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    在嚴(yán)格的限貸、限購等調(diào)控政策下，樓市成交量下跌，房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。樓市低迷的同時(shí)，房企資金鏈也愈加繃緊。而今年有超2000億房地產(chǎn)信托面臨集中兌付，無疑進(jìn)一步加重房企資金壓力。
　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托面臨剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小，但信托資金集中到期會加劇房地產(chǎn)行業(yè)重組兼并，部分房企在今年尤其是下半年面臨被淘汰出局的命運(yùn)。
　　由于銀行信貸收緊，從2010年開始，通過信托途徑融資成為房企無奈選擇。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，2011年新成立房地產(chǎn)信托達(dá)2670.74億元，在集合信托中占比最高，達(dá)38%。
　　樓市低迷，房地產(chǎn)行業(yè)背后金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。目前，已有多家機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告提示房地產(chǎn)信托背后的風(fēng)險(xiǎn)。中金公司報(bào)告稱，7000億房地產(chǎn)信托還款期集中在今后三年，其中2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234億，總還款額約2500億。
　　“剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)可能性不大，就算房企銷售回款不能及時(shí)到位，也可以發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤緩解一時(shí)資金壓力，在流動(dòng)性上會面臨一些困難。”一位信托公司高管對記者說。他還表示，相對于信托公司，房企的資金壓力無法轉(zhuǎn)移，如果降價(jià)促銷仍不奏效，只得出售項(xiàng)目股權(quán)，將項(xiàng)目賣給大型房企或房地產(chǎn)基金，甚至最終被淘汰出局。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展基金研究中心副主任、中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會副會長杜猛告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，一般上市房企利潤率在15%至25%，而信托途徑融資成本都在15%以上，再加上嚴(yán)格調(diào)控，地價(jià)和房價(jià)被打壓，利潤空間進(jìn)一步壓縮，房企資金困局將進(jìn)一步顯現(xiàn)。他還向記者透露，除2000多億信托資金外，還有超2000億投資于房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金面臨償付，而私募股權(quán)基金回報(bào)率一般在18%至25%之間，更將加重房企資金負(fù)擔(dān)。在他看來，房企利潤降低，資金成本加大，同時(shí)面臨集中還款境遇，房地產(chǎn)行業(yè)今年下半年將出現(xiàn)破產(chǎn)和并購潮。
　　用益信托研究員岳婷對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，開發(fā)商資金鏈緊張甚至斷裂，要從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境考慮，信托只是其中一部分，不排除個(gè)別房企因?yàn)樾磐袃陡秵栴}被兼并淘汰出局。
　　在房地產(chǎn)信托集中兌付加大房企資金壓力的同時(shí)，樓市調(diào)控的持續(xù)及賣房難度的升級使得股權(quán)交易日漸升溫。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)2月首周以來的京滬產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)，新增掛牌的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)股權(quán)數(shù)量達(dá)到了近10宗，總市值數(shù)十億元，其中更是有3家企業(yè)轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán)。
　　中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，在目前看來，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局，在大形勢下，預(yù)計(jì)2012年對大部分開發(fā)商來說依然是隆冬，出售部分項(xiàng)目或者股權(quán)的交易將會非常普遍，預(yù)計(jì)規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。
　　國泰君安研報(bào)則稱，除房地產(chǎn)信托今年進(jìn)入還款高峰期外，銀行理財(cái)和銀行貸款同時(shí)也將進(jìn)入還款高峰期，預(yù)計(jì)部分中小開發(fā)商資金鏈將有斷裂的可能。對于部分優(yōu)質(zhì)大型開發(fā)商來說，具有融資優(yōu)勢，手握大量現(xiàn)金，能夠抓住有利的并購時(shí)機(jī)。
　　上述信托公司高管告訴記者，通過信托途徑融資房企既包括大型上市公司，也有很多中小開發(fā)商，信托集中兌付將考驗(yàn)它們的資金融通能力。杜猛則稱，包括信托、私募股權(quán)基金在內(nèi)的高成本資金將加速房地產(chǎn)業(yè)的洗牌進(jìn)程，為大型房企并購小型房企提供機(jī)會。在他看來，未來融資能力弱、內(nèi)部營銷能力差和產(chǎn)權(quán)不清晰中小房企將率先出局。