房?jī)r(jià)堅(jiān)冰正在消融。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全部止?jié)q。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，在調(diào)控依然從嚴(yán)的形勢(shì)下，樓市“拐點(diǎn)”加速到來(lái)。專家們預(yù)計(jì)，未來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào)趨勢(shì)仍將持續(xù)。
房?jī)r(jià)繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)
統(tǒng)計(jì)顯示，1月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有48個(gè)城市，持平的有22個(gè)城市，上漲的城市為0，價(jià)格下降的城市有所減少，價(jià)格持平的城市有所增加，價(jià)格上漲完全停滯。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比去年12月份下降了0.15%，相比去年12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅有所收窄，價(jià)格跌幅走勢(shì)四個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)回升，但并不意味著跌幅已經(jīng)觸底，主要原因應(yīng)該是1月是春節(jié)月份，屬傳統(tǒng)淡季，樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)減少。
楊紅旭分析說(shuō)，在中央政策依然從緊，而且蕪湖救市新政被叫停的情況下，接下來(lái)數(shù)月，促銷(xiāo)活動(dòng)將會(huì)增加，繼去年10月至11月那次促銷(xiāo)潮后，第二輪促銷(xiāo)活動(dòng)將很快展開(kāi)，預(yù)計(jì)促銷(xiāo)樓盤(pán)數(shù)量將會(huì)大幅增加。2012年上半年，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，下半年才有可能趨于企穩(wěn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，雖然年初全國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)略有回升，但70個(gè)城市房?jī)r(jià)無(wú)一例外全部停漲，并且漲幅為0的城市從去年12月的16個(gè)增加到1月的22個(gè)。一方面是受到假期和銷(xiāo)售淡季的影響，房企銷(xiāo)售意愿并不強(qiáng)烈，另一方面，去年四季度以來(lái)多個(gè)城市都掀起降價(jià)潮，并且一些項(xiàng)目在去年降價(jià)后可降空間縮小，同時(shí)部分房企正處于政策觀望期，導(dǎo)致目前很多城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)僵持的情況。
庫(kù)存高企 業(yè)績(jī)縮水
在房?jī)r(jià)加速松動(dòng)的同時(shí)，市場(chǎng)觀望情緒日益加深，成交大幅下滑庫(kù)存不斷高企，而房企的業(yè)績(jī)更是出現(xiàn)大幅縮水。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月10個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量環(huán)比上月下降5成多，與去年同期相比減少近7成。一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬(wàn)平方米，環(huán)比上月減少65%，與去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58萬(wàn)平方米，環(huán)比上月減少44%；廣州成交21.49萬(wàn)平方米，環(huán)比減少42%。
截至1月末，北京、上海、深圳、廣州等10個(gè)典型城市的新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到5900萬(wàn)平方米。同比來(lái)看，這一庫(kù)存量增長(zhǎng)了40%，處于高位運(yùn)行狀態(tài)。存銷(xiāo)比達(dá)到了16.0，創(chuàng)下近幾年的新高。
另?yè)?jù)中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，主要城市的住宅新增供應(yīng)出現(xiàn)大幅的萎縮。7個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積合計(jì)環(huán)比2011年12月下降79%，同比降幅為64%，并已創(chuàng)2008年以來(lái)的單月供應(yīng)量的新低。
成交量和供應(yīng)量的大幅縮減，進(jìn)一步加劇了房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的縮減。近期，上市開(kāi)發(fā)商陸續(xù)公布1月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，多家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)中原監(jiān)測(cè)，十大標(biāo)桿房企1月合計(jì)銷(xiāo)售金額環(huán)比下滑幅度約近六成，并可能達(dá)到近兩年來(lái)的歷史低位。在已公布業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商中，除萬(wàn)科1月銷(xiāo)售金額同比有增長(zhǎng)外，保利、富力和綠城1月的銷(xiāo)售金額同比降幅均在六成以上，較2011年12月的環(huán)比降幅也皆超過(guò)五成。
中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，在低迷格局短期內(nèi)難以改觀的情況下，進(jìn)一步通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)緩解存貨壓力，將可能是大型開(kāi)發(fā)商近期的第一要?jiǎng)?wù)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，當(dāng)前房企股權(quán)變動(dòng)加劇，賣(mài)不動(dòng)房開(kāi)始賣(mài)股求生。1月份公開(kāi)市場(chǎng)全國(guó)樓市成規(guī)模(交易額超千萬(wàn))股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規(guī)模上漲了120%。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示包括東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒業(yè)、安徽金種子等主業(yè)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，從該領(lǐng)域撤資或減少相關(guān)資產(chǎn)配置。
