政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現(xiàn)下行跡象。《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一線城市多個豪宅項目開始松動降價。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數(shù)房企資金面惡化，并強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。
市場 多個豪宅項目價格開始松動
當(dāng)住宅市場遭遇持續(xù)從嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策而逐漸下行時，豪宅市場也開始出現(xiàn)松動跡象。
日前，奧園地產(chǎn)宣布，公司正與獨立本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方，就出售北京長安8號51%權(quán)益接洽并進行磋商。“長安8號”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經(jīng)“四度易主”，此番拋售股權(quán)不由引發(fā)業(yè)界對其資金鏈的擔(dān)憂。
隨后，盡管奧園首席財務(wù)官林錦堂否認(rèn)了項目出售是因公司現(xiàn)金流的問題。但根據(jù)奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報，公司流動資產(chǎn)“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動負債中“短期銀行借款”為26.16億元，與2010年13.60億元同比上升48%。同時，流動比率由2010年2.0下降至1.5。
據(jù)悉，長安8號在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個著名的豪宅項目如今被媒體稱為“燙手山芋”。
奧園地產(chǎn)負責(zé)人公開表示，盡管長安8號項目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，在當(dāng)前大環(huán)境下希望通過這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將公司的投資布局有所調(diào)整。“未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”
記者發(fā)現(xiàn)，一線城市近期關(guān)于豪宅項目松動降價的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價16萬元/平方米，而非之前業(yè)界猜測的天價30萬元，低于鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個“低價開盤”，一個特價房促銷。
3月份，深圳豪宅市場價格同樣在下調(diào)，單價“萬元起降”。中國房產(chǎn)信息集團黃丹告訴《經(jīng)濟參考報》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項目上營銷動作頻頻，上半年“去存貨、搶現(xiàn)金”將成為一線房企銷售主基調(diào)。“一方面以價換量，爭得客源和現(xiàn)金，一方面為未來進一步擴張做戰(zhàn)略準(zhǔn)備。”
另外，黃丹介紹說：“近期改善型客戶在開發(fā)商促銷下緩步入市。2月多個城市改善型產(chǎn)品占據(jù)銷售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟型別墅項目，價格屬于中檔。相較市中心總價高面積小，這些項目總價適中，相對性價比較高，吸引改善型需求入市。”
資金 上市房企負債率達10年高點
在豪宅項目促銷降價增多的背后，上市房企的日子越發(fā)難過。年報數(shù)據(jù)顯示，在目前已披露2011年業(yè)績的房地產(chǎn)上市公司中，負債率高企和資金鏈進一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這種趨勢將在今年一季度得到進一步強化。
從資產(chǎn)負債率來看，北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達到了72.3%，為近10年來最高。報告認(rèn)為，往年房企可依靠高房價和由此帶來的現(xiàn)金流緩解高負債的壓力。但2011年嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致的越來越慘淡的經(jīng)營狀況正將一批地產(chǎn)企業(yè)逼入絕境，其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。
從現(xiàn)金流狀況來看，WIND數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，按照申萬一級行業(yè)分類，兩市已有共計48家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報。截至2011年末，這48家上市公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-124.5億元，其中，億城股份、首開股份等房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比持續(xù)減少。截至2011年末，48家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少了42.6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。
今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況可能進一步惡化。上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新的研究報告認(rèn)為，根據(jù)2012年1至2月份房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售數(shù)據(jù)，除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降，預(yù)計2012年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。
在銷售不暢、資金吃緊的情況下，多數(shù)房企放緩拿地進程并在融資市場頻頻發(fā)力。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的一份研究報告，最近幾個星期，重點監(jiān)測房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業(yè)通過股權(quán)和發(fā)債進行融資，而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信托和貸款進行融資。
北京中原市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，調(diào)控壓力大，房企業(yè)績分化，庫存增加、利潤減少成普遍現(xiàn)象。在現(xiàn)金為王的形勢下，上市房企需要降價換量。雖然目前銀行對首套房購房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率，但是開發(fā)貸等依然偏緊，企業(yè)要想更好發(fā)展依然需要以價換量。
研判 二季度或再迎打折降價潮
在資金鏈條緊繃的情況下，開發(fā)商們紛紛加大了推盤和銷售力度。數(shù)據(jù)顯示，多個熱點城市成交量已逐漸回調(diào)，業(yè)內(nèi)預(yù)測，下季度將迎來新一輪打折降價潮。
從上市房企銷售量來看，保利、金地、中海等大型房企2月份的銷售量上升明顯。公開資料顯示，2012年2月，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積37.79萬平方米，同比增長69.53%。金地集團2月實現(xiàn)簽約面積11.9萬平方米，簽約金額12.3億元，同比分別增加112.2%和85%。中海地產(chǎn)2月份實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額約106.9億元，實現(xiàn)銷售面積64.5萬平方米，環(huán)比大幅上漲232.7%和152%，今年前兩月累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額139.1億元，同比增長42%。
截至2012年2月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，較上月小幅回落2%。相對于2011年6月底，標(biāo)桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。在庫存壓力下，自今年以來，保利、招商、恒大、富力等房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動。
進入3月，一些熱點城市量升價跌的趨勢更為明顯。中國指數(shù)研究院最近的一份研究報告披露，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現(xiàn)上漲趨勢。最近一周(3月12日至3月18日)的交易數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內(nèi)的重點城市中，除天津同比2011年周均略有下降，其余城市成交量皆上漲。其中杭州(不含蕭山余杭)漲幅最大，達205.48%。南京漲幅超過150%，同時其他多個城市漲幅也在100%上下。
以北京為例，北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月中上旬(3月1日至20日)北京全市純商品住宅網(wǎng)簽總量為4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41.5%，與去年3月份同期的成交量相比也上漲了近17%。房價方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月中上旬北京純商品住宅的成交均價為18800元/平方米，與上月同期相比下跌了1.3%，比去年同期的房價下跌了2.7%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，當(dāng)前市場成交量的回漲是建立在房價回調(diào)和首套房貸利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上，在目前樓市庫存量依然居于高位的前提下，購房需求的平穩(wěn)釋放并不會改變目前“供大于求”的市場現(xiàn)狀，預(yù)計未來三個月，北京住宅成交量將依舊保持上漲態(tài)勢，房價繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的趨勢，首次購房人群依舊是購房主力。
上海易居房地產(chǎn)研究院上述報告認(rèn)為，在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。預(yù)計新一輪的打折降價潮，還將在未來二三個月內(nèi)大范圍持續(xù)展開。張大偉預(yù)測，在6到12個月內(nèi)房價還可能有10%到20%的下調(diào)，而部分已經(jīng)降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認(rèn)可。