隨著國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場升溫、購物中心涌現(xiàn)。專家分析認(rèn)為，在調(diào)控政策影響下，部分投機性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風(fēng)港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。但是商業(yè)地產(chǎn)過熱的背后卻暗藏風(fēng)險，接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家分析指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資運營需要警惕“供過于求”和“同質(zhì)化”的風(fēng)險。
催熱 商業(yè)地產(chǎn)成為“避風(fēng)港”
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1至10月，北京全市累計新增辦公面積108.6萬平方米，10月份供應(yīng)面積占全部的24.53%，成交金額環(huán)比上漲了56.92%，成交價格環(huán)比上漲18.96%。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.71%。
該機構(gòu)稱，從下半年至今北京總計成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬平方米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。另外，一線城市土地市場最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米，同比上漲104.4%。與此同時，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9%。
中商流通生產(chǎn)力促進(jìn)中心高級分析師梁煥磊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于住房地產(chǎn)受到調(diào)控政策的影響，眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的升溫不止體現(xiàn)在北京市場。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，上海市的商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)三個月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。
中原地產(chǎn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著政府對住宅、商住項目的調(diào)控措施全面鋪開和不斷深入，房地產(chǎn)投資紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計北京11月寫字樓成交量和成交價格將繼續(xù)小幅上漲加碼。
另外，從今年1月份開始，北京今年寫字樓租金一直處于上漲的趨勢。未來兩個月，北京主要商圈寫字樓入住率和月租金將在現(xiàn)有本月基本水平上繼續(xù)保持小幅度上漲趨勢。
全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任陳俊告訴記者，“縱觀近十年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，鮮有針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向，而且未來短期內(nèi)也不會有。”他認(rèn)為，當(dāng)住宅市場遭遇政策調(diào)控遇冷之后，原本通過購買房產(chǎn)短期內(nèi)實現(xiàn)升值的投資機會消失，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產(chǎn)投資的企業(yè)，或者退出市場或者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。
陳俊進(jìn)一步表示，“另一方面，是土地財政的需要，土地市場上住宅地塊頻繁流拍和低價成交，土地出讓金的損失部分需要商業(yè)地塊來彌補，而地方政府也樂意推出更高價的商業(yè)金融地塊。”
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也曾告訴記者，“年底前，全國各地的土地市場還將有更多高價商業(yè)地塊的出現(xiàn)。”
投資 城市綜合體各地涌現(xiàn)
世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，作為一線城市的北京，2010年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據(jù)其監(jiān)測，2011年北京將有總建筑面積達(dá)120萬平方米近20個大型商業(yè)項目入市。
11月1日，中糧集團高調(diào)宣布，未來5年，中糧將在全國復(fù)制30個大悅城項目。僅相隔十天，萬達(dá)集團董事長王健林就表示，萬達(dá)將在未來10年內(nèi)完成全國100多個城市的布局。其中，北京將建成10個以上萬達(dá)廣場。
值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資火熱不僅僅停留在一線城市，已經(jīng)開始向二三線城市蔓延。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物中心71個，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物中心22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
與此同時，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，“現(xiàn)在市場興建購物中心的態(tài)勢和20世紀(jì)90年代初蜂擁興建百貨公司有些相像。”北京工商大學(xué)貿(mào)易系主任洪濤對《經(jīng)濟參考報》記者表示，由于消費升級，多業(yè)態(tài)集合的購物中心的確是城市發(fā)展的一個方向。
風(fēng)險 警惕投資泡沫和同質(zhì)化
21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬平方米以上，需要32個月的時間才能售完，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。
根據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至目前，8月以來入市的商業(yè)地產(chǎn)項目簽約率僅為6.5%。在鏈家地產(chǎn)首席分析師張月看來，目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲、成交低落，未來有可能出現(xiàn)供給過剩的情況。“按照目前的銷售速度，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積需要兩年左右的時間才能消化。”
來自高緯環(huán)球監(jiān)測報告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項目有可能推遲入市。
而洪濤則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商投資購物中心，由于對零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達(dá)上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。”
高緯環(huán)球中國區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事James Hawkey也表示：“我們已經(jīng)開始看到一些城市出現(xiàn)問題零售項目，這些項目在設(shè)計和管理上都有問題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項目經(jīng)驗的開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)超過自身管理能力的零售項目，我們預(yù)計會有更多的問題購物中心出現(xiàn)。”
“當(dāng)前的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱，卻存在同質(zhì)化嚴(yán)重的風(fēng)險。其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整，必須錯位經(jīng)營和類別化特色來提高產(chǎn)品附加值。”陳俊告訴本報記者，商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時也使得眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現(xiàn)象。
“購物中心如何解決同質(zhì)化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業(yè)地產(chǎn)的炒作盛行，商業(yè)地產(chǎn)的價格會被進(jìn)一步推高，可能會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和膨脹。”梁煥磊指出，當(dāng)購買者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費的成本的時候，買賣鏈條就會由此斷裂，進(jìn)而一系列問題就會相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過前后連鎖效應(yīng)，由此會影響整個經(jīng)濟的發(fā)展。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉同時告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“盡管調(diào)控政策涉及商業(yè)地產(chǎn)不多，但是對于部分容納程度有限的中小城市現(xiàn)在已經(jīng)有限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必要了，對于有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘校虡I(yè)地產(chǎn)有發(fā)展的客觀需要，但是也要注意的是不能重復(fù)建設(shè)。”
張大偉稱，“商業(yè)地產(chǎn)將運營、銷售和租賃結(jié)合起來使得開發(fā)商擁有長期持續(xù)的盈利能力并能帶動周邊區(qū)域的發(fā)展。但現(xiàn)在除了寫字樓和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)中的酒店類物業(yè)已經(jīng)逐漸開始過剩。商業(yè)地產(chǎn)前期需要非常大的資金支持，這也需要開發(fā)商調(diào)整運營模式。”
