招商地產(chǎn)重返第一陣營的路途并不平坦。
3月4日，數(shù)十名業(yè)主聚集在招商深圳雍景灣售樓處前維權(quán)。黑底白字的橫幅上赫然寫道“招商踐踏公平、價格欺詐、偽造銷控，業(yè)主堅決退房”。
禍不單行。同樣在3月4日，招商地產(chǎn)北京“公園1872”項目也爆發(fā)了“維權(quán)門”。迄今兩地的維權(quán)仍在僵持。
3月7日，早前以“一成首付”亮相的招商地產(chǎn)南京紫金山泰格公寓被指涉嫌虛報銷量。
“先保證完成銷售業(yè)績。”據(jù)悉，當被問到有無預(yù)料日后會遭遇維權(quán)，招商地產(chǎn)某高層這樣回應(yīng)。地產(chǎn)界人士則透露，“虛假承諾、捂盤是多數(shù)開發(fā)商慣用的銷售策略。”
2011年，招商地產(chǎn)創(chuàng)下了210億的銷售新紀錄，并提出2020年重回一線梯隊。這一切，都發(fā)生在領(lǐng)導層調(diào)整之后。如今維權(quán)聲勢浩大，品牌形象受損，招商地產(chǎn)追回一線陣營并非易事。
涉嫌欺詐沖業(yè)績？
3月4日下午3點45分，理財周報記者來到蛇口四海公園旁的深圳雍景灣售樓現(xiàn)場。彼時門口處停著消防車、救護車和警車。
經(jīng)了解，雍景灣業(yè)主質(zhì)疑招商地產(chǎn)在“學位”及“價格”上涉嫌欺詐。“今天是有業(yè)主無奈以跳樓相逼，招商地產(chǎn)才肯派代表出來談判。”其中一名業(yè)主代表說道。
記者接觸到的不下十名業(yè)主反映，2011年6月18日開盤時，招商地產(chǎn)的銷售代表曾明確表示“雍景灣帶名校育才小學的學位”。
當天下午，招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理王壁煒在談判時回應(yīng)，“開盤時已公告雍景灣在學區(qū)內(nèi)，有入學資格但不保證”，并表示“不清楚銷售代表的行為”。南山區(qū)教育局方面的說辭類似。
真相無從考究。唯一能確定的是，當日雍景灣的宣傳標語是“名校為鄰，走路上學”如今已換作其他。
另一名業(yè)主則質(zhì)疑招商捂盤，“最新數(shù)據(jù)顯示，雍景灣備案1054套，簽約653套，銷售不到六成五。而開盤當日銷控表顯示認購近8成。我們發(fā)現(xiàn)，那時已售罄的單元如今在售。”
對此，王壁煒作出解釋是，“部分客戶無法通過銀行信貸審核所以退房。”
可以明確的是，雍景灣在招商地產(chǎn)2011年210億元的銷售額中確實功不可沒。2011年半年報顯示，深圳雍景灣及北京1872等項目6月面市后受到了市場熱捧。
截至2012年3月9日，市土規(guī)委托網(wǎng)站顯示，推盤以來雍景灣成交面積為55498.57萬平米，成交均價為34749.82元/平米，合計簽約銷售金額為19.29億元。這19.29億元，應(yīng)有相當比例劃入2011年的總銷售額。
事實上，雍景灣并非向招商地產(chǎn)發(fā)起“虛假銷售”維權(quán)的首個樓盤。招商蘭溪谷二期業(yè)主、招商深圳瀾園業(yè)主分別在2008年、2010年進行了類似主題的維權(quán)活動。
招商地產(chǎn)方面回應(yīng)，“雍景灣樓盤銷售完全合法合規(guī)、公開透明，不存在任何欺詐。”
招商局布棋：躋身一線的千億野心
2011年，招商地產(chǎn)的銷售業(yè)績達到了歷史巔峰。全年實現(xiàn)了210億的銷售額，首破200億，較2010年(143億)同比增長47%。
如果把時間回撥至2004年，彼時招商地產(chǎn)的銷售額是萬科的45%，保利的77%，金地的1.1倍，穩(wěn)居一線陣營。
但是到了2009年，當百利地產(chǎn)加入了300億俱樂部，而招商地產(chǎn)仍在為百億夢拼搏。
2010年，招商地產(chǎn)的銷售額只有萬科的14%，保利的22%，金地的51%。7年，招商地產(chǎn)被一線地產(chǎn)商遠遠地拋離。
2011年，招商局走到了新十年征程元年。地產(chǎn)業(yè)是慢還是快，這是一個問題。
人事調(diào)整也許給出了答案。
2010年8月23日，招商局正式結(jié)束秦曉時代，迎來了新任董事長傅育寧。
2011年2月16日，原招商地產(chǎn)董事長孫承銘晉升招商局副總裁，原招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌替代其職位。
“人事調(diào)整，是為了把招商地產(chǎn)從集團的二級子公司升至一級子公司，由招商局直接管理。”招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，“集團也覺得招商地產(chǎn)發(fā)展得太慢了。”
招商局的三駕馬車中，招商地產(chǎn)相對弱勢。據(jù)理財周報記者統(tǒng)計，2009年招商地產(chǎn)對招商局的凈利潤貢獻僅17%，2010年仍維持在17%左右，遠遠落后于交通運輸和金融板塊。
“集團希望招商地產(chǎn)的凈利潤貢獻率能達到30%。”前述招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，“2011年我們越來越看重成本。”
