳材料,我發(fā)現絕大多數的參觀者都和我一樣,好像對買房并不著急,而是來看一看價格,看一看方位,很少有人能和售樓者談到最后的砍價環(huán)節(jié),所以,房地產展示交易會,交易的痕跡正在變得越來越淡,連我們過去經常見的買房班車已經難得一見了。 解說:盡管現場還是人頭攢動,但多數看房者還是以觀望為主。記者經過觀察發(fā)現,幾家國內地產巨頭,萬科、金地、首創(chuàng)等去年參展的企業(yè)都沒有出現在展會現場。以前獨成一體的北京房企展區(qū)面積也有所減小。在國家加強房產調控的大背景下,房產企業(yè)普遍感到了重重壓力,特供房源之類的打折銷售花樣百出。對于開發(fā)商來說,壓力與機遇并存。 參展商1:今年總體從客戶總的過來的數量上面,包括質量上面,都有所提高,從今年年初開始到現在,(業(yè)績)穩(wěn)步的在上升,總體(企業(yè)的)未來趨勢還是比較樂觀的,但是說目前的壓力也非常大。 參展商2:壓力肯定是有的,但是我們的項目,首先我們項目種類比較多,它有那種產權式酒店,也有精裝公寓,商業(yè)地產,不限購,不限貸,所以說不管是產品還是地段都是比較好的,所以說(調控)影響不大,對于我們(企業(yè))。 解說:而與之對應的是,外地開發(fā)商熱情高漲,海南萬寧等一些外地開發(fā)商的房展項目更是組團前來,聲勢浩大。北京房展會的重頭已經在向外地及國際參展商傾斜。內容也從單純的買房向投資休閑等多方面擴展。 鄭向東(北京市房地產展示交易會組委會副秘書長):第一個就是國際的(參展公司)去年比較積極,(展位)訂的比較早,因為國外他要有一個周期,去年我們秋季(房展會)以后就開始預定展位,這樣的話,他(參展商)積極性比較高,把展位訂的比較早。 解說:而作為本次展會的重要組成部分,海外置業(yè)的開發(fā)商參展數量也在持續(xù)增加。在國內購房之外,海外房產投資成為了房展會具有吸引力的展銷新賣點。中國也是他們所看重的新興市場。 海外參展商:我現在是第三次(參加展會)了,現在呢,(購房者)他們問的問題已經非常非常專業(yè)了,我想,我明年應該會帶更多的公司來。 主持人:剛剛我們看了這樣一個片子,同時我們知道在前兩天,溫總理在地方調研的時候也是表達出,要堅定不移地繼續(xù)實施房地產調控的政策不松動,那么前段時間我和銀行的朋友也是談起,就是他們在貸給房地產的這個貸款方面,也是有明顯的數字上的減少,就是百分比上面,所以我覺得現在的日子對開發(fā)商來說真的是一個,到了一個很緊要的關頭,這個決定他后面政策將會怎么變,張鴻你的觀察,除了在現場以外,然后咱們揣摩一下,開發(fā)商現在心里想的是什么? 張鴻:開發(fā)商還在撐嘛。 主持人:還在撐著。 張鴻:就是因為我們看,現在看上市公司陸續(xù)出來這一些年報也能看到,就是他們庫存在加大,壓力很大,所謂庫存就是存貨,他需要繼續(xù)把它賣掉,變成現金,然后資金鏈這邊吃緊,我在現場也能看到,也能感受到,開發(fā)商還是不像建海說的,說放棄幻想,其實還是心存幻想的,就是他們會覺得,接下來可能會有寬松一點的貨幣政策,雖然我們不叫寬松貨幣政策,但是可能會比去年松一點,這個松一點雖然我們說是結構性的松一點,但是他們會盼著那個流到房地產市場來,特別有意思的是,我在現場看到一個去年我們秋季的時候,已經看到的一個海外的一個中介,他說來賣美國的房子,他說只要咱們這邊調控能控制住,他那邊房子就好賣,因為這個投資需求就到他那去了,然后國內這個開發(fā)商會說,你看,他們那邊問價的多吧,那是什么?