銷售放緩、減少拿地，內(nèi)地房企進(jìn)入“冬閑”時節(jié)。然而，港資房企卻趁機(jī)頻繁抄底內(nèi)地土地市場，儼然一副“冬忙”景象。
2011年上半年，九龍倉成為內(nèi)地拿地最活躍的港企。前3個月，九龍倉就分別在蘇州、長沙、杭州拿下多幅地塊，累計投入達(dá)100億元。2011年下半年，李嘉誠旗下的長江實業(yè)、和記黃埔接棒九龍倉，在內(nèi)地土地市場“淘金”。6月始，長和系就先后在天津、長春、大連、佛山等地收獲土地。
“要永遠(yuǎn)相信：當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時候趕緊出來，所有人都不玩了再沖進(jìn)去。”李嘉誠這句心得被不少投資者奉為金科玉律。而對這句話詮釋的最透徹到位的，還是這位超級富豪自己。然而，李嘉誠留給業(yè)界的印象，不僅是土地抄底，還有涉嫌“囤地”。
早前就有媒體爆出，長和系在上海、武漢等地的囤地行為，并坐收增值漁利。然而，和記黃埔2010年底在上海拍下的地王，卻遭遇到2011年該區(qū)域板塊價值下滑的尷尬。一向以穩(wěn)健經(jīng)營著稱的李嘉誠，在樓市步入下半場，還能繼續(xù)在內(nèi)地靠囤地賺錢嗎？
斥資百億逆市搶地
和記黃埔是李嘉誠著力內(nèi)地樓市的主要平臺，這次“搶地”的重任，依然由和記黃埔來履肩負(fù)。
2011年6月3日，和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區(qū)項目，據(jù)悉，該項目由河北區(qū)城投公司與和記黃埔地產(chǎn)天津公司合作，預(yù)計投資超過60億元。在拿下該項目僅20天之后，和記黃埔長春公司又以4.64億元的底價拿下長春一塊土地面積為15.89萬平方米的住宅商服用地，和記黃埔首入長春高新區(qū)。
休息了四五個月，李嘉誠再度出手。2011年11月，在多地土地頻頻流拍的情況下，和記黃埔果斷出手競得佛山一地塊，預(yù)計總投資將超過15億元。時代周報記者了解到，和黃購得該地塊的總代價為8.96億元，該地塊后將供其發(fā)展成住宅及商業(yè)物業(yè)。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門之后，李嘉誠在華南再落一子。
時隔1個月，和記黃埔又現(xiàn)身大連土地市場，并聯(lián)手李嘉誠另一地產(chǎn)平臺長江實業(yè)以19億元成功拿下大連西崗區(qū)一塊14.3萬平方米的商業(yè)用地。據(jù)介紹，本次土地收購行為的主體項目公司為大連達(dá)連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，長江實業(yè)與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權(quán)益。
除上述城市外，在本輪內(nèi)地樓市土地調(diào)控中，李嘉誠還于2010年底，在重慶、上海、南京高價搶地。2010年11月，時隔三年，李嘉誠再度在重慶出手，和記黃埔通過競拍方式，以13.1億元的價格成功拿下重慶兩江新區(qū)一處住宅用地。緊接著，李嘉誠前后在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初，和記黃埔下屬業(yè)貿(mào)投資有限公司以總價16.2億元摘得上海青浦區(qū)趙巷板塊17號地塊，樓面價為21436元/平方米，溢價率191.5%，并刷新了趙巷板塊單價“地王”紀(jì)錄。平安夜，和記黃埔以31.8億元的總價拿下了南京河西板塊G53地塊，溢價17.7%，樓面價為8548元/平方米。
粗略計算，自2010年底，李嘉誠的長和系就已在內(nèi)地斥資百億元拿地，其在內(nèi)地的足跡遍布全國。2003年，和記黃埔在內(nèi)地僅布局了上海、深圳、重慶、廣州、北京等7個城市。2004、2005兩年，和記黃埔“逆市而上”，陸續(xù)在西安、成都、長沙、長春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資金，圈下了超過300萬平方米的土地，基本完成了其對一級城市和主要二線城市的戰(zhàn)略布局。據(jù)2011年8月和記黃埔發(fā)布的中報，在土地方面，其目前所占土地儲備可發(fā)展成共980萬平方米以住宅為主的物業(yè)，其中97%在中國內(nèi)地、2%在英國及1%在新加坡與中國香港。此土地儲備包括分布于23個城市的48個項目，預(yù)期在數(shù)年內(nèi)分期發(fā)展。
資金鏈優(yōu)勢明顯
內(nèi)地樓市正處極寒，李嘉誠為何屢屢闊綽出手？
“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是吸引香港房企進(jìn)駐內(nèi)地的主要原因。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長吉向時代周報記者分析，加上當(dāng)前國內(nèi)信貸減縮，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力加緊離岸，而此時香港房企進(jìn)入內(nèi)地開拓市場的時機(jī)比較適宜，所以出現(xiàn)大量香港房企進(jìn)駐內(nèi)地，正是資本流動和投資意愿雙重影響的結(jié)果。
事實上，不僅和記黃埔，九龍倉、恒隆、嘉里建設(shè)、周大福等港企也紛紛在內(nèi)地“跑馬圈地”。據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年港企在內(nèi)地市場的投入就超過200億元。這其中，大部分“淘金者”都能以底價獲得中意地塊或項目。不過也有例外，2011年9月，恒隆地產(chǎn)經(jīng)過83輪的激烈角逐以34.97億元奪下昆明市兩宗商業(yè)地塊。
