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在美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家，老人將房屋抵押給有政府背景的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老人的養(yǎng)老開(kāi)銷。直到老人去世，房屋才由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收走并處置。這種方式的一個(gè)最大好處，就是老人沒(méi)有了后顧之憂，可以衣食無(wú)憂地安度晚年。
英國(guó)：“啃”房花樣多
據(jù)中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)駐英國(guó)記者涂赟介紹，英國(guó)的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是雇主和雇員按比例繳納的構(gòu)成國(guó)家基本養(yǎng)老金，高收入者繳納額也高，但所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金二次分配的平等；第二個(gè)部分是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，但這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納，因此覆蓋范圍并不廣；第三部分則是個(gè)人為養(yǎng)老進(jìn)行的儲(chǔ)蓄或購(gòu)買的保險(xiǎn)等，但最新的一項(xiàng)調(diào)查顯示，英國(guó)有35%的在職者都沒(méi)有給自己建立這樣的私人養(yǎng)老金，因此，這就意味著到時(shí)他們退休后得依靠國(guó)家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，大約小1000塊人民幣，而這只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入，這對(duì)于勞碌了一生希望有一個(gè)相對(duì)舒適的晚年生活來(lái)說(shuō)顯然是不夠的，即使那些自己有私人養(yǎng)老存款的人也常感到手頭很緊。因此，英國(guó)還是有不少人通過(guò)以房養(yǎng)老的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
在英國(guó)，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。由于英國(guó)的房子買來(lái)后即為私人所有，不存在使用年限的問(wèn)題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此，老年人的權(quán)益還是有保障的。
日本：用倒按揭賣房
中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)駐日本記者王洋介紹說(shuō)，在日本“以房養(yǎng)老”的制度也是采取的“倒按揭”的方式。1981年?yáng)|京都武藏野市首先將這種制度引進(jìn)日本以后，日本厚生勞動(dòng)省于2002年12月以各個(gè)地方政府的福利部門為主體開(kāi)始正式設(shè)立了“以房養(yǎng)老”制度，最近還把這種制度統(tǒng)一改稱為“不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”制度。日本的“以房養(yǎng)老”制度的形式也是多種多樣的，主要分為日本各地方政府所直接參與的直接融資方式和通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些銀行等金融機(jī)構(gòu)還會(huì)將這種制度作為金融商品來(lái)推銷，房地產(chǎn)公司最近也會(huì)利用“倒按揭”的形式，來(lái)推銷商品房。
日本的“以房養(yǎng)老”制度的對(duì)象主要是針對(duì)一些在退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人，可以以他們的住房為抵押來(lái)預(yù)支貸款為期提供生活資金。在具體實(shí)施上，根據(jù)地方政府或金融機(jī)構(gòu)的政策規(guī)定，在條件和內(nèi)容上會(huì)略有不同。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，要想享受這項(xiàng)制度的條件是比較苛刻的。以東京為例：首先在申請(qǐng)條件上，申請(qǐng)人要在65歲以上，得居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅當(dāng)中，家庭成員構(gòu)成不能超出單身、夫婦以及夫婦兩人的父母的范圍，也就是說(shuō)不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入還要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，并且已經(jīng)申請(qǐng)了低保等福利政策的家庭還不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋得是土地價(jià)值在1500萬(wàn)日元(約合人民幣120萬(wàn)元)以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請(qǐng)的。
在申請(qǐng)到了這項(xiàng)制度以后，申請(qǐng)人每個(gè)月可以領(lǐng)到30萬(wàn)日元(約合人民幣2萬(wàn)4000元)以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過(guò)抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)會(huì)每三個(gè)月一次發(fā)放給申請(qǐng)者，貸款的年利率是比較低的，每年3%。此外，在辦手續(xù)的時(shí)候，申請(qǐng)人還需要在法定繼承人當(dāng)中選擇一名擔(dān)保人，并且還得取得所有法定繼承人的同意，才可以申請(qǐng)這項(xiàng)制度。貸款的償還期限，則規(guī)定在申請(qǐng)人去世后的三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人來(lái)負(fù)責(zé)一次性償還。