張大偉說(shuō)，在目前來(lái)看，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局，在大形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2012年對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)依然是嚴(yán)冬，出售部分項(xiàng)目或者股權(quán)的交易將會(huì)非常普遍，預(yù)計(jì)規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。
博弈升溫難抑房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)
受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期下降，市場(chǎng)進(jìn)入深度博弈。蕪湖新政剛一出臺(tái)即被叫停，反映了中央促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖的決心，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)將繼續(xù)調(diào)整。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，蕪湖房產(chǎn)新政被叫停，調(diào)控不放松的政策預(yù)期加強(qiáng)。去年底中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。近期溫家寶總理多次強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖。去年末，佛山、成都放松限購(gòu)均被叫停。蕪湖是今年首個(gè)出臺(tái)房地產(chǎn)新政的城市，盡管是支持合理住房需求，但由于受到社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注，擾亂政策預(yù)期，出臺(tái)4日即被叫停。目前來(lái)看，中央對(duì)地方政府“救市”充滿警惕，這將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控不放松的預(yù)期。
住建部政策研究中心主任秦虹近日也公開(kāi)表示，2012年是地方政府財(cái)政壓力相對(duì)較大的一年。但是中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策趨勢(shì)已經(jīng)十分明確，“無(wú)論長(zhǎng)期還是短期都沒(méi)有動(dòng)搖的可能。”
秦虹說(shuō)，2012年地方政府需要在保障房建設(shè)上進(jìn)行持續(xù)的財(cái)政投入，而此前的貸款和融資正在進(jìn)入償還階段。再加上土地收入的縮水，支出增加，收入?yún)s在減少。“在這種情況下，地方政府在政策制定上反而要把握尺度。”
事實(shí)上，由于房地產(chǎn)投資縮水、土地出讓收入下滑，自調(diào)控政策頒布以來(lái)，個(gè)別地方政府在、執(zhí)行政策上的博弈心理從未消退。繼蕪湖之后，中山市政府此前頒布的新政也緊急改為“試行”。
自2011年上半年樓市調(diào)控執(zhí)行以來(lái)，已經(jīng)有至少14個(gè)城市出臺(tái)了微調(diào)措施。其中，不乏因樓市蕭條、土地財(cái)政吃緊后，而自主“救市”的城市。中原地產(chǎn)分析稱，目前樓市調(diào)控的主要壓力是來(lái)自于地方政府因市場(chǎng)蕭條的松綁沖動(dòng)與中央政府嚴(yán)格調(diào)控之間的博弈，由于蕪湖新政的擱淺，“預(yù)計(jì)在上半年不太可能再有城市會(huì)明確出臺(tái)樓市松動(dòng)的政策”。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，蕪湖樓市新政出臺(tái)后迅速夭折，除了表明地方政府與中央在樓市調(diào)控上的博弈，也再次印證了今年中央將堅(jiān)定不移地繼續(xù)執(zhí)行樓市調(diào)控的決心和信心。“所以，2008年底到2009年初政府救市的那一幕，絕對(duì)不會(huì)在今年重演，正在執(zhí)行的樓市調(diào)控政策絕不可能出現(xiàn)調(diào)頭。”
馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，在2012年樓市調(diào)控效果繼續(xù)鞏固、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的背景下，降價(jià)趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)。同時(shí)，1月份全國(guó)多個(gè)城市新房市場(chǎng)成交跌入谷底，“為加速銷(xiāo)售回款，將不斷有開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)換量陣營(yíng)，新房?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。預(yù)計(jì)2012年降級(jí)格局和降價(jià)趨勢(shì)都會(huì)進(jìn)一步深化。”
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，2012年樓市交易量、價(jià)已全面進(jìn)入下行周期，1、2月份新房供應(yīng)持續(xù)低迷，而開(kāi)發(fā)商在資金上的壓力與日俱增，市場(chǎng)頹勢(shì)難逆，房企正在艱難過(guò)冬。由于需求貧瘠，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的唯一方式就是降價(jià)。目前北京3月份有21個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，過(guò)半婉轉(zhuǎn)報(bào)價(jià)，大幅降價(jià)前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，房企的不安、試探心態(tài)是樓市即將出現(xiàn)更大范圍、更深幅度價(jià)格下滑的前兆。