隨著高層定調(diào)明年房地產(chǎn)調(diào)控不放松，市場看跌預(yù)期普遍化，房地產(chǎn)開發(fā)商放棄了“政策松動(dòng)”的僥幸心理。近日，上海、廣州、深圳等地一些高端樓盤和大開發(fā)商高調(diào)降價(jià)，新一波樓市降價(jià)潮勢頭已成。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
國家發(fā)改委主任張平16日也表示，明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通商品住房建設(shè)；并稱要完善房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。
就在張平再提“反暴利規(guī)定”同一日，中國豪宅市場的兩個(gè)標(biāo)志性樓盤，高調(diào)大幅降價(jià)。而廣州、深圳的房地產(chǎn)巨頭們已著手實(shí)施新一輪降價(jià)。
這些跡象顯示，樓市調(diào)整還在繼續(xù)，房產(chǎn)暴利時(shí)代將結(jié)束。
16日，星河灣集團(tuán)董事長黃文仔在廣州宣布，將上海兩大樓盤星河灣薈苑（又稱“浦東星河灣”）、上海星河灣花園以8.5~8折甚至更大的折扣降價(jià)，同時(shí)承諾對(duì)老業(yè)主進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償。消息一出，樓市震動(dòng)。
上海市房地產(chǎn)交易中心“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公示，于2011年7月8日開盤的星河灣薈苑二期，總套數(shù)為209套，最高報(bào)價(jià)98500元/平方米，最低64500元/平方米。如果據(jù)此最低價(jià)打8折估算，僅比2009年首期開盤價(jià)格46800元/平方米高出一成。
正是這個(gè)星河灣薈苑，2009年開盤時(shí)曾創(chuàng)下“6小時(shí)成交40億元”的神話。
位于上海市閔行區(qū)的上海星河灣花園今年5月二度開盤價(jià)格為40800元/平方米~70800元/平方米，打8折后，最低價(jià)甚至跌破2010年首度開盤最低價(jià)39000元/平方米。
星河灣董事副總裁梁上燕表示，此次降價(jià)主要是順應(yīng)市場環(huán)境，積極響應(yīng)國家調(diào)控政策，讓房價(jià)合理回歸。
“我們判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)更緊，市場環(huán)境也會(huì)更差，因此要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略主動(dòng)作為。”不過她強(qiáng)調(diào)指出，這樣的做法并不會(huì)在全國的項(xiàng)目中普遍實(shí)行。
“這一舉措反映的房企心態(tài)是，對(duì)于明年去投資化的政策松動(dòng)趨勢，不抱希望。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示。
在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，高端住宅市場所受影響逐漸顯現(xiàn)。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年8~10月，上海豪宅成交量同比跌幅由26.36%擴(kuò)大至57.74%。
星河灣薈苑自進(jìn)入2010年后便始終低迷不前，且一度連續(xù)多月零成交，直至今年6月才擺脫這一窘境。上海星河灣花園自今年2月起，除了5、7、11三個(gè)月之外，其他月份成交量始終在個(gè)位數(shù)徘徊。
隨著降價(jià)而來的就是安撫老業(yè)主的問題。
據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息，星河灣浦東項(xiàng)目已售套數(shù)378套，閔行項(xiàng)目302套。據(jù)悉，降價(jià)之后，上述兩樓盤老業(yè)主須在明年1月31日前履約——完成按揭手續(xù)或補(bǔ)齊余款等等，才能獲得補(bǔ)償。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整價(jià)格以及降價(jià)補(bǔ)償?shù)呐e措，不排除是星河灣為促銷上海項(xiàng)目使出的一記“高招”：既安撫了前期業(yè)主，又吸引新業(yè)主入市購買，而且利于收回老業(yè)主的“應(yīng)收賬款”，“比單做廣告有用多了”。
據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解，昨日晚間發(fā)稿時(shí)，星河灣薈苑17、18兩日分別定出11套和7套；上海星河灣花園則有共計(jì)4套房源支付了定金。
同前期江浙客戶為購買主力的情況有所不同，新買家中上海籍人士與境外客戶幾乎“平分天下”，其中約七成愿一次性付款。
住宅降價(jià)的大中城市范圍正在擴(kuò)大。
據(jù)昨日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，11月份70個(gè)大中城市中，住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有49個(gè)，環(huán)比持平16個(gè)，環(huán)比下降城市比10月份增加15個(gè)；同比下降的城市有4個(gè)，同比漲幅回落61個(gè)，均比10月份增加2個(gè)，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有61個(gè)，比10月份增加了4個(gè)。
