“我們剛剛接手了一只信托的天津項(xiàng)目，總盤子7億元的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，6個(gè)億的價(jià)錢就賣給了我們。”一家私募股權(quán)基金(PE)公司的高管對(duì)記者說(shuō)。
在持續(xù)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)業(yè)的“嚴(yán)寒”并未因春天到來(lái)而回暖。房地產(chǎn)貸款仍是銀行的紅線地帶，房地產(chǎn)信托也經(jīng)歷了監(jiān)管部門的數(shù)次整治，房企資金鏈日益緊繃。主流融資渠道受限后，PE趁勢(shì)而入，發(fā)過(guò)橋貸款、股權(quán)收購(gòu)、低價(jià)接盤，成為房企融資的另類通道。
PE強(qiáng)勢(shì)介入地產(chǎn)隱含風(fēng)險(xiǎn)
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，樓市低迷，房企資金緊張，為房地產(chǎn)基金發(fā)展創(chuàng)造了條件。可個(gè)別不規(guī)范的機(jī)構(gòu)借房地產(chǎn)基金的名義融資有非法集資之嫌，還有一些房企主導(dǎo)的私募基金存在大量關(guān)聯(lián)交易，PE強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)隱含一定風(fēng)險(xiǎn)。
與房地產(chǎn)業(yè)遭遇寒冬相反的是，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)交易日漸升溫。中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2月份地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)變動(dòng)劇烈，全月規(guī)模交易13宗，交易額31.7億。同比分別上漲53.8%、153%。中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“進(jìn)入2012年，股權(quán)交易即使在春節(jié)區(qū)間的1月份也明顯升溫，2月份這一趨勢(shì)也并未停止。并購(gòu)案例激增與房企資金鏈緊張不無(wú)關(guān)系，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)。”
而在這一輪的房地產(chǎn)業(yè)整合中，PE成為一股不容忽視的力量。“建筑面積12萬(wàn)平方米的兩棟商住兩用樓，在珠海，樓面價(jià)只有5000元，6億元資金需求還差3億，只是融資方不想出讓股權(quán)，最后和地產(chǎn)基金談崩了。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“現(xiàn)在銀行渠道受阻，PE要價(jià)籌碼加大，資金成本高達(dá)30%，大家日子不好過(guò)。”
上述的那位PE公司高管估計(jì)，目前應(yīng)該有超過(guò)百家的房地產(chǎn)基金公司，募集資金規(guī)模達(dá)千億元以上。“現(xiàn)在，銀行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市無(wú)門，房地產(chǎn)商找錢太難，而房地產(chǎn)基金資金運(yùn)用方式靈活，可以借貸，可以股權(quán)投資，低價(jià)收購(gòu)，不像銀行和信托那樣受銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格監(jiān)管。”他告訴記者，PE參與房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般是發(fā)放短期過(guò)橋貸款，或是出資入股介入地產(chǎn)項(xiàng)目，然后再通過(guò)自身客戶或銀行等第三方渠道為項(xiàng)目公司募集資金。
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金分為兩類，一類為專業(yè)投資機(jī)構(gòu)獨(dú)立募集私募基金，另一類則由房企單獨(dú)或和基金、信托公司共同出資設(shè)立，如穩(wěn)盛投資、萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金等。
未來(lái)PE接手地產(chǎn)項(xiàng)目可能更普遍
在去年和前年的調(diào)控期，信托公司曾大規(guī)模介入房地產(chǎn)融資，由于信托的存續(xù)期大多在1至2年，房地產(chǎn)信托集中到期給PE提供了更多的機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，房地產(chǎn)信托余額達(dá)6882億元。國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，2012年、2013年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模分別為2000億元、2200億元，其中2012年到期規(guī)模為2011年的4倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托目前面臨的主要是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，找第三方接盤或以自有資金墊付再變賣抵押資產(chǎn)等方式將成為具有清償風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的主要處置方式，未來(lái)一段時(shí)間PE接手地產(chǎn)項(xiàng)目的情況可能更普遍。
