■年終特別報道之六
在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力態(tài)勢下，房地產(chǎn)業(yè)正在步入全面調(diào)整期，不僅樓市成交量陷入低迷，房價下行趨勢愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標也出現(xiàn)明顯放緩。
預計限購政策在明年不會放松，優(yōu)化住宅市場供應結構、房產(chǎn)稅試點改革等常態(tài)化調(diào)控手段可能落到實處。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，明年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量進一步上升和房價下行。
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在合肥某樓盤銷售現(xiàn)場，幾名市民在挑選房型。新華社記者 劉軍喜
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松動 房價“堅冰”漸融降價潮涌
在年初“國八條”、限購、限貸及限價等措施之下，“屢調(diào)屢漲”的樓市開始加速降溫。尤其是進入下半年后，日趨低迷的市場使得開發(fā)商的銷售速度大減，庫存量逐月攀高。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，十大標桿企業(yè)合計庫存量較前6個月增加約六成。
持續(xù)低迷的成交量也令房價“堅冰”開始消融。10月被視為樓市分水嶺，當月70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長。進入11月，房價下行速度加快，70個大中城市中有七成新建商品住宅價格環(huán)比下降。由于面臨年末業(yè)績大考，各房企近期的降價項目日漸增多，“降價潮”已向二三線城市蔓延。
在杭州、深圳及上海等近來已經(jīng)出現(xiàn)不少降價項目的城市，房價下行的“多米諾骨牌”效應已然顯現(xiàn)。與此同時，在合肥、青島及大連等前期尚未出現(xiàn)明顯降價的城市，房價“堅冰”也開始消融。
中原集團研究中心認為，隨著元旦及農(nóng)歷新年銷售淡季的即將到來，在限購限貸政策短期內(nèi)暫不可能放松的環(huán)境下，眾房企的年關將會寒意蕭瑟。
在開發(fā)商頻頻以較大幅度折扣讓利沖量的同時，二手房價格也呈加速下行態(tài)勢。據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京典型區(qū)域的房價監(jiān)測顯示：房價自9月起已連續(xù)3個月環(huán)比下行，且下降幅度呈逐漸加大之勢，其中，11月房價平均環(huán)比下降3.9%。其次，降價的區(qū)域范圍也再擴大，議價空間也再拉大。在監(jiān)測的99個板塊中，有81個板塊約82%區(qū)域交易價格處于下行通道中，這些區(qū)域已由外圍區(qū)域逐漸波及至中心城區(qū)。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍表示，隨著對周邊新房降幅的認同，預計更多業(yè)主會跟進加入主動讓利的隊列。
中原報價指數(shù)周報預計，臨近年底，市場參與各方均在期待年后市場走勢的明朗化，導致目前樓市陷于膠著。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，臨近年底，新入市項目的成交難度逐漸加大。一方面，10月份以來新房市場上降價潮不斷涌現(xiàn)，使得部分購房需求已經(jīng)被消化。另一方面，明年政策走向已經(jīng)明確，調(diào)控將繼續(xù)執(zhí)行，購房者降價預期加深。
回落 房地產(chǎn)業(yè)步入全面調(diào)整期
“量價齊跌”的同時，房地產(chǎn)業(yè)步入全面調(diào)整期。11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比10月份降低0.4個百分點，比去年同期回落3.33個百分點，創(chuàng)近27個月以來新低。
《中原地產(chǎn)研究年刊2011》數(shù)據(jù)顯示，至2011年11月，全國房地產(chǎn)行業(yè)運行情況總體不如2010年同期，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標均出現(xiàn)明顯放緩。2011年1至11月，全國商品住宅累計新開工面積為13.5億平方米，同比增長17.6%，增幅較2010年同期大幅回落28.6個百分點。全國商品住宅開發(fā)投資完成額39856.64億元，增長32.80%，增幅較2010年同期回落1.4個百分點。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長29.9%，預計全年為29%左右，這一增幅自2010年2月觸頂后，持續(xù)小幅回落。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長20.5%，全年預計為19%左右。這一增幅自2010年5月觸頂后持續(xù)回落，今年3月趨穩(wěn)，近期再度下滑。雖然開發(fā)投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場成交，但主要是受今年1000萬套保障房建設因素的推動。
楊紅旭預計，明年國房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)下行，二季度前后可能會探明底部，這輪下行周期的時間，將顯著超過上一輪。預計明年年底之前，重新升至100以上的可能性較小。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，1至11月，一二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%、7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。
受市場大勢影響，開發(fā)商的發(fā)展速度亦有所放緩。2011年前11個月，中原重點監(jiān)測的十家標桿房企累計合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%。這一增長速度較2010年全年下降了3個百分點。
與此同時，各地土地市場成交陷入深度低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年更趨謹慎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，35個城市流標地塊合計達到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬平方米。
政策 常態(tài)化調(diào)控“路線圖”漸明
中央經(jīng)濟工作會議明確指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會上也明確表示，明年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，要著力加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。加快建設個人住房信息系統(tǒng)建設，注重房地產(chǎn)市場長效機制建設，促進房價合理回歸。
姜偉新同時指出，明年將繼續(xù)推進保障性安居工程建設，強化管理工作。采取有效措施，確保資金和土地落實。嚴把規(guī)劃設計、建材供應、施工和竣工驗收關，確保工程質(zhì)量。
目前，業(yè)內(nèi)普遍預計房產(chǎn)稅試點擴圍漸行漸近。中國指數(shù)研究院《2011年市場總結與2012年趨勢展望》報告認為，房產(chǎn)稅試點范圍可能擴大，為建立中長期制度奠定基礎。
報告預計，在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點改革范圍將進一步擴大，盡管試點初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點和相關配套制度的逐步實施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負，有助于促進公共財政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
另一方面，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大，可能降低相關城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標增速放緩，通過房產(chǎn)稅試點并逐步退出限購可能成為政府的一個選擇。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，限購、限價、限貸等政策延續(xù)到2012年的可能性很大，除了限購的手段將來可能面臨調(diào)整之外，目前樓市調(diào)控所執(zhí)行的手段在很大程度上都會成為常態(tài)化的調(diào)控手段。預計在稅收、土地制度、房地產(chǎn)金融等方面會進一步優(yōu)化既有政策以適應調(diào)控常態(tài)化需求。
接受記者采訪的專家普遍表示，在堅持房地產(chǎn)調(diào)控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場化配置為基礎，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價和消費能力基本適應的住房供需格局。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，中國住宅市場結構不合理，中低價商品住宅供應短缺。依靠行政手段抑制市場需求不是長效機制，在很大程度上會為政策退出后市場的報復性反彈埋下隱患，所以，只有優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供應結構，調(diào)整供求比例，才能促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。
