專家認(rèn)為兌付風(fēng)險(xiǎn)總體可控
隨著限購、限價(jià)和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托成為不少開發(fā)商的“救命稻草”，但風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)。中金公司一份針對房地產(chǎn)信托專題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，針對單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目或低資質(zhì)開發(fā)商的信托產(chǎn)品可能率先出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，但房地產(chǎn)信托多為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，兌付風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
中金公司報(bào)告稱，從2012年開始將是房地產(chǎn)集合類信托的償付高峰，第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他季度到期規(guī)模350億至500億元。其中3月份是小高峰，到期規(guī)模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。
房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，但在現(xiàn)有的限購、限價(jià)和限貸等調(diào)控措施下，房地產(chǎn)商銷售回款速度放緩，難度增加。同時(shí)，銀行借貸、資本市場融資等籌資渠道受阻。對于即將進(jìn)入集中兌付期的房地產(chǎn)信托而言，各種不利因素加劇了兌付風(fēng)險(xiǎn)。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，但房地產(chǎn)信托在整個(gè)地產(chǎn)融資額度中占比不大，不會(huì)造成大范圍影響。
中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長周小明也對記者表示，對于房地產(chǎn)信托，不排除個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但只要房地產(chǎn)業(yè)不大起大落，總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
此外，房地產(chǎn)信托收益率走高反映出房地產(chǎn)商融資成本不斷加大。數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托平均預(yù)期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均預(yù)期年收益率達(dá)10.08%。
用益信托研究員徐穎風(fēng)對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托收益率節(jié)節(jié)走高，房地產(chǎn)商實(shí)際融資成本在15%以上。國泰君安研究報(bào)告稱，由于銀根不斷抽緊，資金成本高企，房地產(chǎn)信托資金成本也隨之不斷攀升。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策緊鑼密鼓，開發(fā)商資金壓力陡增，房地產(chǎn)信托收益率也屢創(chuàng)新高，開發(fā)商的信托融資成本超過20%已成為常態(tài)。
對于不同資質(zhì)開發(fā)商的房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)，中金公司報(bào)告稱，一級資質(zhì)開發(fā)商多使用權(quán)益投資及貸款等方式的信托，等價(jià)于高息貸款，且自身項(xiàng)目多，融資渠道廣，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪，兌付風(fēng)險(xiǎn)相對有限；三級以下資質(zhì)開發(fā)商多為項(xiàng)目公司，信托介入較早，以股權(quán)融資為主，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。
據(jù)了解，在房地產(chǎn)信托出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性兌付風(fēng)險(xiǎn)前，信托公司可通過延期、“發(fā)新補(bǔ)舊”等方式緩解資金壓力。而當(dāng)房地產(chǎn)商確實(shí)不能按時(shí)兌付時(shí)，信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者。
一位信托公司高管對記者說，除變賣抵押資產(chǎn)外，延期、發(fā)新補(bǔ)舊和找第三方接盤只是說明信托產(chǎn)品存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而不是真正的投資風(fēng)險(xiǎn)。從以前的經(jīng)驗(yàn)來看，全行業(yè)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小，但個(gè)別規(guī)模猛增、風(fēng)險(xiǎn)防控差的信托公司可能最先出現(xiàn)償付風(fēng)險(xiǎn)。