港企拿地，包括和記黃埔，背后都有資金鏈的優(yōu)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年底，香港上市并且主要在香港運營的地產(chǎn)企業(yè)，平均的資產(chǎn)負(fù)債率僅為26.71%。然而香港的房產(chǎn)四大天王(李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘）的公司資本負(fù)債比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉誠和記黃埔的凈資產(chǎn)負(fù)債率為21.9%。
相比而言，國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率動輒超過70%。而公開資料顯示，截至2011年上半年，內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，創(chuàng)近十年的新高，與此同時，上市房企總負(fù)債已超過1萬億元。
2012年，新春伊始，土地市場格外冷清。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月，重點城市土地流標(biāo)率達(dá)44%。然而，李嘉誠似乎在為進(jìn)一步的抄底做準(zhǔn)備。據(jù)港媒最新消息，和黃籌組中的5年期及10年期的美元債，由于反應(yīng)熱烈，已將發(fā)行規(guī)模各增加至5億美元，即共10億美元(約78億港元)。此舉無疑為2012年和記黃埔在內(nèi)地市場搶地，備足“糧草”。
另一邊廂，李嘉誠另一業(yè)務(wù)重心在香港的地產(chǎn)平臺長江實業(yè)，也對內(nèi)地市場虎視眈眈。近日，長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄對媒體表示，2012年內(nèi)地將有大量收購機(jī)會，長實將會特別留意內(nèi)地城市綜合項目。
囤地首嘗苦果
具備資金鏈優(yōu)勢，香港房企在國內(nèi)的發(fā)展策略在大體上是相同的：市場開發(fā)策略上以一線重點城市作為依托，進(jìn)而進(jìn)入二、三線市場，由點到面地融入內(nèi)地市場。“然而，不同于其他港資房企，和記黃埔在內(nèi)地市場，屢屢通過土地升值而受益豐厚。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向時代周報記者表示。
李嘉誠囤地時間最長的地塊，當(dāng)屬廣州的黃沙地塊，該地塊是1994年由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開工。而李嘉誠位于東莞厚街的海逸豪庭項目，囤地達(dá)95個月，雖然2007年被征收7915萬元的土地閑置費，但相比土地升值帶來的利潤，就是“九牛一毛”。
此外，李嘉誠在上海、北京、武漢、珠海等地都有囤地的“案底”。長江實業(yè)在上海臺商最集中的古北新區(qū)推出的御翠豪庭，從取得地塊到銷售就花了7年時間；另一個李嘉誠集團(tuán)的普陀區(qū)真如副中心案，土地于2006年取得，但全數(shù)開發(fā)完畢后，則要等到2018年。
在武漢寸土寸金的江漢路步行街商業(yè)核心區(qū)附近，和記黃埔在2005年拍得一塊地，就閑置了6年沒有開發(fā)。而在北京，和記黃埔旗下的十三陵項目遲遲未開發(fā)，對此，李嘉誠解釋為：“十三陵不是我們的問題。政府要原來住在那里的居民交地，我們也明白，要好好安置當(dāng)?shù)氐木用裥枰獣r間。”和記黃埔還有一幅位于廣東珠海淇澳島的住宅地塊也因政府原因處于閑置狀態(tài)。該幅合同編號為珠國土轉(zhuǎn)許字第20050038的地塊，是和記黃埔于2005年9月以9600萬元的價格取得，但截至目前仍閑置。
針對上述囤地現(xiàn)象，時代周報記者嘗試聯(lián)系和記黃埔香港、內(nèi)地的工作人員，但均回避這一問題。李嘉誠不止公開一次表示：“長和系公司從來不囤地，也從來沒有買賣土地。”但是一些機(jī)構(gòu)和政府的文件否定了這一說法。易居中國早在2009年底發(fā)布的當(dāng)年土地報告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及上百家地產(chǎn)企業(yè)，包括李嘉誠旗下的長江實業(yè)、和記黃埔。而2010年8月業(yè)內(nèi)知名的源自國土部1457宗閑置土地的“黑名單”，“上榜”者中，和記黃埔地產(chǎn)赫然在列。
尚且不去討論“囤地”之舉是否違反了相關(guān)政策，從利潤的角度出發(fā)，這種模式能否繼續(xù)奏效呢？萬科總裁郁亮近日表示，樓市進(jìn)入下半場，以前那種靠土地升值而獲取豐厚利潤的機(jī)會不會再有。而最近，和記黃埔也在土地市場上首償“苦果”。
2011年年末，上海趙巷16號地塊拍賣，以14.087億元的底價拍賣，折合樓板價僅為9559元/方米，與一年前和黃所拿趙巷17號地王的21436元/平方米的樓面地價相比，地價水平已縮水55%。趙巷16號地塊價格下調(diào)，或?qū)⒅苯佑绊懳羧铡暗赝酢?7號地塊的盈利空間。
“從目前我國城市化進(jìn)程來看，土地價格的增長不會改變，預(yù)計港企的緩慢開發(fā)速度能夠為其資產(chǎn)凈值帶來一定的增長空間。”韓長吉向時代周報記者表示，短期來看，土地價值或?qū)⒊霈F(xiàn)一些波動。然而，這個波動的周期是多長，和記黃埔能否熬過這一周期，其還能繼續(xù)在內(nèi)地市場的土地“舞臺”上“翩翩”起舞嗎？