那就是剛需,就是投資性需求,一旦這個稍微有點放松那些人就會回來,所以他們也會因此而有一些信心,所以,就是整個上來看,就是你剛才已經說了,說買房的人在看開發(fā)商有什么計謀,但開發(fā)商其實也在想這個政策會怎么樣。 曹建海:現在開發(fā)商主要面臨的局面就是,房子很難賣,出售量是很小,所以庫存壓力越來越大了,所以說五百家企業(yè)可能它的庫存,實際上就包括它的進貨,還有在建工程,進貨主要是土地了,在建工程和這個已經形成商品房,形成可銷售的庫存,這是期房和現房,這個下來有5萬億元的價值,所以對他們來講壓力還是非常大的。 主持人:那無論大開發(fā)商,還是小開發(fā)商,還是盡量把庫存趕緊銷出去吧? 曹建海:不是這么想的,現在開發(fā)商還是,因為開發(fā)商很多掙錢,主要是靠土地升值的,只要是這個市場一旦能夠轉熱,就是價格一旦回升的話,成交量就會迅速的擴大,所以中國的房地產市場是買漲不買落的,所以越跌越沒人要,所以很多開發(fā)商歷史上就是靠的是價格上漲,土地升值來來發(fā)的財,掙的錢。所以現在他們對這個調低價格,就是以這個量,以價格來換成交量,這個他們歷來沒有這種經驗,所以也不想這么做,但現在看起來必須這么做。 主持人:那么在目前這種膠著狀態(tài)下,在這種觀望氣氛之下,我們這個房價,它到底有沒有一個比較相對合理的區(qū)間,比如說無論對開發(fā)商這邊來說,或者是對于買房子,老百姓來說,哪一個區(qū)間是他們雙方都比較認可的?先進一段廣告,廣告之后,我們馬上回來和兩位評論員繼續(xù)就這個話題進行探討。 解說:“去庫存”是否成為房企未來關鍵詞?房價合理回歸你說我說,到底市場“底”在哪里?《今日觀察》正在評論。 主持人:歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀察》,今天我們繼續(xù)一起來關注一下北京春季房展會,剛才我們說到什么叫做一個房價的合理區(qū)間,可能老百姓覺得是比較一頭霧水的,業(yè)內人士也很難從一個具體的數字上來講,因為它是可能隨著一個大環(huán)境的變化在不停的在波動這樣一個價格區(qū)間,那兩位對這個價格區(qū)間怎樣是合理的,是如何判斷的?怎樣講? 曹建海:住房的需求基本上一個是投機需求,一個是消費需求,消費需求是在很多國家是主要的,但是在我們有的方面叫做剛性需求,實際上如果只要是價格調整了,你的需求有變化的話,這就不是剛性需求,實際上是一種消費需求。隨著價格回落,那么需求量會擴大,隨著價格上漲,需求量會減少,但是投資需求,投機需求呢,特別是投機需求,它是越漲越買,因為它主要是為了房子在高價脫手,主要是預期上漲,所以越漲越買,這個時候就脫離了基本的一個規(guī)律。 主持人:那合理的區(qū)間,是不是可以從咱們收入,平均收入上面,怎么樣一個價格比能算出來? 曹建海:如果這個投機需求被消除了,實際上最后剩的都是消費需求的話,那肯定要受到收入的約束。在國際上就是一套房子的價格跟家庭收入的比較就是3到6倍,這是一個常識,這是個規(guī)律,因為實際上如果你從銀行貸款的話。 主持人:我們現在的房子價格和收入的比大概有一個數字嗎? 曹建海:我們在全國平均,目前就是大概8到10倍左右。 主持人:那就是太高了。 曹建海:如果像一線城市大約都是20倍左右,所以我們做過一個計算,像北京的買2萬塊錢一平米的房子,買一個小戶型的,就是90平米的房子是180萬,而北京2011年的家庭收入就是10萬元左右,不到10萬,這樣看來房價收入比就是18倍。 