全國國土資源工作會議傳來消息，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)，已獲有條件啟動。
1月8日，為期兩天的全國國土資源工作會議在京閉幕。國土資源部部長徐紹史在會上強(qiáng)調(diào)，“組織開展各類改革探索和試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)、提煉和規(guī)范工作”，是2012年國土資源管理改革“最重要的任務(wù)”。
在談及具體“部署安排”時，徐紹史稱，2012年要“在部分地區(qū)由省級人民政府審核同意并報部批準(zhǔn)后，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。
此前，因擔(dān)憂村集體借試點(diǎn)發(fā)展“小產(chǎn)權(quán)房”，國土部門對上述嘗試，一度持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“京滬啟動相關(guān)試點(diǎn)”
一位國土部知情人士昨日介紹，集體土地建租賃房的試點(diǎn)相關(guān)工作，北京、上海其實(shí)早就啟動，“這是非常敏感的，不可能全國推開”。
此前的2010年11月，北京副市長陳剛代表市政府向市十三屆人大常委會第二十一次會議報告時表示，“本市編制在集體土地上建設(shè)租賃房的試點(diǎn)方案，已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。目前市政府已正式向國土資源部申報試點(diǎn)。”
“北京、上海土地緊張，租賃房壓力大。”上述知情人士解釋，先要在北京、上海總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，至于第二批試點(diǎn)名單，還沒有有定，“這不是一個方向，不鼓勵”。
事實(shí)上，少有國土部的支持表態(tài)見諸報端，警惕的聲音倒是有。
2011年5月12日，新華社報道稱，國土資源部已下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房。
在當(dāng)天國土部召開的新聞發(fā)布會上，該部土地利用管理司司長廖永林指出，目前一些地方在落實(shí)2011年保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控任務(wù)時，出現(xiàn)擅自利用農(nóng)村集體土地和企業(yè)自用土地建設(shè)公共租賃住房及建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”等傾向性問題。
“一開始只是試量”
對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，不少學(xué)者認(rèn)為，允許集體土地上建設(shè)租賃房，是一種用地制度和現(xiàn)有政府保障房體制的突破。
中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會特約研究員武建東認(rèn)為，“這是用一種融合的思路，將農(nóng)村土地城鎮(zhèn)化。”
“這樣做，土地余量就大很多，增加了供應(yīng)的量和速度，而且以前國家政策和地方政策會有出入，這樣做利益平衡。以往用商品房去做保障房，成本太高。”滬上一位國企開發(fā)商說。
武建東的觀點(diǎn)是，“如果動了城市土地，相當(dāng)于動了地方財政土地儲備。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的是，一線城市一旦擁有這個機(jī)會，集體用地是否會大肆興建租賃房？
前述國企開發(fā)商提醒，政策太大了，落實(shí)到地方，不會太清晰。好像“牛鞭效應(yīng)”，從牛頭傳到牛尾效果就淡了，“而且以前也有過，只是不成氣候”。
早在2010年11月，陳剛即提到，北京已有5個集體經(jīng)濟(jì)組織申請建設(shè)租賃住房10000多套。
在武建東看來，“（試點(diǎn)）一開始只是試量，前期投入的土地量不會太大。可能一開始的數(shù)字要超出預(yù)料。但是存在房屋出租的（對象）問題，要是租不出去，也不敢多蓋。而且這些土地都在城鄉(xiāng)接合處，并不方便。”
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，集體土地建設(shè)租賃房的地方試點(diǎn)需要解決三個疑問：租賃房的整體規(guī)模多大？租賃房的租金回報率多少，是否會過度占用財政支出？租賃房配套不齊全、位置太遠(yuǎn)，愿不愿意去？
還有一個問題是，接下來的試點(diǎn)名單上會有多少城市？
據(jù)財新網(wǎng)報道，徐紹史在全國國土資源工作會議上指出，對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，由省級政府審核同意并報部批準(zhǔn)后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
“主要是考慮租賃房的需求，需求比較大的城市，主要是指外來人口比較多的城市。沒有大小之別。昆山、東莞、深圳、上海、蘇州、北京，都屬于流動性人口比較多的，可以滿足這個需求。”武建東說。
集體用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)
從更為宏觀的關(guān)注視野出發(fā)，武建東提出：“這種試點(diǎn)是屬于比較畸形的試點(diǎn)，是比較極端化的城市集體土地用活的方案，并不是把集體土地搞活的總體架構(gòu)和根本途徑。只是局部性的集體土地搞活試點(diǎn)。”
武建東指出，根本的問題是用政府規(guī)劃組織的方式，如何將集體土地分期分批進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)？
值得注意的是，此番全國國土資源工作會議已提出，2012年要部署開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)，加快推進(jìn)《土地管理法》修改。會議同時點(diǎn)名要求，“認(rèn)真總結(jié)重慶地票交易制度和成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理制度改革經(jīng)驗(yàn)”。
“地方政府應(yīng)該制定游戲規(guī)則。對現(xiàn)有的集體土地的開發(fā)，要盡快出臺地方法規(guī)。”武建東介紹，城鄉(xiāng)規(guī)劃法是2008年出臺的，2008年之前的集體用地，還要地方政府拿出解決方案。
另外，“學(xué)習(xí)像深圳等城市集體贖買的問題，把農(nóng)民整體轉(zhuǎn)為城市居民，因?yàn)樽兿鄾]收他的土地，要有贖買，已有房屋允許他自己建，再給他另加社保。現(xiàn)有的房屋要保留，還要給他加上社保。集體贖買的方式在上海這么一個巨大的城市，要慎重。”武建東說。
中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會副理事長肖金成認(rèn)為，城市土地和農(nóng)村土地應(yīng)該一體化，租金、價格同步。