而在大地產(chǎn)公司中，萬(wàn)通則是第一批“吃螃蟹”的。早在去年9月，萬(wàn)通地產(chǎn)、華潤(rùn)信托與萬(wàn)通深國(guó)投共同發(fā)起成立萬(wàn)通基金，萬(wàn)通地產(chǎn)和華潤(rùn)信托作為有限合伙人(LP)，分別出資1860萬(wàn)元和通過(guò)信托籌資3.5億元，萬(wàn)通深國(guó)投作為一般合伙人(GP)出資400萬(wàn)元。去年10月，萬(wàn)通地產(chǎn)與萬(wàn)通基金簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及合作協(xié)議》。萬(wàn)通地產(chǎn)將旗下萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司49%的股權(quán)，作價(jià)2.84億元，以及該公司8860萬(wàn)元債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)通基金。
此前，金地集團(tuán)在天津成立穩(wěn)盛投資天津管理有限公司，并發(fā)起一系列合伙制的房地產(chǎn)私募基金。2011年，穩(wěn)盛天津及其投資的穩(wěn)恒基金發(fā)起設(shè)立穩(wěn)實(shí)基金，引入西藏信托募集的資金，投資于湖南福晟99%的股權(quán)，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙錢隆世家項(xiàng)目。
與這些陽(yáng)光化的私募基金相比，其實(shí)還有更多的私募基金參與房地產(chǎn)融資。一位信托公司的人士告訴記者，他在去年也投資了一只房地產(chǎn)基金，封閉期4年，預(yù)期的年化收益率可以高達(dá)25%。“原本是他們公司的項(xiàng)目，資質(zhì)很好，可是碰上了一些監(jiān)管限制，大家就做了只基金，自己湊錢給這個(gè)項(xiàng)目融資。”他說(shuō)。
境外資本滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域跡象明顯
其實(shí)，與境外資本相比，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，內(nèi)資PE算是“后知后覺(jué)”。以入股國(guó)美和匯源而被國(guó)人熟悉的華平基金為例，這家成立于上世紀(jì)70年代的美國(guó)私募基金，早在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控之時(shí)就開(kāi)始布局中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，并獲得了巨額利潤(rùn)。富力城、綠城集團(tuán)、融科置地、紅星美凱龍、陽(yáng)光壹佰、中興商業(yè)、上海中凱、海星等等——這一長(zhǎng)串公司都曾接受過(guò)華平基金的投資。
雖然，內(nèi)地的房地產(chǎn)調(diào)控短期難以放松，并導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，但境外資本借調(diào)控之機(jī)滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域的跡象明顯。在去年的一段時(shí)間，外資新設(shè)或增資的房地產(chǎn)公司大幅增長(zhǎng)。這還不包括外國(guó)資本以自用名義在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張，而以自用名義或中外合作等方式的擴(kuò)張，可以有效規(guī)避政策對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制。
但是，PE在房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)勢(shì)介入也引起專家的一定憂慮。北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展基金研究中心副主任、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，房地產(chǎn)私募基金以民間資本為主，整體發(fā)展良好，但存在個(gè)別基金有非法集資嫌疑，而借助私募融資地產(chǎn)項(xiàng)目或多或少存在相關(guān)問(wèn)題，存在投資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在當(dāng)前嚴(yán)格調(diào)控政策下。“房地產(chǎn)商主導(dǎo)的私募基金，存在關(guān)聯(lián)交易，為了募集資金，甚至夸大項(xiàng)目?jī)?yōu)良度，隱瞞資金去向。”他說(shuō)。
杜猛表示，中小房企資金緊張，為私募基金股權(quán)投資和低價(jià)收購(gòu)創(chuàng)造條件，但應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，進(jìn)行規(guī)范化管理，明確界定非法集資和私募關(guān)系，要增加投資項(xiàng)目透明度，保護(hù)投資人利益。不過(guò)他表示，不宜提高投資門檻，否則會(huì)制約私募基金發(fā)展。“規(guī)范私募市場(chǎng)行為，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急”杜猛說(shuō)。