新加坡：租房養(yǎng)老盛行
據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道，在擁屋率極高的新加坡，靠房子養(yǎng)老是一些老年家庭常用的辦法。
老年人在新加坡被稱為樂(lè)齡人士。62歲以上的樂(lè)齡可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，政府也允許老人將自己擁有的組屋或私人房產(chǎn)進(jìn)行部分或全部出租，以換取租金養(yǎng)老。
對(duì)于住房面積較大、又無(wú)成年子女同住的老年人，政府鼓勵(lì)他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開(kāi)支，或是購(gòu)買保障型投資產(chǎn)品。老人可根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或分步地完成住房的以大換小，比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，等等，新加坡政府還專門為獨(dú)居或只和老伴居住在一起的老人提供一種樂(lè)齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價(jià)格低廉，一般只需五六萬(wàn)新元即可。
除此之外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請(qǐng)將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，進(jìn)行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。不過(guò)阿鳳嫂表示，自己如果過(guò)得下去，是不會(huì)進(jìn)行這種抵押的，而且子女們?nèi)绻?jīng)濟(jì)上可以，也會(huì)對(duì)父母有所幫助以盡孝道的。
新加坡政府鼓勵(lì)子女對(duì)父母進(jìn)行贍養(yǎng)和照顧，比如子女購(gòu)房若靠近父母住家，政府則會(huì)給予優(yōu)惠資助，目的是方便年輕夫婦照顧老人。
香港：推行“安老按揭計(jì)劃”
近日出版的《理財(cái)周刊》介紹了中國(guó)香港特區(qū)政府于今年7月推出的“安老按揭計(jì)劃”的新貸款項(xiàng)目。
據(jù)介紹，“安老按揭計(jì)劃”的參與者必須是年滿60歲以上的香港居民，其抵押的房子必須依據(jù)付清了貸款，此外，對(duì)于抵押房屋的房齡不得超過(guò)50年。目前，該項(xiàng)目已經(jīng)與永隆、中銀香港、南洋商業(yè)銀行及東亞銀行等7家試點(diǎn)銀行簽約，香港的老人可以到這些銀行進(jìn)行“逆按揭”貸款的申請(qǐng)。
在操作的流程上，通過(guò)銀行對(duì)抵押房屋的估價(jià)，結(jié)合貸款人的年齡、貸款的期限、以及申請(qǐng)時(shí)香港按揭證券有限公司（香港特區(qū)政府通過(guò)外匯基金全資擁有，“安老按揭計(jì)劃”的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)）所確定的貸款利率，銀行可以確定出發(fā)每個(gè)月給老人的月供，這筆資金供老人滿足自己的養(yǎng)老需求。
根據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，對(duì)于老人們每個(gè)月可以領(lǐng)取到的資金，如果申請(qǐng)人的年齡為60歲，按揭年期為10年，那么對(duì)于每100萬(wàn)港元的房產(chǎn)，一位老人每月可領(lǐng)取的月供為3700港元。如果是以兩人名義進(jìn)行按揭，每月共領(lǐng)取的月供為3300港元。“安老按揭計(jì)劃”的期限不限，也可以選擇終生按揭，還是以100萬(wàn)港元的房屋來(lái)估算，60歲老人申請(qǐng)此計(jì)劃，一位老人每月可收取2000港元，雙人則為1800港元。由于香港的房產(chǎn)價(jià)格較高，很少有低于100萬(wàn)港元的房產(chǎn)，因此依靠此計(jì)劃，擁有房產(chǎn)的老人每月可以獲得一定的養(yǎng)老金，補(bǔ)充自己的養(yǎng)老需求。
此外，在選擇每月收錢的同時(shí)，申請(qǐng)人也可以在計(jì)劃開(kāi)始時(shí)先提取一筆金額較大的資金，按照規(guī)定，這筆資金的下限為10萬(wàn)港元，上限為可領(lǐng)取總額的30%，這筆資金可供申請(qǐng)人作為醫(yī)療開(kāi)支或是房屋的維修等使用。
對(duì)于房屋的處置，香港“安老按揭計(jì)劃”的規(guī)定是，在計(jì)劃到期后房子將歸銀行所有，
當(dāng)借款人離世，銀行會(huì)將相關(guān)物業(yè)出售，用于抵扣墊支給老人的借款及利息。對(duì)于利息的計(jì)算，銀行執(zhí)行的年利率為最優(yōu)惠利率基礎(chǔ)上減去2.5%，目前的水平為2.75%，此外銀行所收取款項(xiàng)不會(huì)因利息或樓價(jià)波動(dòng)而有改變。
如果售出房產(chǎn)的現(xiàn)金額大于貸款的本利總和，多余的資金將會(huì)轉(zhuǎn)到老人的繼承人的賬戶，如果發(fā)生虧損的話，則由香港按證公司承擔(dān)。如果老人過(guò)世后，其繼承人想要獲得這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)，必須還清銀行的貸款本金，并向銀行支付利息，向香港按證公司支付保險(xiǎn)費(fèi)，以及向合作律師行支付律師顧問(wèn)費(fèi)等。
可以看到，“安家按揭計(jì)劃”是由特區(qū)政府推動(dòng)、銀行、律師行等機(jī)構(gòu)參與的養(yǎng)老輔助計(jì)劃，與美國(guó)、歐洲等國(guó)家、地區(qū)推出的“逆按揭”計(jì)劃相似度更高。但對(duì)于這一計(jì)劃，也有一些香港市民質(zhì)疑，其中的費(fèi)用較高，老人獲得的養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)可能低于同等房產(chǎn)出租所獲得的租金等等，因此這一計(jì)劃實(shí)施的效果，還需時(shí)間的檢驗(yàn)。
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