背負(fù)多年“非法身份”的小產(chǎn)權(quán)房，命運進入了倒計時。
3月29日，本報記者從國土部知情人士處獲悉，“由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報給國務(wù)院。”
根據(jù)國土部初步的清理思路，原則是分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設(shè)的時間點、何時正式展開清理，尚待最后方案出臺才能敲定。
“國務(wù)院就清理整治方案，征求了各部委的意見，目前來看各部委尚未達成共識，還需重新試點研究。”上述知情人士進一步介紹，“其中，分歧最大主要是已售、已住的小產(chǎn)權(quán)房如何清理的問題。”
浙江大學(xué)土地管理學(xué)院教授楊磷杰表示，小產(chǎn)權(quán)房爭議的核心是土地升值收益的合理分配。
國土部知情人士介紹，該部正在啟動小產(chǎn)權(quán)房清理試點工作，擬在試點基礎(chǔ)上總結(jié)完善整治方案，繼而啟動全面清理。同時，年底即將完成的全國農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。
或清理未售及新建
小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟組織之外成員銷售的住房。據(jù)國土部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達66億平方米。
另據(jù)全國工商聯(lián)數(shù)據(jù)，1995年-2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。小產(chǎn)權(quán)房在深圳、北京等房價較高城市持續(xù)熱銷局面，最多的已達到房地產(chǎn)市場銷售總量的1/5。
基于小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大、牽扯多方利益，上述國土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理的一個原則是：區(qū)別對待、分類處置。
他介紹，在國土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請宅基地。
同時，對尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責(zé)令退還。
“尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售。”該人士稱。
他同時介紹，國土部對“一定年限”的要求曾以2008年為限，因為當(dāng)年曾為國務(wù)院報告過小產(chǎn)權(quán)房的初步處理意見，而由于種種原因?qū)嶋H工作中推行困難。
“最新的時間點，需要等到全國小產(chǎn)權(quán)房新的清理方案出臺后作出安排。”上述國土部人士稱。
就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等”。
不過，針對已售、已長期居住的小產(chǎn)權(quán)房，上述人士稱，“方案征求意見階段，各部委對此并未形成統(tǒng)一意見，地方政府也有自己的一套思路，還未達成一致”。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生稱，如果對小產(chǎn)權(quán)房全部拆除，將激化社會矛盾，影響社會穩(wěn)定；其次也是住房建設(shè)資金和建筑材料的巨大浪費。
更為重要的是，上述人士進一步指出，作為清理整頓基礎(chǔ)，目前全國性小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)還不清楚。
“短期看，只能先選擇小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重的地區(qū)作試點；與此同時，國土部將抓緊摸底全國小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)。”上述國土部知情人士稱。
記者獲悉，年底，全國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的初步數(shù)據(jù)或?qū)⑺鸭戤叀?jù)國土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。
部分地方、個別部委抵觸
“國土部正在和部分地方溝通小產(chǎn)權(quán)房清理試點工作，從目前來看，很難推進。”上述國土部知情人士說，“來自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大。”
據(jù)山東國土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區(qū)確定為小產(chǎn)權(quán)房清理試點，國土部將對當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房等違法違規(guī)用地情況進行摸底。
“部分地方政府、個別部委在地方的重大項目工程，部分存在違法違規(guī)用地情況，一旦摸底，地方違法違規(guī)的用地問題將無處遁形。”上述人士表述。
3月27日，包括國土部、水利部、鐵道部在內(nèi)的6部委共聚北京山水賓館，閉門商討“如何解決國家重點工程中占地不合規(guī)范問題”。
據(jù)參會的知情人士介紹，在座的鐵道部、水利部、交通部代表坦陳，公路、鐵路、水利領(lǐng)域內(nèi)，確實存在未報即用、違法違規(guī)用地行為。
此外，地方政府及一些地產(chǎn)界人士對小產(chǎn)權(quán)房保留的訴求，也難與中央監(jiān)管部門達成完全一致。
“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，在補交土地出讓金后轉(zhuǎn)正，或者轉(zhuǎn)為保障房。”上述人士介紹。
對此，上述知情人士介紹，“國務(wù)院也召集過住建部、國土部等相關(guān)部委進行討論，意見暫未一致。”
據(jù)接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產(chǎn)權(quán)房正身的嫌疑，間接承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性；而回收小產(chǎn)權(quán)房的價格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。
上述國土部知情人士也擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房一旦放開，土地調(diào)控和規(guī)劃可能出現(xiàn)失控局面。
在清理方案懸而未決之前，試點城市也難推進。“基于種種原因，試點確定工作并不明朗。”上述國土部知情人士稱。
他介紹，實際上，早在去年8月份，國土部就已經(jīng)內(nèi)部召集山東、河南等小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重地區(qū)國土廳人士開會，要求這些地區(qū)年底前，積極申請小產(chǎn)房試點。
“而到了年底，無一城市申請，小產(chǎn)權(quán)房清理試點被迫流產(chǎn)。”國土部知情人士介紹。
上述山東國土廳的人士則表達無奈，“不是地方政府不希望清理小產(chǎn)權(quán)房，但目前全國性小產(chǎn)權(quán)房尚沒有一個明確的規(guī)范性文件，強制處理的話，可能會激化社會矛盾。”
上述國土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理思路未明，國土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點城市。
此前有媒體消息稱，國土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產(chǎn)權(quán)房較密集的城市開展試點。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)介紹，上述四個城市較具代表性，北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房價將大量剛需逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市，外來人口多，郊區(qū)面積大，小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問題突出；海口是旅游度假區(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問題。
長效治理
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明對本報表示，小產(chǎn)權(quán)房是在當(dāng)前土地法規(guī)體系不完備情況下的集體大創(chuàng)造，村民、村集體、鄉(xiāng)政權(quán)、縣政府、開發(fā)商、城鎮(zhèn)居民等多個角色參與，“在此種格局下，方案在執(zhí)行上肯定會大打折扣。”
“僅采取沒收、強制拆除、停建和斷水?dāng)嚯姷取隆拇胧瑹o法從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。”嚴(yán)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房背后的根本問題是土地制度。
“在城鄉(xiāng)二元土地制度下，農(nóng)民征地補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，小產(chǎn)權(quán)房就成為了農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化進程中土地增值收益的重要途徑。”嚴(yán)金明說。
此外，楊磷杰稱，在國家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全，城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍具有巨大的需求空間。
根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
楊磷杰表示，現(xiàn)行的《土地管理法》雖然法律上明確小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的非法性，但地方陸續(xù)有一些自行流轉(zhuǎn)的集體土地試驗，對于新的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象如何監(jiān)管，在國家有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法尚未出臺前，并不清晰。
由此從土地制度源頭進行梳理，成為必要。
上述國土部知情人士介紹，國土等部門正在共同研究防范小產(chǎn)權(quán)房問題的長效機制，包括推出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施等。
除此之外，財政部相關(guān)人士也在此間表態(tài)，要會同有關(guān)部門，研究土地收益城鄉(xiāng)統(tǒng)籌使用的辦法。
另有知情者介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理，還必須和房地產(chǎn)調(diào)控進行一盤棋梳理。在北京郊區(qū)及河北周邊，存在多處開發(fā)商介入的小產(chǎn)權(quán)房樓盤，消費者中不乏投機需求。