成交量的持續(xù)走低和全國房價(jià)的觸頂回落已使房地產(chǎn)市場明顯感到了冬天的寒意。在一年多來房地產(chǎn)調(diào)控政策的步步緊逼下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣走入了考驗(yàn)生存的時(shí)刻。
臨近年底，不少中小房企無奈之下賣掉項(xiàng)目或公司退出行業(yè)，而抗寒能力稍強(qiáng)的大型房企則加快戰(zhàn)略調(diào)整，“以價(jià)換量”來回籠資金，做好御寒過冬準(zhǔn)備。業(yè)內(nèi)人士分析，今年底和明年初，房企業(yè)績繼續(xù)兩極分化將在所難免，行業(yè)內(nèi)外的破產(chǎn)、兼并與收購將成為常態(tài)。這種變化將加速房價(jià)的下行趨勢，從而擠掉樓市泡沫，使房價(jià)回歸合理水平。
賣項(xiàng)目賣股權(quán) 房企“割肉”求活
最近幾天，武漢某小型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人劉杰心情很舒暢，曾經(jīng)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而停工了一個多月的項(xiàng)目又開工了。
劉杰所在的公司幾年前在武漢三環(huán)線野芷湖附近拿了塊地。工程眼看快封頂，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺，在限購、限貸的緊逼之下，企業(yè)的資金鏈驟然收緊。于是他四處找“投資商”合作。不僅找了其他地產(chǎn)公司，還拜訪了多家投資公司、信托公司。最后，武漢本地一家知名開發(fā)商同意購買該公司51%的股權(quán)正式入主這個項(xiàng)目。
劉杰告訴記者，近段時(shí)間，像這種“項(xiàng)目合作”在武漢房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)不少。武漢個別樓盤甚至出現(xiàn)5個開發(fā)商共同開發(fā)的局面，在廣告上同時(shí)印上開發(fā)商、投資商、發(fā)展商等名目各異的企業(yè)名字，讓購房者實(shí)在看不明白誰才是這個項(xiàng)目的“主人”。
除了劉杰的公司，在武漢，房地產(chǎn)企業(yè)間的股權(quán)出讓、兼并收購在最近一段時(shí)間可謂風(fēng)起云涌：嘉凱城以2.85億元收購巴登城51%的股權(quán)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購了武漢弘福置業(yè)有限公司55%的股份。臥龍地產(chǎn)出資3.4億元購耀江神馬武漢公司75%的股權(quán)。在武漢光谷產(chǎn)權(quán)交易所，目前共有9家武漢房地產(chǎn)公司的11份股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，其中廣電國博房地產(chǎn)有限公司等都是轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)。
這種情形在一線城市同樣普遍：10月14日，萬通地產(chǎn)作價(jià)2.84億元，將其持有萬通時(shí)尚項(xiàng)目的49%股權(quán)以及8860萬元的債券轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權(quán)投資基金合伙企業(yè)；11月2日，上海證大發(fā)出通告，宣布已于10月28日將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)95.7億元出售。這意味著，證大持有近兩年的上海外灘地王最終易主……
根據(jù)中原地產(chǎn)在對北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月份，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)超過600宗，超過去年同期的一倍。
調(diào)控“緊咬不放” 房企“步步驚心”
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的尷尬處境，是一年多來房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級的直接結(jié)果。從去年的“國十條”到年初的“國八條”，調(diào)控政策層層推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)則使出渾身招數(shù)以求應(yīng)對化解。
年初“國八條”出臺，首次明確要求各城市確定新建住房的價(jià)格控制目標(biāo)，調(diào)整了個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，將二套房貸首付提高到六成。還提出將限購措施擴(kuò)容到所有“一、二線城市”以及部分三線、四線城市。以此為號角，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的步伐不斷加快：