2011年2月21日，傅育寧施加了發(fā)展目標壓力，“地產(chǎn)業(yè)要進入國內(nèi)行業(yè)第一梯隊。”
2011年4月，林少斌公開表示：“2011年是招商地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之年，提速是首要目標。”
招商地產(chǎn)的“野心”遠遠不只200億。按照林少斌的構(gòu)想，“2012年招商地產(chǎn)希望銷售300億，2018年公司計劃實現(xiàn)1000億銷售額，我們的目標是2020年進入前十強”。
換言之，同樣是7年的時間輪回，招商地產(chǎn)要追趕上2010年的萬科(銷售金額1026億)。
狼性2011：百億拿地備彎道超車
高層變動之后，招商地產(chǎn)“快”了起來。“新人事新作風，招商在趨向萬科的策略。”一位長期跟蹤招商地產(chǎn)的分析師認為。
最直接的表現(xiàn)是，招商原本的短板存貨周轉(zhuǎn)率在提速。同花順數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率已連續(xù)十年在“招保萬金”中墊底。
而到了2011年三季度末，招商地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度躍居首位。對此，林少斌曾公開作出預(yù)期，“2011年整體周轉(zhuǎn)提速要超過100天。”
同時，招商地產(chǎn)與一線房企的差距略有縮小。2011年，招商地產(chǎn)銷售額已是萬科的17%，保利的29%，金地72%。
“2011年招商加強了對開竣工、銷售時間節(jié)點、周轉(zhuǎn)率的考核，通過放權(quán)、激勵來提高效率、獲得增長。”北京某券商人士分析。
首先是開工進程加快。2011年招商地產(chǎn)計劃新開工276萬平，比2010翻了一番。上半年已完成207萬平，遠高于2010年全年新開工面積(142萬平)。
其次是銷售加快。2011年上半年招商地產(chǎn)已實現(xiàn)了100億的銷售業(yè)績，完成全年目標的一半。到了三季度，招商地產(chǎn)的銷售額達到了151億，超過了2010年全年的銷售額(143億)。
“2011年，年內(nèi)5、6月份和11月份是兩個銷售回暖的窗口，公司果斷加大推售力度，成功抓住了這難得的窗口期。”招商地產(chǎn)回應(yīng)道。
此外，招商地產(chǎn)逆市在二三四線城市大肆掠地。據(jù)理財周報記者統(tǒng)計，2011年以來招商地產(chǎn)為了拿地已斥資近百億。2011年招商地產(chǎn)共斥資近90億拿了12個項目，新增權(quán)益建筑面積近300萬平米，同比增長70%。
步入2012年，當恒大、龍湖、萬科面對土地市場噤若寒蟬時，招商地產(chǎn)又拿下了4個項目，新增建筑面積33.83萬平，耗資15.12億。
“逆市新增土地儲備，是公司為了完成區(qū)域布局計劃、保持發(fā)展態(tài)勢的安排，在資金上已提前做好了準備。”招商地產(chǎn)作出回應(yīng)。
重回一線的兩大障礙
“2011年是地產(chǎn)業(yè)寒冬的前奏，那2012年真正的寒冬即將到來。”前述招商地產(chǎn)人士。
早在2011年12月，林少斌便拋出了樓市“拐點論”，認為“銷售庫存已成為當前房產(chǎn)開發(fā)商的主要任務(wù)。”伴隨著銷售業(yè)績創(chuàng)下新高，招商地產(chǎn)的存貨也登上了歷史最高值400億。
2012年2月底，借招商局140周年的契機，招商地產(chǎn)首次在全國實行全面降價，涉及14個城市。
連近日在維權(quán)的深圳雍景灣樓盤，均價也從開盤時的3.5萬降至2.6萬，降價近萬元。“一平米仍有近萬元的降價空間，但去年招商卻說3.5萬一平已是限購價。”
雍景灣業(yè)主表示不解。
“在周邊樓盤價格未大降的情況下大甩賣，其實是招商近日需要營運資金。”一位接近招商地產(chǎn)的人士透露。
2011年三季報顯示，招商地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出了215.9億元。資產(chǎn)負債率達到了66.9%，歷史上首次超過了65%。
對于資金狀況，招商地產(chǎn)回應(yīng)，“公司一直注重多渠道融資，2011年度有息負債規(guī)模與本公司之前相比有提高，但公司的負債率等指標仍處于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較低水平。”
“和所有的地產(chǎn)公司一樣，‘去庫存，促銷售’將是招商地產(chǎn)2012年工作重中之重，只有實現(xiàn)銷售，才能實現(xiàn)回款，才能實現(xiàn)真正的周轉(zhuǎn)。”招商地產(chǎn)表示。
巨額存貨和巨大的資金缺口，將是招商地產(chǎn)欲重返一線陣營的絆腳石。加之北京、深圳等地的維權(quán)聲音不斷，招商地產(chǎn)新十年征程的“第2年”充滿著不安。