主持人:這樣看來這個調控真的是必須要堅持下去才行。 曹建海:這個房子肯定是一般人是消費不起的,因為就是你有60萬的首付,貸款120萬的話,那么你用20年的期限來還的話,每個月會還5000塊的本金和3000塊的利息,這每月是8000塊正好是你全年的總收入。 張鴻:我們現在的政策其實就是一個以時間換空間的這樣一個概念,就是先用行政手段,限購,你先不買,先別把這房價一萬塊錢一下炒到三萬塊錢上去,好,在這,然后接下來大家收入水平也會上升,你總體的保障性住房等等的這些供應也在加快,等等綜合配套措施,我們不要忘了,房地產調控的這個政策,我們這調控的手段可不是一條,我們有時候是6條,有時候是8條,有時候是10條,有時候是11條,都是一個綜合的組合拳,所以這些東西我們都要看到,而不是光房價這一個摁住,摁住以后,比如說你的收入水平,你大概你再漲一點,人均工資達到了5000多塊,6000多塊,相對來說你就會覺得一萬塊錢的房價,你的增速超過了房價增速,這樣房價收入比就會降一點下來,就會合理一些,然后有一些區(qū)間的人,就是結構性的,有一些人不用到這個地方來買商品房,他可以有公租房了,保障性住房等等這些更合理的分配,所以你這個需求也會減少,那房價也會下來一點。其實我們現在看到的就是說,不能光把目標集中在房價本身上,我們要關心的是整個調控措施,我們是不是這一系列的組合拳都在去做。 主持人:就房子價格問題,我們再來聽一下網友的評論,看他們是怎么說的,這位朋友他說,“一線城市的房價現在肯定是降了,但是降了多少,降到位沒有還很難說,樓市調控要治療到位不可能是一朝一夕,我們必須要有耐心”;這位朋友他說,“一線城市的房價在降,但是很多在微降,離這個房價回到合理還相去甚遠。那么從全國各地來看,凡是采取降價銷售的樓盤大多取得了不錯的銷售業(yè)績,顯著的放大了成交量,但我不認為此時是買房的最佳時機”。 那就這樣的一個話題,我繼續(xù)來聽一下財經頻道特約評論員他們的觀點和說法。 陳國強(中國房地產學會副會長):我們如果以北京為例的話,目前應該說,樓市一個整體的情況是,房價是穩(wěn)中有降,應該說多數的項目在價格方面滯漲,或者有所回調,所以在這樣一個市場的狀態(tài)之下,我覺得對于購房者來說,特別是具有買房資格的群體,我覺得還是應該抱有一個更積極的一個心態(tài),就是如果市場上符合需求,符合預期的樓盤,價位達到心理價位,我覺得還是以更積極的心態(tài)來面對,不能一味的被動的,消極的等待,有可能這種等待,或者這種觀望,會錯過合適的項目。 主持人:節(jié)目最后我們還是回到這個春季房展會上,因為這兩天正好在國貿舉行,那這個時候老百姓想要去看房的人其實很多,但是買房,到底下不下手,兩位評論員給一些建議。 張鴻:千萬不要輕言抄底,因為你不知道底什么時候來,你也不知道底什么時候結束,但是有一點可以肯定的,就是房子作為一個投資品,恐怕像07年以前那樣的暴漲的時代已經不大可能,所以如果是自住需求的話,那我想什么時機大概都是合適的,如果是投資性需求的話,還是等等。 主持人:曹老師呢? 曹建海:我覺得這個投資性需求,特別是投機性需求,我覺得就是應該是這個時代已經一去不復返了,再想買了房再升值,再賺錢,這個時代可能已經過去了,消費需求當然大家也希望就是能越便宜越好……
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