而廣州、深圳的降價(jià)地段已經(jīng)由外圍向中心城區(qū)擴(kuò)展。
日前，位于廣州海珠區(qū)新港中路的一個(gè)樓盤，突然宣布大幅降價(jià)，最高降幅達(dá)9000元/平方米，成為廣州中心城區(qū)近來罕見的大幅度降價(jià)樓盤。
無獨(dú)有偶，位于廣州東山區(qū)的一個(gè)樓盤，以一條促銷短信而廣受關(guān)注：“東山樓七折！鐵底！直降1萬！限量限時(shí)搶購，豪裝兩房1.8萬起，三、四房2.2萬起。僅限三天，首付30萬起名校足車位。”
17日，位于廣州環(huán)市東板塊的淘金家園報(bào)價(jià)由原來的每平方米3萬元降至“2”字頭，開發(fā)商號(hào)稱打“7折”甩賣朝向較差的單位；此前一天開盤的大坦沙萬科柏悅灣三期也以每平方米12900元起價(jià)吸引買家，比二期每平方米18000元的均價(jià)大降5000元。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州樓市全面降價(jià)的大幕已經(jīng)開啟。
而位于深圳市福田南區(qū)的在售樓盤廊橋國際推出72至108平方米兩房和三房特惠房，折后均價(jià)僅為29400元/平方米，跌破中心城區(qū)30000元/平方米的房價(jià)關(guān)口。
自11月以來，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、星河地產(chǎn)等多家開發(fā)商在深圳都采用了以價(jià)換量的策略。
最值得關(guān)注的是，萬科在深圳、廣州、廈門、福州、長沙等華南14個(gè)城市共計(jì)10億元的房源從12月1日以在線專賣的形式，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)大幅度優(yōu)惠銷售，這也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最大規(guī)模的房產(chǎn)電商項(xiàng)目，被業(yè)內(nèi)解讀為萬科啟動(dòng)新一輪降價(jià)的征兆。
在此前一波降價(jià)潮中，深圳國土房管部門實(shí)施了直接限價(jià)政策，多個(gè)高端樓盤開盤備案時(shí)被迫下調(diào)銷售價(jià)格，包括中海地產(chǎn)旗下的中海康城國際和塞納時(shí)光項(xiàng)目、招商地產(chǎn)旗下的招商觀園和雍景灣項(xiàng)目、萬科旗下的清林徑項(xiàng)目等多個(gè)樓盤。
萬科集團(tuán)總裁近日接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場下半場完全不同，要和發(fā)展勢頭過快、有暴利可圖的時(shí)代告別。開發(fā)商要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，要有正常的行業(yè)利潤水平，要通過品牌，性價(jià)比等贏得市場機(jī)會(huì)。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)王海斌向本報(bào)表示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始從政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)，這種轉(zhuǎn)變的核心因素在于市場出現(xiàn)階段性供大于求的局面，購房者看跌房價(jià)的比例急劇上升。
中原地產(chǎn)集團(tuán)研究中心對(duì)28個(gè)城市進(jìn)行的新一輪市場調(diào)查顯示，未來房價(jià)看跌的城市占八成，預(yù)期降幅從5%至20%不等。“五一”時(shí)看跌城市還僅占三成。
此外，另一個(gè)與第一波樓市降價(jià)有所不同的是，萬科、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)等行業(yè)巨頭與中小房企的銷售表現(xiàn)越來越趨于一致，普遍出現(xiàn)萎縮，這意味著上半年大開發(fā)商與中小開發(fā)商市場分化的行情已經(jīng)不再，樓市已經(jīng)進(jìn)入全面調(diào)整期。
公告顯示，2011年11月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額82.9億元，環(huán)比下降20%；碧桂園合同銷售為25億元，環(huán)比減少43%；保利地產(chǎn)簽約金額49.26億元，環(huán)比下降27.9%；中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額34.7億港元，環(huán)比下降48.7%，房企巨頭銷售勢頭普遍遇阻。
北京中原市場研究部分析認(rèn)為，作為行業(yè)標(biāo)桿的一線房企銷售受阻很可能帶動(dòng)行業(yè)加速調(diào)整，一線企業(yè)的帶動(dòng)作用非常大，一旦出現(xiàn)部分企業(yè)全國性下調(diào)價(jià)格，市場拐點(diǎn)特別是價(jià)格虛高的一線城市拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。
