“爛尾樓專業(yè)戶”不收爛尾樓了？SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日接受媒體采訪時(shí)表示，“2012年公司將謹(jǐn)慎收縮戰(zhàn)線，并購(gòu)目標(biāo)僅針對(duì)土地，‘爛尾樓’、在建工程等將不再考慮。”此言一出，SOHO中國(guó)股價(jià)應(yīng)聲而落，5個(gè)交易日連續(xù)下跌近10%。
本刊統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，“爛尾樓改造工程”并非SOHO中國(guó)的“非經(jīng)常性項(xiàng)目”，而是“主營(yíng)業(yè)務(wù)”。若實(shí)施潘石屹所說(shuō)的“不收爛尾樓”政策，SOHO中國(guó)的盈利能力將有待觀察。
新增項(xiàng)目半數(shù)來(lái)自爛尾
建外SOHO一炮打響之后，SOHO中國(guó)的精力更多轉(zhuǎn)移到從價(jià)值洼地中挖掘出某個(gè)項(xiàng)目，套上自己的品牌，簡(jiǎn)單包裝一番，借助超強(qiáng)的營(yíng)銷能力，以成倍的價(jià)格賣出去。從開創(chuàng)散售模式到淘金爛尾樓，SOHO中國(guó)可謂邁入了更高的段位：由買地賣房子升級(jí)到買房子賣品牌，利用成功的慣性，做起了“一本萬(wàn)利”的生意。
SOHO中國(guó)收購(gòu)爛尾樓的密集期要從2007年算起。作為SOHO中國(guó)上市后的首筆交易，潘石屹一口氣從華遠(yuǎn)集團(tuán)購(gòu)得兩處爛尾樓——“民源大廈”和“北京公館”，更名為“光華SOHOII”和“SOHO北京公館”。從此，SOHO中國(guó)大量收購(gòu)北京上海兩地的爛尾項(xiàng)目。
SOHO中國(guó)2009年至今做過(guò)的18個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)在接手前是空置、爛尾，占據(jù)半壁江山(見表1)。業(yè)內(nèi)也將“爛尾樓專業(yè)戶”的稱號(hào)贈(zèng)予了SOHO中國(guó)。
不過(guò)，2010年5月北京官方出臺(tái)禁止物業(yè)散售政策之后，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，收購(gòu)爛尾樓的機(jī)會(huì)減少。而樓市調(diào)控令SOHO中國(guó)的銷售遭遇滑鐵盧，營(yíng)銷體系出現(xiàn)動(dòng)蕩，負(fù)債攀升存貨高企，大撿爛尾樓快錢的模式遭遇挑戰(zhàn)，何去何從關(guān)系到公司未來(lái)的命運(yùn)。
“二手貨”支撐高利潤(rùn)
易城中國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，北京甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)季度為30620元/平方米，而SOHO中國(guó)的寫字樓售價(jià)早在2007年上市的時(shí)候就已達(dá)35775元/平方米，2010年則達(dá)到59824元/平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率近20%，且一直高于周邊住宅價(jià)格。
高售價(jià)使得SOHO中國(guó)的凈利率遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均13%的水平。在2009年達(dá)到45.7%，
2007年和2010年分別達(dá)到28.58%和20.71%。
在房地產(chǎn)行業(yè)里，“高周轉(zhuǎn)”和“高利潤(rùn)率”往往不可兼得。SOHO中國(guó)能夠兩者兼?zhèn)洌瑺�尾樓功不可沒。
2007年，SOHO中國(guó)的存貨周轉(zhuǎn)率是萬(wàn)科的兩倍多；2010年，SOHO中國(guó)的存貨周轉(zhuǎn)率是萬(wàn)科的3倍。但在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期，SOHO中國(guó)則不如萬(wàn)科“貨如輪轉(zhuǎn)”。
SOHO中國(guó)收購(gòu)過(guò)來(lái)的“二手貨”不但創(chuàng)造了高毛利率，還使周轉(zhuǎn)率又上了一個(gè)臺(tái)階。眾所周知，SOHO中國(guó)項(xiàng)目數(shù)量不多，不以拿地能力見長(zhǎng)。故“戒掉”爛尾樓，SOHO中國(guó)如何保持業(yè)績(jī)令人產(chǎn)生高度懷疑。
以SOHO中山廣場(chǎng)為例。2011年5月6日SOHO以32億元總額收購(gòu)上海新世紀(jì)長(zhǎng)寧商業(yè)中心的A、B幢辦公樓及地下室，更名為“SOHO中山廣場(chǎng)”，收購(gòu)均價(jià)2.25萬(wàn)元/平方米。在完成收購(gòu)3個(gè)月后，即2011年8月14日，SOHO中國(guó)正式對(duì)外銷售。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，SOHO中山廣場(chǎng)完成合同銷售金額14.33億元，銷售均價(jià)4.88萬(wàn)元/平方米，翻了一倍。
2009年11月收購(gòu)的北京嘉盛中心項(xiàng)目同樣如此。收購(gòu)均價(jià)22718元/平方米，兩個(gè)月后啟動(dòng)銷售，平均售價(jià)為43000元/平方米，比收購(gòu)價(jià)格高出約89%。更為重要的是，有價(jià)又有市，成交火爆。開盤首日就售出47000平方米(首期總面積的80%)，錄得合同銷售收入20.8億元人民幣，收回了總投資的約90%。
