房地產(chǎn)調(diào)控使房企融資很有壓力。
按照央行1月30日發(fā)布的數(shù)據(jù)推算，2011年，全國(guó)新增房產(chǎn)開發(fā)貸約3972億元，而同期地產(chǎn)開發(fā)貸減少了約659億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸全年總計(jì)新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國(guó)房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸總計(jì)新增5916億元。2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增也高達(dá)5764億元。
在房地產(chǎn)信貸增量大幅減少的同時(shí)，房地產(chǎn)信托2011年呈爆發(fā)性增長(zhǎng)。用益信托統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模高達(dá)2670.74億元。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢或從信托爆發(fā)。統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，“保兌付”將成為2012年主要課題。
數(shù)據(jù) 開發(fā)貸2011年幾近腰斬
人民銀行30日發(fā)布了《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)》報(bào)告。報(bào)告稱，2011年房地產(chǎn)貸款增速總體回落，其中保障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。數(shù)據(jù)顯示，2011年12月末，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.9%，比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)；全年累計(jì)增加1.26萬(wàn)億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項(xiàng)貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)。
12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.1%，比上年末低5.9個(gè)百分點(diǎn)。依此推算，2011年，新增房產(chǎn)開發(fā)貸約3972億元，而同期地產(chǎn)開發(fā)貸減少約659億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸全年總計(jì)新增約3313億元。
在這有限的信貸資源中，還有相當(dāng)大一部分投入到保障房建設(shè)。央行的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年12月末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計(jì)增加達(dá)1751億元。
在此前的兩年，房地產(chǎn)信貸大幅增長(zhǎng)。央行的數(shù)據(jù)顯示，2010年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬(wàn)億，年末余額同比增長(zhǎng)27.5%。其中地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同比增長(zhǎng)24.7%；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長(zhǎng)23%；個(gè)人購(gòu)房貸款新增1.4萬(wàn)億元，年末余額同比增長(zhǎng)29.4%。2009年全年，全國(guó)人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；年末余額同比增長(zhǎng)30.7%。2009年個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增1.4萬(wàn)億元；年末余額同比增長(zhǎng)47.9%。
調(diào)控 房貸政策2012難見寬松
房地產(chǎn)貸款的大幅收縮，主要因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)控背景下的政策壓力。銀監(jiān)會(huì)多次強(qiáng)調(diào)防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。去年8月，銀監(jiān)會(huì)在發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》(征求意見稿)中指出，對(duì)于投機(jī)性強(qiáng)的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重上調(diào)至150%。
尤其“要求對(duì)有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制。”上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)廖岷公開表示。
“盡管新的商業(yè)銀行資本管理辦法并未正式定稿，但監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度并顯而易見。因此，銀行對(duì)開發(fā)貸的放款普遍謹(jǐn)慎。另外，去年，銀行還著力對(duì)房企客戶進(jìn)行了整合。”建行北京分行一位開發(fā)貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。
正因如此，去年開發(fā)貸增量明顯減速。由于開發(fā)貸款是中長(zhǎng)期貸款的主要部分，2011年12月非金融企業(yè)中長(zhǎng)期貸款新增僅716億元，這一數(shù)字已經(jīng)降至2009年以來(lái)的新低。
從2012年的情況來(lái)看，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，大部分銀行普遍收縮了房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。工行總行方面明確表示，“該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款在額度配置上，會(huì)優(yōu)先支持資產(chǎn)質(zhì)量較好的大型房企”，這意味著一般開發(fā)商的需求將比較難以滿足。
而且，由于商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)貸款全年額度緊縮，因此，大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上浮的幅度普遍在30%左右。
此前，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林也再次強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控。另外，確保國(guó)家已批準(zhǔn)開工的重點(diǎn)在建續(xù)建項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域的有效信貸需求得到合理滿足，努力避免重點(diǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)“半拉子”工程。這些表態(tài)意味著，在整體信貸資源難以大幅放開的條件下，有限的資金將優(yōu)先流向保障房領(lǐng)域。
