中國指數(shù)研究院1日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價格環(huán)比出現(xiàn)五連跌。更加值得關(guān)注的是，北京等十大城市平均價格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次同比下跌。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，在中央政府表態(tài)將繼續(xù)維持樓市調(diào)控的背景下，今年樓市開局冷清，無論是商品住宅還是土地成交均陷入冰點，在庫存、資金等多重壓力的共同夾擊下，樓市新一輪“降價潮”呼之欲出。
開局 房價下行探底
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個百分點，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以內(nèi)。
1月有22個城市住宅價格同比下跌，下跌城市個數(shù)比上月增加2個。其中，蕪湖下跌5.68%；寧波、重慶(主城區(qū))、無錫等16個城市跌幅介于1%至5%之間，另外5個城市跌幅在1%以內(nèi)。
另據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，環(huán)比上月下跌0.15%。具體來看，僅深圳、重慶(主城區(qū))兩個城市略有上漲；其余8個城市均環(huán)比下跌，其中，武漢、廣州跌幅較大，分別下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%至0.3%之間，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。
同比來看，十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個，較上月增加1個。其中，上海跌幅最小為0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%至3%之間；重慶(主城區(qū))跌幅最大，為4.06%。其余4個城市同比上漲，北京同比上漲0.71%；武漢、深圳、廣州漲幅介于1%至3%之間。
中國指數(shù)研究院分析認為，2012年1月，恰逢元旦和春節(jié)兩個假期，房地產(chǎn)市場迎來傳統(tǒng)淡季，開發(fā)企業(yè)推盤熱情降低，但由于庫存不斷攀升，宏觀調(diào)控環(huán)境仍不放松，降價仍是多數(shù)企業(yè)的理性選擇。據(jù)1月調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管百城價格環(huán)比跌幅略有縮小，但多數(shù)城市降價項目逐漸增多。從區(qū)域來看，降價仍以供應(yīng)量較大的遠郊區(qū)縣項目為主，近期降價趨勢逐漸向內(nèi)城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優(yōu)惠力度或?qū)⒊蔀橼厔荨?BR> 鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，2012年初買賣雙方的觀望情緒更加濃厚，預(yù)計今年初期的淡季會有所延長，而迫于庫存和銷售壓力，開發(fā)商低價跑量的可能性增加，房價有望進一步下行。
慘淡 資金鏈深度承壓，開發(fā)商集體缺錢
房價加速下行和樓市成交量持續(xù)低迷息息相關(guān)。當(dāng)前，北京、上海等一線城市樓市仍處于“嚴寒期”。來自數(shù)家統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月上海新房成交1783套、21.3萬平方米，環(huán)比回落62.7%、63.3%，同比分別下降79.8%、79.7%；供應(yīng)面積為10.4萬平方米，環(huán)比下降89.5%、同比下降80.4%；2012年1月上海市新房供銷水平皆為近六年新低。
另據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，1月，北京市共成交期房住宅4016套，成交面積36.57萬平方米，環(huán)比上月分別下降69.7%、69.4%；現(xiàn)房住宅共成交457套，成交面積5.52萬平方米，環(huán)比上月分別下降76.1%、73.1%。期房與現(xiàn)房共成交4473套，成交面積42.09萬平方米，環(huán)比上月成交套數(shù)減少了70.5%，成交面積下降了70%，同比去年同期，成交套數(shù)、面積分別減少了61.3%和66.6%。元月商品住宅成交量降至七年來新低。
與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續(xù)高企。截至2011年12月底，中原監(jiān)測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。
銷售受阻、庫存激增正令房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴重匱乏的企業(yè)開始加速以股權(quán)和項目換取現(xiàn)金。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動超過124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬)股權(quán)交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規(guī)模上漲了120%。
中原地產(chǎn)分析稱，貸款難度大，銷售萎縮，已經(jīng)使得大部分企業(yè)出現(xiàn)了資金難題，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)實屬不得已的“斷腕”求生。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，目前全國性的信貸依然呈現(xiàn)緊縮。特別是在大部分城市銷售萎縮、庫存積壓的情況下，開發(fā)商再面臨融資渠道收窄的影響將越來越大。
“開發(fā)商現(xiàn)在是集體缺錢”，北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長周畢文告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“自元旦以來，開發(fā)商資金鏈已經(jīng)開始明顯緊張。這種情況在去年12月上半月還不明顯，之后隨著歲末年終房地產(chǎn)市場整體銷售情況的不景氣，資金開始普遍吃緊。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，目前開發(fā)商的開發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害，同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；此外，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在今年難以大幅增加。他預(yù)計，2012年的資金來源不容樂觀，估計只會有8%左右的增幅。
預(yù)判 樓市醞釀新一輪降價潮
1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議強調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。
周畢文說，國務(wù)院再一次強調(diào)堅持基本調(diào)控政策不動搖，這是一個非常明確的方向，說明限購要持續(xù)一段時間。“在這段時間，對開發(fā)商而言并沒有別的出路，降價促銷是唯一的選擇。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉持同樣觀點，他認為政策對開發(fā)企業(yè)融資環(huán)節(jié)近期內(nèi)仍不會放松，“所以加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)補充現(xiàn)金流的迫切需要。”
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院針對北京市場的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年1月份北京一手住宅網(wǎng)簽量僅為4475套，與去年12月份的網(wǎng)簽量相比大幅下跌了71%，與去年1月份同期的網(wǎng)簽量相比大幅下跌了61%。
價格方面，1月份北京純商品住宅成交均價為18300元/平方米，環(huán)比去年12月份的均價下跌了19%，與去年同期成交均價相比則下跌了21%，為近兩年以來月度環(huán)比最大降幅。
“市場仍然普遍存在著買漲不買跌的心理，所以開發(fā)商現(xiàn)在很尷尬，降價不一定賣得出去，但不降肯定是死。”周畢文說，“對消費者而言，春節(jié)前后則是最好的出手時機。”
中原地產(chǎn)則分析認為，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局。在大形勢下，預(yù)計2012年對大部分開發(fā)商來說，出售部分項目或者股權(quán)的交易將會非常普遍，預(yù)計規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。
“預(yù)期在6至12個月內(nèi)房價還可能有10%至20%的下調(diào)，而且一線城市對全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房價下調(diào)過程中也會明顯影響全國。”張大偉分析說，一線樓市拐點已經(jīng)明確，房價下調(diào)可能繼續(xù)加速。
楊紅旭認為，2011年9至10月全國房價出現(xiàn)拐點后，至今仍在下跌通道中。在中央一再堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，政策面上半年不會出現(xiàn)松動，而這對房地產(chǎn)開發(fā)商的信心無疑是一次重大打擊。為了加快回籠資金，不少開發(fā)企業(yè)都將加入降價促銷陣營。他預(yù)計，價格下跌的持續(xù)時間將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調(diào)整。