周期只有兩個(gè)月？而且價(jià)格翻一倍？還有比這更驚人的周轉(zhuǎn)速度和毛利率嗎！周轉(zhuǎn)最快的住宅開發(fā)商從拿地到開始銷售也至少需要半年時(shí)間，封頂、售罄能在一年半內(nèi)完成已經(jīng)很神奇了。
SOHO中國(guó)之所以能這樣操作，得益于商業(yè)地產(chǎn)的品牌護(hù)城河。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，對(duì)品牌和客戶渠道的依賴性強(qiáng)。
戒掉爛尾需付出代價(jià)
不過(guò)，當(dāng)品牌內(nèi)涵越來(lái)越稀釋的時(shí)候，非理性繁榮只會(huì)產(chǎn)生“溫水煮青蛙”的效果，潘石屹顯然已意識(shí)到了危機(jī)。
潘石屹認(rèn)為，1998年-2010年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的高速成長(zhǎng)期是行業(yè)發(fā)展的“上半場(chǎng)”，房地產(chǎn)商注意力基本上都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。如果說(shuō)2011年是“中場(chǎng)休息”的話，2012年則進(jìn)入“下半場(chǎng)”。
根據(jù)潘石屹的觀點(diǎn)，進(jìn)入下半場(chǎng)后，以前通過(guò)圈地、捂盤坐等土地溢價(jià)收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式將不再奏效，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸平均利潤(rùn)率。屆時(shí)，房地產(chǎn)商將注重產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)及項(xiàng)目品質(zhì)的提升。因此，SOHO中國(guó)從今年起將不再收購(gòu)“爛尾樓”和在建工程。不過(guò)SOHO中國(guó)已深陷爛尾樓中。
熊市中，SOHO中國(guó)銷售大幅放緩。根據(jù)SOHO中國(guó)最新透露的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，SOHO中國(guó)共實(shí)現(xiàn)銷售108億元，而2010年同期則為192.9億元。
銷售的放緩引發(fā)了投行對(duì)SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)的擔(dān)憂，高盛在12月8日發(fā)表研究報(bào)告稱，SOHO中國(guó)從9月份起整體銷售已漸見放緩，并將SOHO中國(guó)2011至2012年度每股盈利預(yù)測(cè)下調(diào)52%、17%，以反映對(duì)其銷售預(yù)期降35%及36%。
高通智庫(kù)咨詢公司總經(jīng)理張宏對(duì)SOHO中國(guó)的商業(yè)模式定義為：投行+超級(jí)銷售員。他解釋說(shuō)，張欣投行出身，收購(gòu)項(xiàng)目擅長(zhǎng)，潘石屹是明星式賣房，兩者構(gòu)成SOHO獨(dú)有的商業(yè)模式。
但去年末的“欠薪門”事件折射出SOHO中國(guó)賴以生存的超級(jí)銷售員體系正在發(fā)生震蕩。
2009年-2010年，SOHO中國(guó)董事會(huì)中五位執(zhí)行董事離職兩位，高級(jí)管理層中兩位副總裁離職，公司董秘魏偉峰亦離職。而在2009年底營(yíng)運(yùn)總裁蘇鑫離開8個(gè)月后，SOHO中國(guó)銷售人員開始減少。SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)披露，2009年12月31日，銷售與租務(wù)人員392人；2010年北京和上海的銷售與租務(wù)人員320人；2011年上半年，北京和上海的銷售與租務(wù)人員縮水至164人。
新華聯(lián)地產(chǎn)副總呂行告訴本刊記者，SOHO中國(guó)實(shí)質(zhì)上已顛覆了銷售體系。業(yè)績(jī)好的銷售人員在沒有項(xiàng)目銷售狀態(tài)下，可以選擇離開或到租務(wù)中心協(xié)助客戶出租商鋪，待新項(xiàng)目開盤銷售后，銷售人員可選擇重新去賣樓。
與此同時(shí)，隨著前幾年SOHO中國(guó)收購(gòu)速度加快，負(fù)債和存貨屢創(chuàng)新高。
2008年之前，SOHO中國(guó)每年收購(gòu)項(xiàng)目的金額控制在20億元以內(nèi)。2006年、2007年、2008年，SOHO中國(guó)的投資現(xiàn)金流凈額分別為0.41億元、1.38億元、21.47億元。2009年和2010年，SOHO中國(guó)的投資猛增，分別達(dá)到76.21億元、66.76億元。
SOHO中國(guó)一直優(yōu)良的負(fù)債結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了變化。SOHO中國(guó)的流動(dòng)比率在2007年和2009年一直維持在2.7，2010年下降到2.03，2011年上半年下降到1.56。
在SOHO中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債表中，不斷攀升的負(fù)債另一面是不斷堆積的存貨。2011年上半年，SOHO中國(guó)存貨達(dá)到歷史高點(diǎn)，為228.99億元。
“戒掉”爛尾樓將使公司短期內(nèi)周轉(zhuǎn)率下降、ROE變臉，成為SOHO中國(guó)難以回避的陣痛。