農(nóng)業(yè)銀行董事長(zhǎng)蔣超良表示，要注重防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，做到有扶有控。今年農(nóng)行將優(yōu)先支持國(guó)家重點(diǎn)在建續(xù)建工程、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和低碳產(chǎn)業(yè)等。擇優(yōu)支持戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和保障性住房項(xiàng)目，同時(shí)進(jìn)一步壓縮“兩高一剩”和房地產(chǎn)行業(yè)貸款。
建設(shè)銀行董事長(zhǎng)王洪章日前表示，重點(diǎn)要加大對(duì)在建續(xù)建國(guó)家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施、民生領(lǐng)域、服務(wù)業(yè)和節(jié)能減排、新型制造業(yè)的投入，控制“兩高一剩”和房地產(chǎn)貸款，加強(qiáng)政府融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)管理。
由于中央數(shù)次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。因此，多位業(yè)內(nèi)分析人士都認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策總體調(diào)控基調(diào)依然是嚴(yán)格的，尤其是在銀行信貸政策方面。
在不久前的年度工作會(huì)上，住建部也表示，要配合人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門，合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個(gè)人購(gòu)房貸款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同時(shí)，要支持居民的合理購(gòu)房需求。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，今年將加強(qiáng)貨幣政策與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)在建續(xù)建項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)的信貸支持，對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策的企業(yè)特別是小型微型企業(yè)以及企業(yè)技術(shù)改造的信貸支持。而對(duì)具有引發(fā)資產(chǎn)泡沫之憂的房地產(chǎn)等行業(yè)，仍將保持趨緊的政策環(huán)境。從而體現(xiàn)“有保有控、定向?qū)捤伞钡恼叻较颉?/P>
隱憂 風(fēng)險(xiǎn)外溢或從信托暴露
在銀行信貸大幅收縮的同時(shí)，房地產(chǎn)信托成了開發(fā)商的救命稻草。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，成立規(guī)模占比最高的依然是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為2670.74億元，占比為38%。中金公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計(jì)為5000億，占到存量信托的70%。
由于房地產(chǎn)信托兌付資金主要來(lái)源于銷售回款，在一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策限制下，銷售難，回款慢在拉緊房企資金鏈同時(shí)，也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)。而今年到期的很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是在2010年發(fā)行，由于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)高漲，信托收益率一般都在15%以上，房地產(chǎn)商融資成本高無(wú)疑也加劇了自身的資金壓力。
相對(duì)銀行而言，信托公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。目前，有多家機(jī)構(gòu)提示2012年房企資金困局或許會(huì)在房地產(chǎn)信托上顯現(xiàn)。“房地產(chǎn)信托從2010年下半年進(jìn)入發(fā)行高峰，平均發(fā)行期限1.9年，‘保兌付’將成為今年主要課題。今年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，需要關(guān)注上半年的時(shí)間點(diǎn)、償付壓力較重的房地產(chǎn)公司，預(yù)計(jì)二季度將爆發(fā)開發(fā)商資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)泰君安分析師李品科認(rèn)為。
中金公司稱，按照1.5至2年的發(fā)行期限，預(yù)計(jì)2012年和2013年將分別需要還本付息約為2500億和3100億，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，這些信托將面臨著還款風(fēng)險(xiǎn)，需要以降價(jià)促銷、“借新還舊”以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來(lái)應(yīng)對(duì)。預(yù)計(jì)10%至15%的信托項(xiàng)目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，需要信托公司自有資金介入或通過(guò)資產(chǎn)管理公司收購(gòu)，不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)“借舊還新”將使得風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放。
面對(duì)集中到期的兌付壓力，一位信托公司項(xiàng)目經(jīng)理坦言：“一旦做折一個(gè)單子，不僅公司信譽(yù)受影響，對(duì)整個(gè)行業(yè)都是打擊，今后相關(guān)地產(chǎn)類業(yè)務(wù)開展會(huì)更難。”
用益信托分析師岳婷對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō)，銀行可以通過(guò)展期、追加授信額度或后期處置抵押物等方式應(yīng)對(duì)開發(fā)貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，有一定緩沖期，而房地產(chǎn)信托在時(shí)間上有相對(duì)較高的剛性兌付要求，一般要求按時(shí)兌付。她還表示，目前房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)主要是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以通過(guò)發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤、以自有資金兜底和變賣抵押資產(chǎn)方式化解兌付風(fēng)險(xiǎn)。