1月28日，上海和重慶兩市正式啟動對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。5月1日起，商品房銷售正式實(shí)行“一房一價(jià)”制。同時(shí)，杭州、南昌、石家莊、廣州、深圳等多地相繼提高了首套房的首付比例或者貸款利率。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議再次研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，提出了擴(kuò)大限購范圍，抑制二、三線城市房價(jià)過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調(diào)控方向……
在調(diào)控不斷發(fā)力，銷量、庫存、資金等壓力不斷加大的情況下，8月，70個大中城市有46個城市新建商品住宅價(jià)格停止上漲步伐。10月，全國房價(jià)環(huán)比指數(shù)首現(xiàn)負(fù)增長。
隨著調(diào)控步伐的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的狀況也在發(fā)生著微妙的變化。從上市房企的季報(bào)、中報(bào)及其披露的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看。隨著市場熱度的不斷降溫，上市房企從年初明確表示“不差錢”，到年中紛紛表態(tài)要“布局二、三線城市”，再到9月、10月業(yè)績紛紛出現(xiàn)下滑、庫存創(chuàng)下天量新高……走出了一段明顯的下行曲線。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今年房企面臨的資金難題經(jīng)歷了銷售回款滯緩、融資渠道收緊、年底還貸乏力的漸變，漸趨普遍化、深度化。三季度末房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨額債務(wù)，極有可能在主觀上抑制房企來年的擴(kuò)大融資的意愿，以避免高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的資金危機(jī)重演。
誰能在大考中得以過關(guān)？
面對如此嚴(yán)峻的市場形勢，一些實(shí)力稍遜的開發(fā)商已經(jīng)撐不住了。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例同比增長120%。不少資金實(shí)力不濟(jì)的中小開發(fā)商第一批倒下。
億房網(wǎng)研究中研究員鄢峰表示，從目前的情形看，開發(fā)商才剛剛進(jìn)入步履維艱的時(shí)代，“預(yù)計(jì)從今年第四季度到明年上半年才是開發(fā)商最艱難的時(shí)候。”
在鄢峰看來，未來能生存下來的房企主要有兩類：一類是規(guī)模大、品牌優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的大型房企；一類是具有很強(qiáng)產(chǎn)品或區(qū)域特色，在這些領(lǐng)域能力強(qiáng)，能以明顯的差異化產(chǎn)品品牌占據(jù)某個區(qū)域市場的中型房企。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，為了應(yīng)對大考，大多數(shù)房企將加快布局三、四線城市，并抽離部分產(chǎn)業(yè)資本。一些上市企業(yè)則會在金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動下開始退市或私有化。定位高端的開發(fā)商將以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲備來實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升。
不過，要對抗市場大考的考驗(yàn)，最根本的策略仍然是“降價(jià)”。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月份降價(jià)潮的持續(xù)蔓延同時(shí)，除少數(shù)直降項(xiàng)目銷售回暖外，其余項(xiàng)目的滯銷潮仍在加劇，10月底僅北上廣深一線城市的庫存住宅面積就達(dá)3109.3萬平方米，市值逾6000億元。
張?jiān)抡J(rèn)為，高位庫存不僅使巨額資金喪失流動收益，還將搶占明年新項(xiàng)目的銷售空間，使同區(qū)域同質(zhì)化項(xiàng)目的增多，加劇來自于房企內(nèi)部的銷售競爭。
在這種情況下，降價(jià)才是企業(yè)活下去最直接也是最有效的方法，只有降價(jià)才能緩解資金鏈日益緊繃的壓力，只有降價(jià)才能消化日益積累的庫存。同樣，也只有降價(jià)才能使房價(jià)回歸到正常合理的水平，進(jìn)而讓中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入更加穩(wěn)定健康的“微利時(shí)代”。
在中國指數(shù)研究院華中研究副總監(jiān)李國政看來，無論是小企業(yè)的退市，還是大企業(yè)的破產(chǎn)。房企數(shù)量的減少和資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)的集中，都會促使樓市加速擠掉泡沫，促使房價(jià)回歸到合理水平，最終得實(shí)惠的還是購房者。
